Análisis de inversiones para la adquisición de propiedades

Datos de análisis de inversión

¿Cómo sabe un inversor lo que es un buen negocio en bienes raíces? Esa decisión depende de un análisis cuidadoso de la información de la propiedad. El análisis de inversiones es el proceso de evaluar el riesgo y la rentabilidad esperada.

Craig se está preparando para comprar una propiedad de alquiler. En aras de la tranquilidad, está buscando una propiedad que ya tiene un inquilino viviendo en la casa con un contrato de arrendamiento firmado. Además de calcular el valor de la propiedad, Craig necesita saber cómo encontrar información sobre gastos e ingresos sobre una posible compra. Estos montos son críticos en un análisis de inversión eficaz, que finalmente impulsará la decisión de Craig de realizar la compra.

Recopilación de datos sobre ingresos

Lo primero que Craig quiere saber es cuánto dinero puede generar la casa. A primera vista, esto es bastante sencillo. Para una casa actualmente alquilada, el propietario tendrá el contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento especificará cuál es el monto actual del alquiler. El alquiler constituye la mayor parte de los ingresos de una propiedad, pero los ingresos también pueden generarse mediante otros servicios, como máquinas expendedoras, alquiler de espacios de almacenamiento y cargos por pagos atrasados.

Sin embargo, el contrato de arrendamiento no es la última palabra al respecto. Si bien Craig está obligado por el contrato de arrendamiento hasta que expira, podría aumentar el alquiler después de ese momento. El alquiler puede estar muy por debajo del valor de mercado. La información del mercado de alquiler se puede encontrar mirando anuncios en línea o locales sobre el precio de alquiler de propiedades comparables. La propiedad puede alquilarse por $ 1,000 al mes durante la duración del contrato de arrendamiento, pero la investigación de Craig puede mostrar que podría aumentar el precio a $ 1,200 después de eso para llevar los alquileres a las tarifas actuales del mercado.

Cálculo de gastos

Toda propiedad tiene gastos. Estos gastos se pueden dividir en tres grupos principales: costos operativos, gastos de capital y costos financieros. Los costos operativos son los costos esenciales para mantener la propiedad en funcionamiento en el día a día como una inversión comercial. Estos incluyen impuestos, seguros, servicios públicos y reparaciones.

Dado que la propiedad que Craig está buscando ya es un alquiler, los gastos deberían ser bastante fáciles de identificar. Los buenos registros de mantenimiento pueden mostrarle al comprador lo que se ha reparado, lo que necesita reparación y cuánto mantenimiento cuesta típicamente a lo largo del tiempo. en esa dirección.

Los gastos de capital incluyen los elementos principales que normalmente necesitan un trabajo cada pocos años. Estos son elementos para los que el propietario tendrá que ahorrar, como reemplazar un techo o actualizar los gabinetes de la cocina. Estos artículos van más allá de la simple reparación, pero son trabajos más grandes que aumentan el valor de la casa. La mayoría de los costos de capital pueden determinarse hablando con un contratista apropiado o incluso calcularse con un viaje de compras a la tienda local de suministros para el hogar.

Craig también tendrá que contabilizar los costos de financiamiento . Estos son los costos más variables porque dependen completamente de cómo Craig compra la propiedad. Si tuviera que pagar todo en efectivo, estos costos serían inexistentes. Sin embargo, lo más probable es que haya una hipoteca, que incluye gastos con la obtención de una hipoteca, como tasas de solicitud e intereses. La tasa de interés de la hipoteca dependerá de una multitud de factores, como el pago inicial, la duración del préstamo y Crédito de Craig. Necesitará hablar con un agente de préstamos o un corredor de hipotecas para conocer estos costos. Una parte de la hipoteca se destina a liquidar el saldo del préstamo y el resto paga intereses. Todos los gastos anteriores reducirán la cantidad de efectivo que Craig recibe después de que todos los gastos se pagan cada mes, también conocido como suflujo de caja .

Síntesis e importancia de los datos de inversión

Teniendo en cuenta los ingresos y los gastos, Craig puede comenzar a evaluar el trato. Esta propiedad puede generar una gran cantidad de dinero cada mes, pero si hay gastos mensuales altos, eso podría ser un problema. Un análisis de inversión exhaustivo le dará a Craig pistas sobre la rentabilidad y los riesgos de realizar la compra.

Craig no querría comprar la propiedad si los gastos superaran los ingresos mensuales. Si tiene que financiar la propiedad, los ingresos deben ser lo suficientemente altos para cubrir los gastos operativos, de capital y financieros. Por supuesto, si pudiera comprar la propiedad por un precio bajo con efectivo, las relaciones entre ingresos y gastos podrían funcionar a su favor. Este es el objetivo central del análisis de inversiones inmobiliarias. El inversor necesita saber si un trato es adecuado para ellos y, de no ser así, si el trato se puede salvar en determinadas circunstancias.

Resumen de la lección

El análisis de inversiones es un método de evaluación que utilizan los inversores para determinar los posibles riesgos financieros y la rentabilidad de una propiedad de inversión. Al definir claramente los ingresos y gastos de una propiedad de inversión, Craig puede comenzar a decidir si el trato es bueno para él. Primero, deberá determinar la cantidad de ingresos que genera la propiedad. También necesitará cifras precisas de gastos operativos, de capital y financieros . Con buena información en la mano, Craig puede examinar si el trato es apropiado para él, dadas sus opciones de financiamiento, su capacidad para negociar el precio y la posibilidad de aumentar los ingresos.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador