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Asignación de contrato versus novación en bienes raíces

Publicado el 26 septiembre, 2020

Contratos: un repaso rápido

Reducido a su esencia esencial, un contrato es simplemente una promesa legalmente ejecutable. Encontrará contratos en todas partes en transacciones inmobiliarias. Un acuerdo de cotización entre un vendedor y un corredor es un contrato. El acuerdo de compra entre el comprador y el vendedor es un contrato. Si tiene una propiedad inspeccionada profesionalmente antes de la compra, tendrá un contrato con el inspector de viviendas. La póliza de seguro de título que compra para su casa al momento del cierre es un contrato entre usted y la compañía de seguros. Incluso el préstamo proporcionado por su prestamista para comprar la casa es un contrato, al igual que la hipoteca que le dio al banco para garantizar el préstamo.

Asignación de contrato: definición y ejemplo

Una cesión de contrato ocurre cuando algunos o todos los derechos y obligaciones bajo un contrato se transfieren legalmente a otra persona. Por ejemplo, puede celebrar un contrato de compraventa para comprar un dúplex con fines de inversión, pero transfiere su derecho a comprar la propiedad a otra persona. La persona que realiza la transferencia se llama cedente y la persona que recibe la transferencia se llama cesionario . La mayoría de los contratos se pueden transferir siempre que el contrato no tenga una disposición que prohíba las asignaciones.

Una excepción importante a la regla general de que los contratos pueden asignarse libremente son los contratos de servicios personales. Por ejemplo, si contrató a un arquitecto famoso para diseñar su nueva casa, el arquitecto no puede asignar su obligación de diseñarla sin su consentimiento, incluso si el contrato no prohíbe las asignaciones en general. Esto se debe a que el contrato implica un servicio personal que es exclusivo de esa persona. No contrataste solo a cualquier arquitecto; querías que este diseñara tu hogar.

También debe tener en cuenta otra advertencia muy importante para las asignaciones de contratos. Suponiendo que su contrato no prohíbe las asignaciones, usted es libre de ceder sus derechos y beneficios bajo el contrato a otra persona, pero no es libre de librarse de las cargas y obligaciones que le impone el contrato. Para asignar sus obligaciones bajo un contrato, la otra parte del contrato debe estar de acuerdo. Un ejemplo ayudará a ilustrar.

Ha celebrado un contrato de compra para comprar el dúplex que comentamos anteriormente. Pero te quedas sin efectivo y decides ceder tu derecho a un amigo que esté dispuesto a comprar el dúplex en tu lugar. Dado que el acuerdo de compra no prohíbe la cesión, puede transferirle con éxito el beneficio del contrato, lo que significa que tendrá el derecho legal de forzar la venta. Sin embargo, su amigo se queda corto de efectivo y no cumple con la compra. El vendedor puede darse la vuelta y exigirle que realice y compre la propiedad a menos que el vendedor haya aceptado previamente la cesión de su obligación de compra.

Definición de novación: definición y ejemplo

Una novación parece una tarea y actúa más o menos como una tarea, pero hay algunas distinciones muy importantes. Una novación implica la sustitución de un contrato original por uno nuevo que sea equivalente al anterior, pero una nueva parte reemplaza a una de las partes originales del contrato anterior. Una vez que se completa la novación, la parte que abandona el trato no solo pierde los beneficios y derechos que tenía según el contrato anterior, sino que también queda liberada de todas las cargas y obligaciones derivadas del mismo.

Volvamos a nuestro ejemplo para ilustrar cómo funciona una novación. En lugar de ceder su derecho a comprar el dúplex en virtud de su contrato de compra, consigue que el vendedor y su amigo acepten una novación. Su acuerdo de compra se reemplaza por un nuevo acuerdo de compra que es exactamente el mismo que el original, excepto que ahora su amigo es el comprador en lugar de usted. Ya no tienes el derecho ni la obligación de comprar el dúplex, que ahora pertenece a tu amigo. Si su amigo no cumple con el trato, el vendedor ya no puede obligarlo a pagar el precio de compra porque usted no es parte del nuevo contrato que reemplazó al anterior.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Los contratos son promesas legalmente ejecutables que ocurren en múltiples situaciones en transacciones inmobiliarias. Una cesión de un contrato significa que una parte transfiere los derechos y beneficios que tiene en virtud del contrato a un tercero, pero la carga y las obligaciones permanecerán con el cedente a menos que la otra parte del contrato acuerde liberar al cesionario de sus obligaciones. Una novación, por otro lado, involucra a un tercero y un nuevo contrato. En una novación, el contrato anterior se reemplaza por un contrato nuevo que es idéntico al anterior, excepto que una de las partes originales es reemplazada por una nueva. La parte que está siendo reemplazada ya no disfrutará de los beneficios ni estará agobiada por las obligaciones del contrato anterior.

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