Componentes de costos de la valoración inmobiliaria

Métodos utilizados para estimar el valor de la propiedad

Los tasadores pueden implementar diferentes métodos para estimar el valor de una propiedad. El enfoque de ingresos define el valor como el valor presente del flujo de efectivo esperado futuro en la propiedad. El método de comparación de ventas compara el valor estimado de la propiedad en cuestión con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área. El enfoque de costo estima el valor de la propiedad como el valor de sus componentes, que incluyen el terreno subyacente y el valor depreciado de las mejoras. El enfoque de costos es un método que no depende de un mercado activo para el tipo de propiedad que se está considerando.

Enfoque de costos en la tasación

El enfoque de costo o el enfoque de costo-depreciación se define como una aproximación del costo actual de reemplazar o reproducir un edificio, restando una estimación de depreciación y sumando el valor del terreno. Este método también se basa en el principio de sustitución, que simplemente significa que nadie pagará más por una propiedad existente actual de lo que gastaría para comprar un terreno y tener una mejora similar o comparable erigida en ese terreno. El valor de la propiedad en cuestión se puede estimar utilizando el costo de reproducción o de reemplazo.

El enfoque de costo-depreciación se usa principalmente para estimar el valor de propiedades más nuevas o para propósitos de seguros. A veces, el enfoque de costo-depreciación puede ser el único enfoque disponible para usar para estimar el valor de propiedades únicas o históricas.

Costos de reemplazo vs reproducción

Costo de remplazo

El costo de reemplazo se usa a menudo para evaluar edificios más antiguos. Un tasador puede estimar los costos de reemplazar la estructura actual con un edificio similar que tiene aproximadamente la misma utilidad y función que el edificio en cuestión, pero utiliza materiales y características más modernos. No es necesario tener características duplicadas exactas o utilizar los mismos materiales, ya que es posible que muchos materiales, particularmente en algunos edificios antiguos, ya no estén disponibles.

Costo de reproducción

El costo de reproducción es el costo actual aproximado que tomaría construir un duplicado exacto de la propiedad en cuestión utilizando los mismos materiales, construcción, diseño y distribución de la propiedad original. Las estimaciones de costos de reproducción generalmente se aplican a propiedades históricas donde se desean réplicas exactas de la propiedad en cuestión.

Consideraciones

Por ejemplo, es necesario reemplazar un edificio antiguo en una propiedad. A menos que sea un edificio histórico donde se debe tener cuidado de duplicar exactamente el original, el uso de materiales modernos y métodos de construcción que se vean similares será más fuerte y más resistente a la intemperie debido a los códigos de construcción más nuevos. Sin embargo, si se trata de una propiedad histórica, se puede desear utilizar materiales y técnicas de recuperación o reproducción para replicar exactamente la propiedad y para mantener su valor histórico.

Consideraciones de costos

Para determinar el valor aproximado de la propiedad, un tasador debe considerar tanto los costos directos como los indirectos.

Los costos directos son generalmente los costos directamente asociados con la actualización de una estructura existente o la construcción de una nueva e incluyen el costo básico de mano de obra y materiales. Las comisiones, los suministros de fabricación y la mano de obra y los materiales directos son ejemplos de costos directos.

Los componentes de costos indirectos consisten en costos de financiamiento, impuestos y seguros durante la construcción, honorarios de arquitectos, estudios de ingeniería, solicitud de permisos, costos de publicidad, honorarios de corretaje, costos de control de calidad, depreciación y ganancias del constructor.

Si el tasador solo usa los costos directos en la estimación del costo de construcción, la conclusión del valor subestimará el costo de reproducción.

Beneficios empresariales e incentivos empresariales

El beneficio empresarial es el beneficio total realmente recibido o realizado y el incentivo empresarial es el beneficio estimado que se anticipa o espera. A veces, los empresarios aportan su dinero en efectivo o capital social, a veces aportan sus conocimientos y, a veces, ofrecen su trabajo. En general, se espera que el incentivo empresarial estimado dé lugar a beneficios reales de entre el 15 y el 21%.

En términos más simples, la fórmula para determinar la ganancia real recibida es:

Ventas – Costos = EP (ganancias empresariales).

Si las ventas totales de una propiedad de producción son iguales a $ 220 000, pero el alquiler es de $ 20 000, los gastos son de $ 46 000 y los materiales son de $ 16 000, se prevé que su incentivo empresarial sea de $ 138 000. (220.000 – 20.000 – 46.000 – 16.000)

Resumen de la lección

Hay tres métodos que se utilizan para estimar el valor: Son:

• El enfoque de ingresos define el valor como el valor presente de los flujos de efectivo futuros esperados de la propiedad.
• El método de comparación de ventas compara el valor estimado de la propiedad en cuestión con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área.
• El enfoque del costo es una aproximación del costo actual de reemplazar o reproducir un edificio, restando una estimación de la depreciación y sumando el valor del terreno.
• El costo de reemplazo se usa a menudo para evaluar edificios más antiguos donde un tasador estima el costo de reemplazo con una estructura que tiene la misma función pero utiliza materiales y características más modernos.
• El costo de reproducción es el costo actual aproximado que se necesitaría para construir un duplicado exacto de la propiedad utilizando los mismos materiales, construcción, diseño y distribución de la propiedad original.
• Los costos directos son los costos directamente asociados con la actualización de una estructura existente o la construcción de una nueva.
• Los costos indirectos incluyen costos de financiamiento, impuestos y seguros durante la construcción, honorarios de arquitectos, estudios de ingeniería, solicitud de permisos, costos de publicidad, honorarios de corretaje y ganancias del constructor.
• El beneficio empresarial es el beneficio total obtenido.
• El incentivo empresarial es el beneficio estimado.
• Ventas – Costos = EP (ganancias empresariales)

Rodrigo Ricardo Editor y fundador