Condenación
Jack ha recibido un aviso de expropiación de su casa. La ciudad está utilizando la política de dominio eminente para ampliar la calle en la que vive, lo que requiere cavar su patio y mover la acera hacia atrás nueve pies. Dado que Jack nunca antes ha tenido que lidiar con este problema, ayudémoslo a ver qué significa la condena y cómo la ley lo permite mientras protege algunos de sus derechos.
Definiciones
Al principio, Jack piensa que esto es ridículo. ¿Cómo puede la ciudad simplemente tomar parte de su tierra? Los gobiernos tienen la capacidad legal de utilizar la expropiación como una forma de adquirir bienes inmuebles para proyectos que beneficien el bien público. La ampliación de carreteras, la construcción de zonas de control de inundaciones o la construcción de infraestructura importante, como aeropuertos o escuelas, son ejemplos del ejercicio del gobierno de sus derechos para promover el bien público bajo dominio eminente .
Las expropiaciones no tienen que ser necesariamente para proyectos operados y de propiedad del gobierno. Si el gobierno cree que el uso propuesto de la tierra sirve al bien público, la expropiación puede resultar en última instancia en que la tierra sea propiedad de una parte privada. Las leyes procesales específicas varían según el estado, por lo que Jack probablemente querrá reunirse con un abogado de bienes raíces para asegurarse de que se cumplan las leyes y se protejan sus derechos legales.
En algunos casos la expropiación no significa que el propietario pierda el uso o la propiedad de la tierra. Las expropiaciones se pueden utilizar para crear una servidumbre que otorga derechos de uso al gobierno, por ejemplo, para el funcionamiento de líneas subterráneas de servicios públicos. Otro ejemplo es que el gobierno podría necesitar tomar prestada temporalmente una sección de la propiedad, por ejemplo, para construir un proyecto de construcción en un terreno adyacente.
Derechos del propietario
Bajo las leyes de expropiación, Jack tiene derecho a una compensación por la pérdida y confiscación de su propiedad. Muchos estados tienen leyes que requieren que el estado primero intente negociar una compra antes de recurrir a la expropiación. Esto no evita la condena, pero permite que Jack y el gobierno intenten llegar a un mejor trato. Una vez que procede la expropiación, Jack tiene derecho legal a recibir el valor justo de mercado por lo que sea que tome el gobierno.
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El gobierno debe hacer tasar la propiedad para determinar el valor justo de mercado, lo que también se conoce como adjudicación pro tanto . Desafortunadamente, el valor justo de mercado no considera si Jack tiene o no alguna deuda sobre la propiedad o si le da un valor sentimental a la tierra. Si Jack cree que esta cantidad es injusta, puede contratar a su propio tasador y, con la ayuda de un abogado, intentar impugnar la cantidad que ofrece el gobierno. No hay mucho que Jack pueda hacer para evitar que la propiedad sea confiscada, pero puede cuestionar la cantidad de compensación que recibe por la expropiación. La mayoría de los estados permiten que el gobierno ejerza una toma rápidaley que le permite al gobierno evitar retrasos en el proyecto colocando un depósito contra la propiedad y tomar el terreno inmediatamente, con la determinación final del valor y el pago más tarde.
En algunos estados, Jack podría tener derecho a una compensación si el gobierno hace público que tiene la intención de expropiar la propiedad. Supongamos que la expansión de la carretera se anuncia en el periódico local, pero el proyecto se prolonga durante meses sin que la propiedad sea realmente expropiada. El mero hecho de que el gobierno haya anunciado el proyecto en detalle significa que el valor de la propiedad de Jack ha bajado, ya que nadie quiere lidiar con ese problema. Dado que Jack va a perder parte de su patio, el gobierno deberá pagarle una tasa de valor de mercado justa por el terreno y tener en cuenta el hecho de que acercar la carretera al edificio puede afectar negativamente el valor de la propiedad restante.
Resumen de la lección
La expropiación es el método que utilizan los gobiernos para adquirir propiedades bajo las leyes de dominio eminente . Si el gobierno puede justificar que el uso de la propiedad privada beneficia el bien público, como por ejemplo mediante la construcción de infraestructura, entonces puede tomar la propiedad a cambio del valor justo de mercado con una adjudicación pro tanto . En algunos casos, el gobierno ni siquiera tiene que tomar posesión de la propiedad; se puede crear una servidumbre que otorga al gobierno el derecho de usar la tierra mientras el propietario original retiene la propiedad legal. toma rapidalas leyes permiten que el gobierno adquiera la propiedad a cambio de un depósito para evitar retrasar un proyecto, y el saldo del valor justo de mercado se pagará más tarde una vez que se determine el monto exacto. Los propietarios de propiedades que enfrentan expropiación mantienen una serie de derechos bajo las leyes estatales que sirven para minimizar sus pérdidas económicas.
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