Costos de financiamiento de préstamos: puntos de descuento, multas por pago anticipado y tarifas

¿Qué es una hipoteca?

Comprar una casa es una de las decisiones de inversión más grandes e importantes que tomarán sus clientes. Muy pocas personas compran una casa en efectivo y, en cambio, piden dinero prestado a una institución crediticia como un banco, una cooperativa de crédito o una empresa financiera. Es importante que los agentes conozcan los costos de financiamiento de los préstamos hipotecarios para brindar un servicio de calidad a sus clientes, especialmente cuando trabajan como agentes compradores.

Financiar una vivienda implica la obtención de una hipoteca , que es un gravamen voluntario o gravamen sobre los bienes inmuebles del prestatario, que también puede denominarse deudor hipotecario. Hay dos partes en una hipoteca:

1. el pagaré , donde el prestatario firma este pagaré comprometiéndose a reembolsar el dinero durante un período de tiempo específico con intereses, y
2. una hipoteca o escritura de fideicomiso , que especifica la garantía utilizada para garantizar el préstamo.

Por tanto, una hipoteca es un préstamo garantizado. Si el prestatario no paga la cantidad acordada al prestamista, el prestamista puede tomar la propiedad que se utilizó como garantía mediante un proceso llamado ejecución hipotecaria para recuperar el dinero prestado.

Ahora que tiene un conocimiento básico de una hipoteca, hablemos de los costos asociados con la obtención de un préstamo hipotecario.

¿Qué es el interés?

El interés es un cargo por el uso del dinero. Un prestamista cobra un porcentaje de interés sobre el capital (la cantidad de dinero prestada) durante el tiempo del préstamo. El interés se ajusta hacia arriba o hacia abajo en función de un cierto estándar económico, como la tasa de interés preferencial o la tasa de rendimiento de los bonos del gobierno.

Cuanto mayor sea la tasa de interés, más costará pagar el préstamo. La tasa de interés que el prestamista cobra al prestatario también está determinada por la solvencia crediticia del prestatario. Si el prestamista considera alto el riesgo de no recuperar el dinero del prestatario, puede cobrar una tasa de interés más alta o no prestar el dinero en absoluto.

Tarifas de originación de préstamos

Una vez que el prestatario sea aprobado para el préstamo o considerado digno de crédito, hará una solicitud de hipoteca. El procesamiento de una solicitud de hipoteca se denomina “originación de préstamos”. La tasa de rendimiento o beneficio del dinero prestado se determina durante este proceso.

Los gastos asociados con la generación del préstamo se transfieren al prestatario y se denominan tarifa de originación del préstamo . Este cargo no es un interés prepago y generalmente se cobra al cierre. La tarifa de originación de préstamo típica es el 1 por ciento del monto del préstamo, que se denomina punto . Pero la tarifa puede variar de uno a tres puntos. Por ejemplo, si el monto del préstamo es $ 100,000, un punto le costaría al prestatario $ 1,000 ($ 100,000 x 0.01) dos puntos serían $ 2,000 ($ 100,000 x 0.02) y tres puntos serían $ 3,000 ($ 100,000 x 0.03).

Puntos de descuento

Para aumentar su tasa de rendimiento o las ganancias de un préstamo, un prestamista puede cobrar puntos de descuento. Los puntos de descuento son intereses pagados por adelantado y se cargan al cierre. Recuerde que un punto es el 1 por ciento de la cantidad prestada. Estos puntos constituyen una diferencia en la tasa de interés cobrada y la tasa de interés que el prestamista requiere para otorgar el préstamo. Si el prestamista está cobrando 3 puntos por un préstamo de $ 80,000, el costo para el prestatario sería de $ 2,400 ($ 80,000 x 0.03). Cada punto es el uno por ciento del monto prestado.

No confunda la cantidad prestada con el precio de compra de la vivienda. Para determinar cuántos puntos se cobran en un préstamo, divida el monto total en dólares de los puntos por el monto del préstamo. Por ejemplo, el monto del préstamo es $ 325,000 y el cargo por los puntos es $ 9,750, ¿cuántos puntos está cobrando el prestamista? $ 9,750 / $ 325,000 = 0.03 (0.03 * 100), 3% o 3 puntos.

Tarifa de penalización por pago anticipado

¿Qué pasa si el prestatario paga el préstamo antes de la hora programada en la hipoteca? ¿No significa esto que el prestamista no ganará el dinero que calculó durante el proceso de originación? Sí, y la ganancia del prestamista sobre el préstamo disminuye.

Para asegurar su ganancia o tasa de rendimiento, el prestamista puede incluir en el pagaré hipotecario una cláusula de pago anticipado que requiere que el prestatario pague una multa por pago anticipado contra la parte no devengada del interés por cualquier pago realizado antes de lo previsto. La cantidad que cobran los prestamistas por el pago anticipado del préstamo varía. Puede ser el uno por ciento del saldo adeudado al momento del pago anticipado o todos los intereses adeudados durante los primeros 15 años del préstamo.

Algunos estados han prohibido a los prestamistas cobrar una tarifa cuando la hipoteca se cancela anticipadamente. Otros estados limitan la cantidad que un prestamista puede cobrarle a un prestatario por pagar por adelantado su préstamo. Es aconsejable verificar la posición de su estado sobre las multas por pago anticipado. Además, si un préstamo está asegurado, garantizado o vendido a un mercado hipotecario federal, un prestamista no puede cobrar una multa por pago anticipado, independientemente del estado en el que se originó el préstamo.

Resumen de la lección

La financiación de una vivienda implica la obtención de una hipoteca , que es un gravamen voluntario o gravamen sobre los bienes inmuebles del prestatario. Tiene dos partes:

1. el pagaré , donde el prestatario firma un documento comprometiéndose a devolver el dinero con intereses, y
2. una hipoteca o escritura de fideicomiso , que especifica la garantía utilizada para garantizar el préstamo. La propiedad que se compra se utiliza como garantía.

Existen algunos costos asociados con la obtención de un préstamo hipotecario. Como:

• Interés : la cantidad que el prestamista cobra al prestatario.
• Tarifa de originación : el costo de procesar la solicitud y generar el préstamo. Se calcula en puntos, donde un punto es el 1 por ciento de la cantidad prestada.
• Puntos de descuento : interés prepago. Un punto de descuento equivale al 1 por ciento del monto del préstamo.
• Multa por pago anticipado : una tarifa que el prestamista cobra al prestatario por pagar por adelantado el préstamo (que se encuentra como una cláusula en la hipoteca). Cada estado tiene sus propias regulaciones con respecto a las multas por pago anticipado. Los prestamistas no pueden cobrar una multa por pago anticipado si el préstamo está asociado con el gobierno federal.