Enfoque de depreciación y costos para la valoración de bienes raíces

Tipos de deterioro

El deterioro físico es el desgaste normal y la disminución del valor de un edificio a medida que envejece. La cantidad y el grado de deterioro físico dependen a menudo de la calidad de la construcción original y del grado de mantenimiento adecuado de sus componentes. Hay dos categorías de deterioro físico:

• curable , que es económicamente práctico de reparar, lo que significa que el costo de corregir el deterioro es menor que el aumento de valor
• incurable , que ocurre cuando el costo de reparación excede el valor que agrega

Deterioro de corta y larga duración

Dado que dos estructuras idénticas pueden y probablemente se depreciarán en valor de manera diferente, los tasadores las clasificarán como de corta o larga duración . Los artículos de construcción o electrodomésticos que son de corta duración incluyen unidades de aire acondicionado, ventanas, puertas, calentadores de agua, alfombras, techos, compactadores de basura, trituradores de basura, electrodomésticos de cocina y gabinetes de baño y cocina, lavadoras y secadoras y encimeras. En otras palabras, durante la vida útil de una estructura, estos elementos probablemente deberán reemplazarse varias veces.

Los elementos de larga duración son aquellos que se prevé que duren tanto como la estructura, como las paredes y los cimientos. Si un componente de larga duración necesita ser reparado o reemplazado, generalmente se considerará incurable, ya que probablemente tendría más sentido económicamente arrasar el edificio en lugar de intentar repararlo.

Sin embargo, los componentes de corta duración pueden repararse o reemplazarse. Si el calentador de agua tiene una fuga, puede ser más económico repararlo y aún podría considerarse funcional. Cuando sea necesario reemplazarlo, sería beneficioso instalar un calentador de agua más nuevo y moderno. Esto es lo que se considera un deterioro físico incurable de corta duración. Los tasadores aún debaten sobre si el deterioro de corta duración puede considerarse curable.

Obsolescencia

Hay dos tipos de obsolescencia: obsolescencia funcional y obsolescencia externa . Alguna obsolescencia funcional puede considerarse curable o incurable. Generalmente, dado que la obsolescencia externa ocurre fuera de los límites de las fronteras terrestres de la propiedad, se considera incurable.

Obsolescencia funcional: si una casa antigua tiene cuatro dormitorios y un baño pequeño, esa característica puede considerarse funcionalmente obsoleta e incurable porque el costo de agregar otro baño probablemente excedería cualquier aumento que pudiera agregar al valor de la casa. Si una casa tuviera electrodomésticos obsoletos y no hay lavaplatos, el costo de actualizar la cocina y agregar un lavaplatos muy bien podría ‘curar’ la obsolescencia de la casa y, por lo tanto, probablemente se consideraría curable.

Obsolescencia externa: esto es causado por factores fuera de los límites del terreno donde existe una estructura. La obsolescencia externa es siempre incurable porque la estructura no se puede quitar del terreno. Por ejemplo, una casa residencial puede existir en un área que desde entonces se ha convertido principalmente en un área comercial y, en consecuencia, el valor de esa propiedad puede haber disminuido drásticamente.

Métodos para estimar la depreciación física

Hay tres métodos distintos para estimar la depreciación física: método de extracción de mercado , el método de la edad la vida y el método de descomposición .

El método de extracción de mercado requiere que busque ventas mejoradas comparables similares a la propiedad en cuestión. Ajuste las concesiones de venta o las condiciones de venta, luego reste el valor de la tierra en el momento de su venta y cualquier mejora del sitio. Esto determinaría el valor depreciado de las mejoras.

El método edad-vida se basa en una fórmula que es la edad efectiva dividida por la vida económica total y multiplicada por el costo total de reemplazo de las nuevas mejoras. La edad efectiva de la propiedad se divide por la vida económica de la propiedad. Por ejemplo, si un techo tiene efectivamente 5 años de antigüedad y ya ha usado una vida económica total de 25 años, se deprecia un 20 por ciento (25 dividido por 5) según un cálculo de depreciación de edad-vida.

El método de desglose es el acto de analizar cada causa de depreciación por separado, medir el monto de cada una y luego sumar las estimaciones para indicar una cifra global que se deduce del costo nuevo. El tasador consideraría el deterioro físico, la obsolescencia funcional y luego la obsolescencia externa.

Resumen de la lección

• El deterioro físico es el desgaste y la disminución del valor de un edificio a medida que envejece. Puede ser curable o incurable .
• El deterioro de corta duración consiste en componentes o equipos de construcción como unidades de aire acondicionado, ventanas, puertas, calentadores de agua, alfombras, techos, compactadores de basura, trituradores de basura, electrodomésticos de cocina y gabinetes de baño y cocina, lavadoras y secadoras.
• Los elementos de deterioro de larga duración son aquellos que se prevé que duren tanto como la estructura, como las paredes y los cimientos.
• Hay dos tipos de obsolescencia: obsolescencia funcional y obsolescencia externa . La obsolescencia externa es causada por factores fuera de los límites del terreno en el que existe la estructura. La obsolescencia externa es siempre incurable porque la estructura no se puede quitar del terreno.
• Hay tres métodos distintos para estimar la depreciación física: método de extracción de mercado , el método de la edad la vida y el método de descomposición .

Rodrigo Ricardo Editor y fundador