Inversión Inmobiliaria: Definición y ejemplos

¿Qué es el sector inmobiliario?

Los bienes raíces son propiedades que incluyen terrenos y cualquier estructura permanente construida sobre el terreno. Las personas compran bienes inmuebles para su propio uso, o como inversión inmobiliaria , cuando esperan obtener un rendimiento de la propiedad. Ese retorno podría provenir de los ingresos generados por la propiedad o de aumentos en el valor de la propiedad, lo que se denomina apreciación del precio .

Los inversores pueden comprar directamente bienes inmuebles y gestionarlos o venderlos, o invertir a través de un fondo inmobiliario. Por ejemplo, comprar una casa para alquilar o una propiedad para renovarla y revenderla rápidamente. Los diferentes tipos de inversión inmobiliaria difieren en el tiempo involucrado, el apalancamiento y las fuentes de rentabilidad. Un conocimiento y una experiencia importantes también pueden resultar útiles para invertir con éxito en bienes raíces.

Conceptos básicos de la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria puede realizarse de diversas formas. Los inversores pueden comprar directamente una propiedad donde básicamente actúan como arrendadores para una inversión a largo plazo o, en el corto plazo, podrían remodelar y vender la propiedad. Los inversores también tienen la opción de invertir a través de fondos inmobiliarios sin tener las responsabilidades diarias de propiedad. Estos diferentes tipos se describen con más detalle a continuación.

La inversión inmobiliaria tiene varios beneficios. Los rendimientos se miden en gran medida a través de los ingresos producidos, como los del alquiler y la apreciación de la propiedad a medida que sube el precio. Dependiendo del tipo, también puede haber beneficios fiscales, por ejemplo, cuando se trabaja como propietario. Proporcionar vivienda a otras personas también puede ser un beneficio no monetario.

¿Qué es una inversión inmobiliaria?

Una inversión inmobiliaria puede ser de varios tipos:

• Las propiedades de alquiler se producen cuando un inversor compra una propiedad y la alquila, convirtiéndose en propietario y alquilándola a un inquilino. La propiedad podría ser residencial, un lugar para vivir o una propiedad comercial, como un edificio de oficinas o un edificio de apartamentos más grande. Los beneficios de este tipo de inversión inmobiliaria son ingresos regulares provenientes del alquiler, mientras que la propiedad también puede apreciarse, proporcionando retornos tanto de los ingresos periódicos del alquiler como de la apreciación del precio. Sin embargo, administrar a los inquilinos puede llevar mucho tiempo y siempre existe la posibilidad de que el inquilino dañe gravemente la propiedad o se mude y no reciba alquiler. Un inversionista debe estar preparado para estos posibles gastos.
• La inversión de viviendas se realiza para maximizar la apreciación de los precios. Por lo general, un inversionista compra una casa, la remodela e idealmente la vende para obtener ganancias. No habrá alquiler periódico aquí mientras se lleve a cabo una renovación. Las propiedades podrían sufrir daños, ser embargadas o simplemente necesitar una actualización. Un inversor podría hacer el trabajo él mismo o contratar trabajadores de la construcción. Este tipo de inversión tiene el potencial de generar grandes ganancias en un corto período de tiempo, pero también tiene un alto riesgo si el mercado se enfría y el inversor no puede vender la propiedad. Este tipo de inversión inmobiliaria lo realizan mejor aquellas personas con amplio conocimiento y experiencia del mercado.
• Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son fondos que se utilizan para invertir en bienes raíces sin tener que lidiar con las responsabilidades continuas de la propiedad. El REIT es una corporación o fideicomiso que reúne el dinero de los inversores para comprar y mantener propiedades inmobiliarias. Los REIT pueden ser eficaces ya que se negocian como una acción, son muy líquidos y deben pagar el 90% de las ganancias para evitar que los REIT paguen impuestos corporativos. Como resultado, un REIT puede proporcionar un flujo estable de flujos de efectivo a un inversor. Muchos REIT se especializan en un determinado tipo de propiedad, como edificios comerciales o de oficinas. Sin embargo, los REIT tienden a no utilizar tanto apalancamiento como los otros tipos. Un REIT puede brindar una oportunidad de diversificar aunque el inversor cede el control de la inversión.

Una definición de inversión inmobiliaria podría incluir cualquiera de estos tipos de inversiones. Sin embargo, los tipos pueden diferir ampliamente en términos de liquidez, flujo de efectivo o características de apalancamiento. Un inversor debe decidir qué tipo funciona mejor para él.

Cómo funciona la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria funciona de manera diferente según los tipos. Para aquellos que compran directamente una propiedad y se convierten en propietarios, lo más importante es buscar una propiedad adecuada y luego inquilinos. Después de encontrar un inquilino, se debe acordar y ejecutar el contrato de alquiler. Luego, el inquilino se mudará y pagará un pago mensual regular al inversionista/propietario. Es posible subcontratar las tareas de gestión habituales a una empresa profesional que pueda evaluar a los inquilinos, cobrar el alquiler y realizar reparaciones menores. Si la propiedad necesita reparación, la carga de completar la reparación recaería en el propietario. Esta gestión diaria puede llevar mucho tiempo. Sin embargo, es de esperar que el precio de la propiedad suba mientras el inversor también cobra el alquiler.

Renovar una casa normalmente requiere una renovación exhaustiva. El inversor debe tener esta experiencia o poder aprovechar a quienes tienen experiencia. Las reparaciones imprevistas no son infrecuentes en los flipping, ya que es posible que se realice menos investigación antes de la compra. Esto puede aumentar rápidamente los gastos de renovación, lo que luego reducirá las ganancias potenciales del inversor después de la venta. El inversor también dedica tiempo a buscar una propiedad infravalorada que cree que generará un rendimiento positivo con sus actualizaciones.

La inversión es probablemente la inversión que requiere más mano de obra, aunque alquilar directamente una propiedad a veces también puede ser exigente, especialmente debido a la rotación de inquilinos. Invertir en un fondo, como un REIT, proporciona una forma más fácil de invertir en bienes raíces; sin embargo, no existe un control directo sobre la inversión como ocurre con los otros tipos, pero los inversores pueden obtener un rendimiento a través de todos estos tipos.

El apalancamiento se utiliza a menudo para aumentar el rendimiento de la inversión directa o del flipping. En este caso, el inversor obtiene una hipoteca sobre la propiedad y, si la tasa de rendimiento excede la tasa hipotecaria, el inversor obtiene una ganancia. La deuda también puede aumentar los riesgos, especialmente si el nivel del préstamo se acerca a un valor de la propiedad que puede cambiar, pero la deuda también es una valiosa fuente de capital, que permite inversiones mayores que las que el inversor puede hacer por sí solo.

Invertir en bienes raíces

La inversión exitosa en bienes raíces a menudo se basa en el conocimiento. La ubicación es un factor clave en la inversión inmobiliaria y un buen inversor comprende la dinámica de ubicación actual y al mismo tiempo puede predecir cambios. Los inversores suelen tener mucho conocimiento sobre sus propios mercados locales, pero no pueden tener tanto éxito en otros lugares si no están familiarizados con las tendencias. Por ejemplo, la instalación de una nueva ruta de tren de cercanías por parte del gobierno local podría aumentar el valor de las propiedades a lo largo de la ruta. Un inversor con conocimientos podría trabajar con éxito para desarrollar propiedades a lo largo de la ruta, ya que es probable que también aumente la demanda de viviendas en el área.

Los inversores también tienen la oportunidad de realizar alquileres tanto a largo como a corto plazo. Pueden considerar cuál podría proporcionar un mayor rendimiento. Esto debería incluir estimaciones de costos de ambas oportunidades; por ejemplo, los alquileres a corto plazo requieren más limpieza entre alquileres, ya que los inquilinos cambian con mayor frecuencia. Los inversores también deben familiarizarse con todas las normas que rigen el alquiler. Las reglas pueden limitar los alquileres a corto plazo o regular los niveles de alquiler en alquileres a largo plazo. Comprender las estimaciones de ingresos y flujo de caja junto con las regulaciones es clave para todas las compras de bienes raíces.

Una buena forma de empezar es investigar el mercado local. Esto incluye adquirir conocimientos sobre los factores discutidos anteriormente. También puede resultar útil un mentor con un profundo conocimiento del mercado. Entonces, el análisis financiero es clave, comenzando por determinar cuánto se puede invertir y luego considerando los posibles ingresos y gastos. En este caso, un profesional, como un prestamista hipotecario, también podría ayudarle. Un inversor inmobiliario exitoso considera todas las variables potenciales antes de invertir.

¿Qué es una cartera inmobiliaria?

Una cartera es generalmente un conjunto de inversiones mantenidas por un inversor. Estos pueden abarcar activos, como bonos, acciones o bienes raíces. La diversificación es clave, tanto entre activos como dentro de las clases de activos. Los bienes raíces suelen ser atractivos aquí debido a una menor correlación con los bonos o las acciones.

Los inversores inmobiliarios también deberían considerar diversificar sus inversiones inmobiliarias. Esto podría incluir diversificarse entre ubicaciones, como comprar propiedades en diferentes vecindarios. También podría incluir la diversificación entre tipos, como mezclar propiedades residenciales y comerciales. La inversión directa en propiedades puede requerir mayores inversiones, pero los inversores deben reconocer el riesgo de concentrar su cartera y considerar la posibilidad de diversificarla tanto como puedan.

Ejemplos de inversión inmobiliaria

Varios ejemplos de inversión inmobiliaria son los siguientes:

• Una propiedad de alquiler podría estar cerca. Por ejemplo, si un inversor se da cuenta de que su vecino de al lado está vendiendo su casa. El inversor podría comprar la casa y alquilarla. La ubicación al lado permite al inversor un fácil acceso a la propiedad y la posibilidad de realizar reparaciones según sea necesario.
• Alternativamente, un inversor podría comprar una casa de vacaciones, como una casa en la playa, principalmente para alquileres a corto plazo. En este caso, el inversor podría utilizar la casa de vacaciones a tiempo parcial mientras la alquila y obtiene ingresos cuando la propiedad no está ocupada por el inversor.
• Los alquileres también pueden incluir una parte de una propiedad. Por ejemplo, un inversor podría alquilar su sótano. Esto podría ser para alquileres a largo o corto plazo. El inversor podría realizar mejoras, como instalar un área de cocina, para aumentar el atractivo del alquiler.
• Renovar una casa es otra forma de invertir. Por ejemplo, un inversor puede acudir a una subasta de una propiedad embargada y comprarla por lo que considera una valoración barata. Esto luego libera fondos para que el inversionista mejore la propiedad. Quizás el inquilino anterior dañó los electrodomésticos de la cocina o la cocina simplemente se considera obsoleta. El inversor podría reparar la cocina y luego vender la propiedad, preferiblemente a un valor mayor. Lo ideal es que las reparaciones se realicen rápidamente y la ganancia llegue pronto.
• Los ejemplos de REIT pueden variar según el mercado o el tipo de activo inmobiliario. Por ejemplo, el REIT de Public Storage (PSA) posee, opera y alquila instalaciones de autoalmacenamiento, o el fondo Gaming and Leisure Properties Inc. (GLPI) invierte en instalaciones de casinos y complejos turísticos en múltiples mercados geográficos. El REIT de Prologis Inc (PLD) Mientras tanto, se centra en las cadenas de suministro del sector minorista. Los REIT también pueden especializarse en préstamos hipotecarios, la industria de la salud o propiedades de oficinas.

Resumen de la lección

Los terrenos y las estructuras permanentes en el terreno se conocen colectivamente como bienes raíces . Los inversores utilizan inversiones inmobiliarias , o inversiones en activos inmobiliarios, para obtener rendimientos a través de ingresos por alquiler o apreciación de precios , que es cuando el precio de la propiedad aumenta. Las inversiones pueden ser una inversión directa en una propiedad residencial, remodelar una casa o comprar un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT).

Comprar casas directamente para alquiler puede requerir mucho trabajo, incluida la selección de inquilinos y la realización de reparaciones, pero también proporciona un flujo constante de ingresos por alquiler y la oportunidad de aumentar los precios. En cambio, los inversores en viviendas buscan ganancias a corto plazo después de renovar y revender rápidamente una propiedad. Ambas inversiones generalmente se benefician del uso de apalancamiento o deuda para aumentar el tamaño y la rentabilidad de su inversión. Mientras tanto, los REIT no utilizan mucho apalancamiento, pero brindan una forma más fácil de invertir, aunque los inversores deben renunciar al control directo de la inversión.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador