Agua subterránea y agua superficial
Hay varias leyes y programas estatales que afectan algunas transacciones de bienes raíces en el estado de Arizona. Las aguas subterráneas y superficiales se abordan de manera diferente para estas transacciones. La distinción entre los dos se produjo después de un caso de la Corte Suprema de Arizona de 1932 (Distrito Número Uno de Conservación de Agua Municipal del Condado de Maricopa contra Southwest Cotton Company).
El agua superficial sigue un sistema de apropiación, mientras que el agua subterránea sigue las doctrinas de «uso razonable» en la mayoría de las áreas. El Departamento de Recursos Hídricos de Arizona (ADWR) tiene los registros de propiedad y asignación. Se puede encontrar más información y legislación en el sitio web de ADWR.
Ley / Código de Manejo de Aguas Subterráneas de 1980
El Código (o Ley) de Manejo de Aguas Subterráneas de 1980 fue promulgado como un medio para ayudar a la preservación del agua en el estado de Arizona. Arizona históricamente ha sufrido una condición conocida como sobregiro. El sobregiro ocurre cuando los suministros naturales de agua no pueden reemplazar el agua más rápidamente de lo que los humanos la bombean. Esto puede crear problemas importantes para todos.
El costo de perforar y bombear agua aumenta e incluso puede llegar a un punto de pérdida de suministro de agua. La calidad del agua también se ve afectada debido a la perforación más profunda. Por estas razones, los legisladores de Arizona reconocieron el agotamiento del agua subterránea como una amenaza, y el gobernador Babbit firmó el Código de Manejo de Aguas Subterráneas el 12 de junio de 1980.
Este código tiene tres objetivos principales:
Los Beneficios de las Aguas Termales para el Cuerpo Humano
1. Para controlar los sobregiros graves en muchas partes del estado
2. Proporcionar un medio para asignar los recursos limitados de agua subterránea del estado para satisfacer de la manera más eficaz las necesidades cambiantes del estado.
3. Aumentar el agua subterránea de Arizona mediante el desarrollo del suministro de agua.
Gestión de aguas subterráneas
Para llevar a cabo y supervisar este código, el estado de Arizona creó el Departamento de Recursos Hídricos de Arizona, donde se crearon tres niveles de gestión de aguas subterráneas. El nivel más bajo de gestión del agua cubre las disposiciones estatales. El siguiente nivel de gestión cubre las áreas de riego sin expansión (INA) . El nuevo desarrollo de propiedad irrigada no puede ocurrir en estas áreas. El nivel más alto de gestión cubre las disposiciones más amplias. Esto se aplica a las áreas de gestión activa (AMA) . Estas son áreas donde el sobregiro de agua subterránea es significativo.
Las áreas actuales de la AMA en Arizona incluyen partes de Maricopa, Pinal, Pima, Santa Cruz y el condado de Yavapai. Esto incluye las ciudades de Phoenix, Tucson y Prescott.
Bienes Meritocráticos: Qué son, Características y Ejemplos
Agua subterránea
El agua subterránea es como agua natural que fluye en los acuíferos debajo del nivel freático. El agua subterránea proviene de aguas superficiales e incluye pozos. No está regulado por la Ley de Manejo de Aguas Subterráneas en todas las áreas del estado.
En muchas áreas, el agua subterránea se aplica a una doctrina de «uso razonable», excepto en las áreas AMA. Son posibles nuevos usos para el desarrollo del agua subterránea en las AMA, pero el estado de Arizona ha establecido una legislación estricta.
En 1999, la Corte Suprema de Arizona también aprobó una legislación que cubre los derechos de agua reservados a nivel federal. La legislación establece que los derechos de agua federales prevalecen sobre la legislación de agua estatal y local. Esto se aplica principalmente a las reservas indígenas y a las tierras que se han puesto en fideicomisos federales / tribales. Los títulos de los derechos de las aguas subterráneas se pueden mantener separados de la propiedad inmobiliaria y se pueden buscar en los registros de ADWR.
Superficie del agua
Históricamente, los derechos de aguas superficiales de Arizona se establecieron siempre que se hiciera un buen uso del agua. Hoy en día, una persona o entidad debe tener un permiso para los derechos de agua superficial. El agua superficial es el agua de las precipitaciones o el agua que surge de los manantiales. Esto puede incluir lagos, estanques, arroyos, ríos, etc.
Desde 1919, la apropiación de aguas superficiales requiere un permiso. Las personas y entidades todavía pueden solicitar derechos de aguas superficiales en el estado de Arizona, pero hay muy poco disponible para apropiarse. Las solicitudes de permisos se pueden encontrar en el sitio web de ADWR. Al buscar información sobre los derechos de aguas superficiales de los bienes raíces, la debida diligencia debe involucrar una búsqueda del título de la propiedad (a diferencia de una búsqueda ADWR de derechos de aguas subterráneas).
Ley de Proximidad Vs Ley de Contraste: Diferencias y Ejemplos
Programas de abastecimiento de agua y bienes raíces
El Departamento de Bienes Raíces de Arizona (ADRE) sugiere que todos los compradores de bienes raíces deben examinar la disponibilidad de agua antes de comprar o desarrollar bienes raíces. El Programa de Suministro de Agua Asegurado protege y preserva el suministro limitado de agua subterránea en las AMA de Arizona. Su objetivo es preservar los recursos de agua subterránea y promover la planificación del suministro de agua a largo plazo. Antes de vender, los desarrolladores deben demostrar los siguientes criterios:
- Disponibilidad física de agua: demostrada mediante un estudio hidrológico
- Disponibilidad legal de agua – derechos legales al agua
- Disponibilidad continua de agua: demostración de que el suministro de agua es ininterrumpido durante los próximos 100 años o tiene suficiente suministro de respaldo
- Capacidad financiera: capacidad financiera para construir un sistema de suministro de agua.
- Calidad del agua: debe satisfacer los estándares estatales existentes y cualquier otro estándar de calidad para el uso propuesto.
- Coherencia con el objetivo de la gestión: demostración de suministro de agua renovable
- Coherencia con el plan de gestión, de acuerdo con el Plan de gestión de aguas subterráneas de AMA
La ADRE no permitirá la emisión de un informe público (que permite a un desarrollador vender) «sin una demostración de un suministro de agua asegurado» («Gestión del agua …», nd).
Programa de suministro de agua adecuado
El Programa de Abastecimiento Adecuado de Agua trabaja para asegurar que los posibles compradores de bienes raíces estén al tanto de las limitaciones del suministro de agua. Estos programas son aplicables durante el desarrollo de una nueva subdivisión. La ADRE define una subdivisión como seis o más parcelas con al menos una parcela que tiene un área de menos de 36 acres.
Los arrendamientos de 12 meses o menos y las subdivisiones donde todas las parcelas tienen más de 36 acres no califican. Este programa se aplica a áreas fuera de AMA. Solo los primeros cinco criterios enumerados anteriormente deben demostrarse en estas áreas para obtener una Designación de suministro de agua adecuado para vender propiedades inmobiliarias. El ADWR debe determinar la disponibilidad del suministro de agua antes de que un desarrollador pueda comercializar lotes. Se requiere divulgación en áreas de insuficiencia de suministro.
Resumen de la lección
El Departamento de Recursos Hídricos de Arizona supervisa el Código de Manejo de Aguas Subterráneas . El código se creó para ayudar a lidiar con los sobregiros . Esto cubre la legislación relacionada con las aguas subterráneas y superficiales dentro de la propiedad estatal, incluidas las INA y AMA .
El Programa de Suministro de Agua Asegurado y el Programa de Suministro de Agua Adecuado han establecido estándares para los derechos de agua en la venta de propiedades. Esto es supervisado por ADWR y ADRE.
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