Lis Pendens definido
Tessa puso recientemente su propiedad en el mercado. Al día siguiente, su vecino la demandó, disputando la línea divisoria entre su propiedad y la de él. Su vecina también registró una litispendencia contra la propiedad con la oficina del registrador del condado. Una litispendencia es un aviso de que se ha presentado una demanda con respecto a una disputa en la propiedad de bienes raíces o algún otro reclamo de interés en la propiedad. Una vez que se registre una litispendencia, cualquiera que compre la propiedad de Tessa estará sujeto a lo que el tribunal determine con respecto a la demanda. (Esto puede reducir significativamente el valor de mercado de la propiedad; de hecho, puede disuadir a cualquiera de comprar la propiedad).
El abogado de Tessa encargó una encuesta que demostró que el reclamo de su vecino no tenía fundamento. El vecino estaba convencido de que retirara la demanda. El vecino también registró una liberación de litispendencia, que es un documento legal que cancela el aviso por el sobreseimiento voluntario de la demanda. (Es importante tener en cuenta que la litispendencia no debe presentarse con un abandono imprudente. Las personas que las presentan cuando no deberían, pueden verse afectadas por los costos y honorarios de abogados relacionados con su expulsión). Si el vecino de Tessa no hubiera cancelado la demanda, ella podría haber presentado una acción en el tribunal para que se elimine la litispendencia.
Definición del gravamen por sentencia
Justo cuando Tessa se liberó de una demanda, terminó en una nueva. Hace unos años, aceptó garantizar personalmente un préstamo comercial para que su hijo abriera un nuevo restaurante de moda. Desafortunadamente, el negocio fracasó, su hijo no cumplió con el préstamo y el banco le pidió dinero ya que ella personalmente garantizó el pago. Tessa no tenía dinero para pagarle al banco, por lo que el banco la demandó a ella y a su hijo. El juicio concluyó con una victoria para el banco y, para empeorar las cosas para Tessa, el banco pudo colocar un embargo preventivo sobre su casa.
Un gravamen por sentencia es un gravamen involuntario impuesto sobre la propiedad, incluidos los bienes raíces. Recuerde que un gravamen es un tipo de derecho o reclamo sobre la propiedad inmobiliaria de otro. Se crea un embargo preventivo cuando una persona gana una demanda por daños monetarios y aún no ha recibido el pago. En otras palabras, el acreedor del fallo tiene derecho a que se le pague con el producto de la venta de la casa de Tessa. El gravamen no se eliminará hasta que se pague la sentencia. Tenga en cuenta que la sentencia no tiene que relacionarse de ninguna manera con el inmueble sujeto al gravamen. La deuda de Tessa se debe a que ella personalmente garantizó el pago del préstamo comercial de su hijo; el embargo preventivo fue presentado como un intento de cobrar esa deuda.
Eliminar el gravamen
¿Qué pasa si Tessa paga la sentencia antes de vender su propiedad? Una vez que se ha pagado el dinero otorgado en la sentencia del tribunal, el acreedor debe firmar una satisfacción de sentencia . Una satisfacción de juicio es un documento que certifica que el dinero se ha pagado en su totalidad al acreedor. En la mayoría de los estados, Tessa también tiene derecho a que el acreedor registre la satisfacción del fallo en el registro de escrituras del condado para eliminar el gravamen de la propiedad.
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Sin embargo, ¿qué sucede si Tessa no puede pagar de su bolsillo, pero puede vender su propiedad por más del valor del embargo preventivo? En este caso, la sentencia se pagará con las ganancias de la venta de la casa y Tessa solo recibirá lo que sobra. Por supuesto, si el fallo se paga en su totalidad, Tessa debe recibir un fallo y registrarlo en la oficina del registrador del condado como en el escenario anterior. Si solo se paga una parte de la sentencia, ella debería recibir una satisfacción parcial de la sentencia, lo que reducirá el valor del gravamen de la sentencia registrado sobre la propiedad.
Ejecución de la Sentencia
Un acreedor del fallo (la persona que ganó una indemnización por daños y perjuicios en el tribunal) tiene derecho a ejecutar el fallo. Esto significa obtener una orden de ejecución, una orden del tribunal que ordena a un funcionario, generalmente un alguacil, que tome posesión de la propiedad y la venda para cumplir con la sentencia. Un deudor por sentencia como Tessa tiene derecho a rescatar la propiedad antes de la venta pagando la sentencia. Este tipo de ejecución de juicio rara vez ocurre debido a varios factores. Hay altos costos asociados con la ejecución hipotecaria. Los gravámenes más antiguos (como una hipoteca registrada anteriormente) pueden significar que un prestamista obtiene el dinero de la venta de la casa en lugar del acreedor. Además, si existe una exención de vivienda familiar para la propiedad, una cierta cantidad del valor de la vivienda puede estar exenta de cobro.
Resumen de la lección
Repasemos lo que hemos aprendido. Una litispendencia es un aviso que se presenta en la oficina del registrador del país que notifica al público que hay una demanda pendiente relacionada con una disputa en la propiedad de una parcela específica de propiedad o con algún otro reclamo de interés en la propiedad. La litispendencia puede eliminarse mediante la grabación de una liberación de litispendencia.
Un gravamen por sentencia es un gravamen que puede imponerse a bienes inmuebles y surge de una sentencia judicial que otorga daños monetarios. Una vez que la sentencia se paga en su totalidad, el acreedor ejecutará una sentencia de satisfacción y la registrará en la oficina de registro correspondiente para eliminar el gravamen que grava los bienes inmuebles. Aunque rara vez se hace, un acreedor de sentencia puede ejecutar la sentencia haciendo que un funcionario público tome posesión y venda la propiedad de la misma manera que un banco ejecutará la propiedad de un prestatario moroso.
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