Máximo y mejor uso: análisis y aplicación

¿Qué es el mejor y mayor uso?

Valorar una propiedad con la concentración de lo que la propiedad podría llegar a ser para lograr la forma más alta de rentabilidad se llama uso más alto y mejor . La condición y el uso existentes de una propiedad deben ser de menor consideración, a menos que la conclusión indique que la propiedad ya se encuentra en su máximo y mejor uso.

Para evaluar el análisis de valor de uso más alto y mejor para una propiedad se requiere un amplio conocimiento del área del mercado, el crecimiento potencial del mercado, la zonificación y el tipo de propiedad. El primer paso es utilizar métodos de investigación como la inspección visual, ver permisos de construcción recientes y adquisiciones de propiedades cercanas para determinar el crecimiento potencial en un área.

Estar familiarizado con las regulaciones de zonificación es igualmente importante para determinar cuál puede ser el mejor y más alto uso de la propiedad. Por ejemplo, ¿la propiedad es adecuada para desarrollos industriales, comerciales minoristas o nuevos residenciales? Para encontrar el mejor y más alto uso, se debe considerar cuidadosamente para concluir si la recomendación para la mejora de la propiedad es financieramente factible y rentable.

Analizando terrenos baldíos

Independientemente del tipo de propiedad, el enfoque para determinar el mejor y mayor uso es el mismo. Al analizar los terrenos baldíos, la cantidad de terreno y cómo se divide en zonas son dos factores importantes. Un acre de terreno baldío en un distrito comercial de primera puede ser tan valioso como 100 acres en un área rural. Quizás el terreno baldío esté ubicado en un vecindario antiguo con mejoras comerciales de reciente desarrollo cercanas. Si este es el caso, debe tener en cuenta que el nuevo crecimiento comercial podría expandirse al área del terreno baldío. Puede ser beneficioso para el propietario retrasar la venta hasta que sea evidente que el crecimiento se moverá hacia la parcela de tierra que aumentará el valor.

Análisis de propiedades mejoradas

Imagine que ha aceptado una asignación en una gran área con altos valores de propiedad. Con la esperanza de detenerse en una casa de alto valor, se sorprende cuando resulta ser una casa de 70 años con pintura exterior verde neón y un techo que se ha derrumbado. ¿Cómo podría esta propiedad en esta área tener alguna valor en comparación con el área circundante? Esto podría convertirse en una gran oportunidad para un contratista, inversor o profesional de mejoras para el hogar. Si se determina que la propiedad no se puede reparar, el mejor y más alto uso puede ser demolerla. El terreno baldío puede tener más valor para aquellos que quieran construir una nueva casa en esta gran área.

Aplicaciones de mayor y mejor uso

Una vez que se ha completado la investigación visual, pasa a buscar permisos de construcción recién emitidos y adquisiciones recientes. Por ejemplo, si su inspección visual indica que el área del mercado está o parece estar cambiando a un área comercial minorista y la propiedad es residencial, debe determinar si es factible que la residencia se convierta en una entidad comercial. Examinar las adquisiciones y ventas comerciales cercanas recientes ayudará a determinar el valor potencial y el mejor uso. La misma aplicación se aplicará independientemente de si la propiedad en cuestión es un terreno baldío, una propiedad industrial o una propiedad comercial.

La viabilidad financiera es el proceso de evaluar el costo de convertir o construir una propiedad para el uso potencial más alto y mejor mientras se calcula la rentabilidad una vez completada. Usando el ejemplo anterior, puede ser más factible demoler la estructura residencial y reconstruirla para que se ajuste a los nuevos desarrollos comerciales cercanos. Sin embargo, si la propiedad residencial se pudiera convertir sin demolición, lo más probable es que los costos sean menores con el mismo resultado de rentabilidad. Esto depende únicamente del estado, tamaño, apariencia y distribución de la propiedad. La rezonificación de la propiedad también es un factor a considerar. Por lo general, si los nuevos desarrollos cercanos se dividen en zonas de manera diferente a lo que se evalúa, la rezonificación puede no ser un problema.

Resumen de la lección

En última instancia, el objetivo del análisis de mejor y más alto uso es determinar cuál es el uso más rentable de una propiedad mientras se considera si es financieramente factible construir o convertir la propiedad a su mejor y más alto uso.

• Una inspección visual de la propiedad y del área que la rodea inmediatamente debe ser el primer paso.
• Vaya más allá en la investigación obteniendo permisos de construcción recientemente emitidos y ventas y adquisiciones recientes.
• Determine si la propiedad se puede rezonificar, si es necesario.
• Concluya su análisis comparando la viabilidad financiera y la rentabilidad potencial.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador