Métodos privados para regular el uso de la tierra

Resumen de restricciones

Marty acaba de comprar una casa nueva en una comunidad privada de lujo que incluye un campo de golf, canchas de tenis, piscinas, áreas de juegos para niños y un gimnasio para sus residentes. Si bien Marty debe asegurarse de que su propiedad cumpla con las leyes de zonificación locales, los códigos de construcción y las regulaciones ambientales federales y estatales, su uso de la propiedad también está fuertemente regulado por restricciones privadas voluntarias. Echemos un vistazo a algunas formas comunes en que las partes privadas pueden restringir el uso de bienes raíces.

Tarifas anulables

Marty realmente quería construir la casa de sus sueños en un bonito terreno boscoso que su padre poseía en el campo. Desafortunadamente para Marty, su padre encontró la religión y decidió traspasar la propiedad a su iglesia. La esperanza es eterna para Marty, sin embargo, porque su padre otorgó una tarifa anulable , lo que significa que su padre condicionó la propiedad de la iglesia de las propiedades inmobiliarias principales. La iglesia solo puede quedarse con la propiedad mientras se use para retiros religiosos. Si la iglesia deja de usarlo para tal propósito, la propiedad vuelve a ser de papá, y Marty tendrá otra oportunidad para deshacerse de él.

Pactos restrictivos y servidumbres equitativas

Cuando Marty compró su casa actual en la comunidad cerrada, recibió una escritura del desarrollador de la comunidad que contenía convenios restrictivos . Un pacto es simplemente una palabra elegante para una promesa, y un pacto restrictivo es una promesa que restringe la forma en que un propietario, como Marty, puede usar sus bienes raíces. Los convenios restrictivos en su escritura restringen el color de su casa, le exigen que mantenga su césped y le prohíben almacenar vehículos en su entrada, entre otras cosas. La asociación de propietarios de la comunidad hace cumplir los convenios mediante el monitoreo, la evaluación de multas e incluso demandas para hacer cumplir el cumplimiento.

A veces, los propietarios, como Marty, están restringidos por servidumbres equitativas . Una servidumbre equitativa aborda los mismos tipos de usos de la tierra que los convenios restrictivos, pero se pueden hacer cumplir bajo principios de equidad (es decir, equidad fundamental y justicia) en lugar de bajo principios de ley. Permite a los vecinos acudir a los tribunales para evitar que otro vecino viole las restricciones de uso de la tierra al emitir una orden judicial que ordena a la parte infractora que cumpla con las restricciones, como prohibir el estacionamiento de una casa rodante en el camino de entrada. Si bien puede ir a la corte y recibir pagos por daños monetarios por la violación de un convenio restrictivo, no puede obtener daños monetarios por la violación de una servidumbre equitativa.

Servidumbres

La propiedad de Marty limita con el hoyo nueve del campo de golf de la comunidad. Cuando compró su casa, la tomó sujeta a una servidumbre , que es un interés no posesorio en la tierra que le da a alguien el derecho de hacer un uso específico de sus bienes raíces. En el caso de Marty, la servidumbre está en manos del campo de golf y permite que el encargado de los greens y el personal de mantenimiento trabajen en una franja de 10 pies de ancho por 90 pies de largo que corre a lo largo del patio trasero de Marty que linda con el campo con el propósito de mantener los enlaces. De hecho, Marty no puede hacer nada con esa franja de tierra que interfiera con el uso del campo, como colocar una cerca.

Limitaciones impuestas por los acreedores

Incluso los acreedores pueden imponer restricciones sobre cómo se usa su tierra a través de sus acuerdos de garantía, que es un acuerdo mediante el cual un prestatario ofrece una garantía para garantizar el pago de un préstamo. Por ejemplo, Marty financió la compra de su casa con un préstamo. Su banco requirió que Marty proporcionara una hipoteca, que sirve como un gravamen sobre su propiedad para garantizar que se pague el préstamo. Si Marty no paga, el banco puede ejercer sus derechos e iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria para vender la casa y pagar el préstamo. Dado que el banco quiere proteger su garantía (es decir, la casa de Marty), el contrato de préstamo e hipoteca de Marty requiere que mantenga adecuadamente su casa para que no se deteriore su valor.

Demandas por molestias privadas

A Marty le gusta la fiesta, demasiado. Por lo general, tiene fiestas ruidosas que se llevan a cabo todos los viernes y sábados por la noche hasta pasada la medianoche, y sus vecinos ya han tenido suficiente. Dado que Marty se niega a bajar el tono de las fiestas, un grupo de vecinos ha presentado una demanda privada por molestias en su contra en la corte para que se detenga. Una molestia privada ocurre cuando el uso de su propiedad por parte de otra persona interfiere de manera irrazonable con su uso y disfrute de su propiedad. Si sus vecinos prevalecen en la corte, Marty tendrá que detener las fiestas ruidosas a horas irracionales de la noche.

Debe comprender que una molestia privada es diferente a una molestia pública . Una molestia pública perjudica al público en general, mientras que una molestia privada afecta a una o solo un pequeño grupo de personas, como los vecinos de Marty. Una empresa que contamina el suministro de agua de la comunidad es un ejemplo de molestia pública.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. El uso de bienes raíces no solo está regulado por los gobiernos, sino que también está regulado por partes privadas de diversas formas. Los métodos privados comunes para regular o restringir cómo se puede usar la propiedad incluyen:

• Tarifas deducibles
• Convenios restrictivos
• Servidumbres equitativas
• Servidumbres
• Condiciones impuestas por los acreedores
• Servidumbres
• Demandas por molestias privadas

Rodrigo Ricardo Editor y fundador