Préstamos inmobiliarios residenciales: tipos y características

Financiamiento de una casa nueva

Después de muchos años de alquilar un apartamento, Ben y Sally encontraron una casa que les gustaría comprar. Ahora tienen que tomar una decisión sobre cómo financiar la casa de sus sueños. Discuten los préstamos de bienes raíces residenciales con su prestamista. La pareja considera cuidadosamente las características de cada tipo de préstamo antes de tomar una decisión.

Comprensión de la amortización

Para comprender los préstamos de bienes raíces residenciales, Ben y Sally primero necesitan un curso intensivo de amortización. La amortización consiste en satisfacer un préstamo devolviendo su principal e intereses a plazos. Un programa de amortización es una parte estándar del papeleo hipotecario que enumera los montos de cada pago durante la vigencia del préstamo. Por ejemplo, la amortización de estilo hipotecario incluye el cálculo de la relación entre el capital y los intereses para cada pago de un préstamo. Al principio de la hipoteca, la mayoría de los pagos se destinarán a satisfacer los intereses, mientras que el último pago del préstamo será casi en su totalidad el reembolso del principal. Sin embargo, en la amortización lineal, los montos de capital e intereses son constantes con cada pago.

Préstamos a tasa fija, ARM e híbridos

Los préstamos a tasa fija son las más simples de todas las hipotecas. Los términos más comunes son 15 o 30 años, pero también son posibles préstamos a 10 y 20 años. El pago de la hipoteca es el mismo todos los meses durante todo el plazo. Las tasas de interés del préstamo están fijas, lo que significa que la tasa permanece igual durante la duración del préstamo. Una vez que se han realizado todos los pagos y se alcanza el final del plazo, el prestatario es dueño de la casa de forma gratuita.

Para aquellos que no pueden pagar un préstamo de tasa fija a las tasas de interés actuales, un ARM podría ser la respuesta. En un préstamo hipotecario ARM o de tasa ajustable , la tasa de interés hipotecaria cambia durante la vigencia del préstamo, generalmente de forma anual. Los ARM ofrecen tasas de interés teaser para atraer prestatarios. Esta tasa puede subir o bajar durante el plazo. El ajuste se basa en un valor de índice como la tasa del Tesoro con vencimiento constante a 1 año actual o la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). Cada vez que se ajusta el préstamo, se crea un nuevo programa de amortización del préstamo. Esto se llama re-amortización . Como un préstamo de tasa fija, al final del plazo, el prestatario obtiene un título en claro.

Si un préstamo ARM se considera demasiado riesgoso para los prestamistas, un préstamo híbrido podría ser una mejor opción. Los préstamos híbridos combinan los elementos populares de las hipotecas de tasa fija y tasa ajustable. La tasa de préstamo permanece constante durante un período de tiempo establecido, generalmente tres, cinco o siete años. Durante ese tiempo, el pago de la hipoteca no cambia. Después de eso, el préstamo se vuelve similar a un ARM y se ajusta cada año, junto con un nuevo programa de amortización. Como un ARM, la tasa de interés es menor que una hipoteca de tasa fija de plazo equivalente.

Hipotecas globales y préstamos solo con intereses

Una hipoteca globalse considera riesgoso para algunos prestatarios y prestamistas. El prestatario paga una tasa fija por un período específico de años. El pago se estructura igual que si se tratara de una hipoteca a tipo fijo. La mayor parte del pago de una hipoteca se destina a intereses durante los primeros años. Cada mes se paga menos interés y más capital se destina al saldo. El saldo de capital restante será alto en relación con el precio de compra, y al final de un período específico, el saldo total del préstamo vencerá en un pago importante. Imagine un globo que de repente se vuelve muy grande y luego explota. Con las hipotecas globales hay un aumento repentino en el monto del pago, luego el préstamo termina. El pago global no es un problema si el prestatario puede refinanciar la vivienda antes de su vencimiento. Si no,

Otro tipo de préstamo que se considera riesgoso es una hipoteca de solo interés . Este tipo de préstamo requiere que el prestatario pague inicialmente solo los intereses adeudados sobre el saldo. Dado que el capital no se reduce, el saldo no se reduce. Después de un cierto período, el préstamo se vuelve a amortizar en función de la duración restante de la hipoteca. Digamos que un comprador toma un préstamo a 30 años con un pago de solo interés durante 10 años. Al final de esos 10 años, los pagos del préstamo se programarán para pagar los intereses y el principal durante un período de 20 años. El resultado es un pago hipotecario drásticamente aumentado.

Resumen de la lección

¡Vaya, qué lista de opciones! Ben y Sally decidieron que un préstamo ARM o híbrido podría ser más asequible a corto plazo, pero que conllevaba un elemento adicional de riesgo debido a las inevitables fluctuaciones de las tasas de interés. Ben y Sally tampoco se sentían cómodos con los grandes pagos requeridos al final de las hipotecas globales y los préstamos solo con intereses. Al final de su consulta con el prestamista, decidieron ir a lo seguro y obtener un préstamo hipotecario a tasa fija a 30 años. De esta forma, sus pagos serían predecibles y constantes durante los próximos años.