Antecedentes
El dominio eminente permite a los gobiernos federales, estatales, del condado o de la ciudad de cada estado tomar posesión de la propiedad privada para que se utilice para uso público en general. La idea detrás de este concepto es que sirve a un beneficio público general para la población en su conjunto en lugar de diferir en beneficio de los propietarios privados de tierras. El dominio eminente es a menudo un tema controvertido porque las personas sienten que su conexión sentimental con su propiedad se descarta y no se incluye en la decisión del gobierno de confiscar su tierra o en la consideración de los tribunales sobre el precio justo de su propiedad.
¿Qué es Eminent Domain?
La Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos proporciona una gama de protecciones para los ciudadanos y también requiere que los gobiernos federal, estatal, del condado y de la ciudad paguen un precio justo, también conocido como valor justo de mercado, cuando compran todo o parte de una parcela. de propiedad privada para uso del público en general. Si una entidad gubernamental determina que el interés público requiere el uso de un terreno de propiedad privada, entonces puede usar el dominio eminente para justificar la compra de ese terreno, incluso si la persona que posee el terreno no quiere venderlo.
¿Qué es el uso público?
La propiedad privada comprada bajo dominio eminente debe usarse solo para un propósito público general . El dominio eminente no le da al gobierno el derecho de, por ejemplo, comprar la casa de su abuela para construir un spa exclusivo para miembros para el Senado. Ejemplos de un propósito público general son la construcción de una presa, una carretera o un parque nacional. Estos son recursos importantes que benefician al público en general. El dominio eminente también se puede utilizar para el desarrollo económico de una comunidad. Por ejemplo, el dominio eminente se ha utilizado para adquirir terrenos para la construcción de un centro comercial, urbanización, estadio o arena.
Valor justo de mercado
Una persona debe recibir un precio justo por su propiedad cuando el gobierno usa el dominio eminente. Este precio justo se describe en la Quinta Enmienda como «compensación justa». La compensación justa, que es ‘justo’ como en ‘justicia’, normalmente se determina por el valor justo de mercadode la propiedad. Se supone que el valor justo de mercado de una propiedad es imparcial y no beneficia ni al comprador ni al vendedor, lo que significa que puede ser más bajo que el valor real de la propiedad en su mercado dado. Por ejemplo, en una ciudad como San Francisco, donde los precios de la vivienda están enormemente inflados por la demanda en lugar del tamaño y la calidad de la propiedad, es probable que el valor justo de mercado sea más bajo que el precio que la propiedad alcanzaría si la competencia hiciera que el precio de venta subiera. cohete. Sin embargo, el valor justo de mercado generalmente se determina considerando qué precio pagaría un comprador y qué precio aceptaría un vendedor en una situación de baja presión, por lo que aunque este precio puede ser más bajo de lo que teóricamente un vendedor podría obtener en una venta de propiedad ordinaria,
Ejemplo del proceso de dominio eminente
El gobierno municipal de Estudyando City decide construir un nuevo centro de convenciones público. El gobierno de Estudyando City decide dónde construir el centro de convenciones y cuánto terreno se necesita para construir el centro. Este terreno incluye propiedades privadas, por lo que los funcionarios de Estudyando City hacen una oferta para comprar estas propiedades. La mayoría de las personas que viven en esta parte de Estudyando City no quieren mudarse, por lo que algunas rechazan la oferta del gobierno. Desafortunadamente para estos holdouts, el centro de convenciones se va a construir les guste o no, por lo que el gobierno de Estudyando City inicia un proceso judicial llamado proceso de expropiación.para obtener el título de propiedad de la tierra. Luego se lleva a cabo otro procedimiento en el que el tribunal determina el valor justo del terreno, que generalmente es aproximadamente igual a su valor de mercado. Después de obtener la aprobación del tribunal y pasar por el proceso para determinar el valor justo de la tierra, el gobierno de Estudyando City desaloja a los propietarios, les paga el precio justo por su tierra y toma posesión de la tierra, convirtiéndola de una propiedad privada. propiedad en una propiedad pública. Luego comienza la construcción del nuevo centro de convenciones.
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Resumen de la lección
Aprendimos que el dominio eminente es el derecho de los gobiernos federales, estatales, del condado o de la ciudad de los Estados Unidos a comprar y usar propiedad privada para fines públicos en general , lo que significa que la tierra está destinada a un uso amplio por parte del público en general. La Quinta Enmienda de la Constitución requiere que los gobiernos proporcionen una «compensación justa» a los propietarios al hacer cumplir el dominio eminente. En este caso, ‘compensación justa’ generalmente significa valor justo de mercado , un valor que generalmente es determinado por el tribunal como parte de un proceso de expropiación., que es el proceso judicial que permite al gobierno tomar posesión de tierras de propiedad privada. Por lo general, el valor justo de mercado no beneficia ni al comprador ni al vendedor, por lo que, si bien no es tan potencialmente favorable para el propietario como vender la propiedad en el mercado inmobiliario abierto, es un precio justo o «justo».
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