Restricciones de propiedad contaminada en bienes raíces

Restricciones de propiedad contaminada en bienes raíces

Hay varias medidas legislativas vigentes para proteger a los compradores de bienes raíces de la propiedad contaminada, así como medidas para garantizar la responsabilidad y la limpieza de estas propiedades contaminadas antes de venderlas o desarrollarlas. Sin este tipo de legislación, millones de vidas, incluidas las vidas de los niños, podrían correr peligro debido a diversos peligros ambientales.

A la Agencia de Protección Ambiental (EPA) se le ha encomendado la mayoría de estas leyes, además de supervisar la limpieza asociada con las propiedades contaminadas. Parte de esta legislación también está en vigor para ayudar a proteger a los dueños de propiedades residenciales que pueden vivir en propiedades que han sido contaminadas por causas ajenas a ellos. Cualquier comprador, vendedor o agente puede encontrar toda la legislación e incluso oportunidades para la participación de la comunidad a través del sitio web de la EPA en https://www.epa.gov/superfund.

Superfondo

En 1976, se establecieron la Ley de Conservación y Recuperación de Recursos (RCRA) y la Ley de Control de Sustancias Tóxicas (TSCA) para garantizar que ninguna de las partes participara en el vertido de desechos tóxicos que pudieran afectar el medio ambiente y potencialmente dañar a las personas. En los años siguientes, varios casos de contaminación llevaron a que los comités de la Cámara de Representantes y el Senado llevaran a cabo amplias audiencias sobre el vertido de desechos tóxicos y los peligros potenciales asociados con esta práctica. Esto condujo inevitablemente a la creación del Superfund , también conocido como Ley de Responsabilidad, Compensación y Respuesta Ambiental Integral (CERCLA). CERCLA o Superfund cubrieron todas las áreas de peligros ambientales, incluida la respuesta a emergencias, el análisis de datos, la limpieza y la responsabilidad.

Superfund fue creado por la EPA para proteger la salud pública para que las personas puedan vivir y trabajar en entornos seguros. Promulgada en 1980, incluye legislación y restricciones sobre la propiedad inmobiliaria (tanto residencial como comercial). En 1983, se creó la Lista de Prioridades Nacionales (NPL) para identificar algunas de las regiones de los EE. UU. Que son prioritarias para la limpieza del Superfund. Esta lista se actualiza periódicamente y se puede acceder a ella en línea para cualquier persona que esté interesada en comprar una propiedad inmobiliaria que pueda estar cerca de uno de estos sitios. Tómese un momento para revisar los sitios enumerados y revise su área en https://www.epa.gov/superfund/npl-site-status-information.

Ley de planificación de emergencias y derecho a la información de la comunidad

En 1984, las Enmiendas a Residuos Sólidos y Peligrosos se agregaron a la RCRA por preocupaciones de gasolina y otros químicos potencialmente peligrosos que se filtran en el suelo y los suministros de agua. Esta legislación busca no solo prevenir este tipo de contaminación sino también exigir el tratamiento de cualquier propiedad con contaminación de residuos antes de que pueda venderse. Varios años después, en 1986, la Ley de Planificación de Emergencias y Derecho a la Información de la Comunidad(EPCRA) se aprobó para proteger aún más a los propietarios y compradores de los peligros ambientales que pueden encontrarse en las propiedades inmobiliarias contaminadas. Esta ley ayuda a las comunidades a estar preparadas para emergencias químicas y ‘requiere que la industria informe sobre el almacenamiento, uso y liberación de sustancias peligrosas a los gobiernos federales, estatales y locales’ (‘Planificación de emergencias …’, sin fecha).

Las disposiciones del derecho a saber en esta ley son para asegurar que las comunidades (y los compradores dentro de estas comunidades) tengan acceso a la información pertinente sobre los posibles peligros ambientales. El sitio web de la EPA tiene una lista extensa de Enmiendas, así como una guía sobre estas enmiendas. Desde este sitio, los compradores de bienes raíces también pueden acceder a los préstamos dudosos para determinar cualquier riesgo potencial en su mercado potencial. También hay mucha información para la industria sobre los requisitos / procedimientos de cumplimiento e informes. Los vendedores deben cumplir con toda la legislación antes de vender o desarrollar legalmente cualquier propiedad cubierta por estas leyes. Puede encontrar más información sobre EPCRA en https://www.epa.gov/epcra.

La Ley de Enmiendas y Reautorización del Superfondo

La Ley de Enmiendas y Reautorización del Superfondo (SARA) enmendó CERCLA una vez más en 1986. Esta enmienda agregó muchos cambios importantes al programa. Hizo hincapié en remedios más permanentes para los peligros ambientales y alentó a los estados a considerar más enérgicamente los requisitos y estándares de otros estados para aumentar la protección. También se proporcionaron nuevas autoridades de aplicación. La SARA también creó un enfoque más fuerte en los problemas de salud humana que pueden surgir de propiedades contaminadas y requirió que la EPA revisara el Sistema de clasificación de peligros.(HRS) que evalúa los riesgos para la salud humana y el medio ambiente derivados de la contaminación. Esta ley se aplica a todas las propiedades inmobiliarias y permite una supervisión más estricta, especialmente para la venta y el desarrollo. Si está interesado en obtener más información sobre las enmiendas implementadas a través de SARA, puede acceder a esta información en https://www.epa.gov/superfund/superfund-amendments-and-reauthorization-act-sara.

Aplicación primero

La política Enforcement First se promulgó en 1989 para priorizar la identificación de las partes responsables de las propiedades contaminadas. Esto también garantiza que los responsables sean responsables de la limpieza / reparación de los peligros ambientales que se crearon. Esto ayuda a proteger a los compradores o incluso a los propietarios actuales que puedan descubrir contaminación. Cubre contaminantes como los que se encuentran en el aire o en el agua subterránea. Los contaminantes peligrosos del aire (HAP) pueden provenir de combustibles, plantas de energía de carbón, producción de químicos / explosivos, ácidos sulfúrico y nítrico utilizados en fertilizantes, plantas que fabrican vidrio o cemento y refinerías de petróleo. Los contaminantes del agua pueden provenir de aguas residuales, petróleo (con mayor frecuencia derrames), contaminación de aguas pluviales y desechos animales en las granjas.

Enforcement First también requiere la limpieza de desechos tóxicos y otros productos químicos por parte de la parte responsable. Esto puede terminar en casos civiles o criminales provocados por el plan de Justicia Ambiental de la EPA . Estos procedimientos exigen que los responsables realicen la limpieza o paguen a un tercero por la limpieza. Las acciones criminales se definen por voluntad o conocimiento de la contaminación y resultan en cargos criminales para la parte responsable. Las personas pueden y han sido encarceladas por contaminación intencional del medio ambiente.

Enforcement First ayuda a supervisar y hacer cumplir la limpieza de desechos tóxicos y químicos. El cumplimiento de los desechos, los productos químicos y la limpieza son algunas de las políticas específicas bajo Enforcement First. Estas políticas protegen a los consumidores y las comunidades de otros peligros ambientales que se pueden encontrar en sitios de propiedades contaminados. La siguiente es una lista completa de los contaminantes cubiertos por la Política de Enforcement First:

Aplicación de residuos

Minería y procesamiento de minerales : Esto es parte de las iniciativas nacionales de la EPA que tienen como objetivo proteger a las comunidades y el medio ambiente de la extracción de ácido fosfórico, así como otras instalaciones que procesan minerales de alto riesgo.

Residuos peligrosos : Estos tipos de contaminantes están cubiertos por la RCRA para garantizar el ‘manejo, tratamiento, almacenamiento y eliminación seguros de residuos peligrosos’ (‘Residuos, químicos …’, nd). Este programa cubre la inspección de las instalaciones, la revisión de registros y las acciones de cumplimiento si es necesario. Los tanques de almacenamiento subterráneo están cubiertos por el Subtítulo I de RCRA.

Pintura a base de plomo : La Ley de Reducción de Peligros de Pintura Residencial a Base de Plomo protege a los consumidores (compradores e inquilinos), contratistas y otros profesionales de la construcción de las pinturas y otros productos a base de plomo en propiedades construidas antes de 1978. Existen criterios específicos para asegurarse de que los trabajadores utilicen prácticas seguras con el plomo para disminuir la posibilidad de exposición al plomo. Esto también requiere la divulgación de pintura a base de plomo a compradores e inquilinos (por parte del vendedor). Los arrendadores, propietarios y vendedores también deben proporcionar un folleto de advertencia sobre pintura a base de plomo a cualquier persona que viva o trabaje alrededor de este peligro.

Asbesto : La Ley de Respuesta a Emergencias de Peligro de Asbesto (AHERA) cubre las escuelas que pueden tener asbesto. También está en vigor para los trabajadores bajo la Ley de Seguridad y Salud Ocupacional (OSHA). El asbesto generalmente no es una preocupación en los edificios cuando no se están realizando actualmente remodelaciones.

Liberaciones accidentales : la Sección 112 (r) de la Ley de Aire Limpio establece que ‘los propietarios y operadores de fuentes que producen, procesan y almacenan sustancias extremadamente peligrosas deben identificar los peligros asociados con una liberación accidental, diseñar y mantener una instalación segura, preparar un Plan de Gestión de Riesgos (RMP) y minimizar las consecuencias de las emisiones accidentales que se produzcan ‘(‘ Residuos, Químicos … ‘, nd). La EPA supervisa esto mediante inspecciones y revisiones de las instalaciones.

Aplicación de sustancias químicas

Pesticidas : La Ley Federal de Insecticidas, Fungicidas y Rodenticidas (FIFRA) rige la fabricación, distribución, venta y uso seguro de pesticidas potencialmente dañinos. La EPA está autorizada para prevenir la venta o incluso incautar productos que no cumplan con los requisitos de la FIFRA. Esto incluye productos que se importan de otros países y cualquier propiedad que tenga estos contaminantes.

Sustancias químicas tóxicas : La Ley de Control de Sustancias Tóxicas (TSCA) regula las sustancias químicas nuevas y existentes. Las instalaciones que fabrican sustancias químicas deben informar, registrar y probar estas sustancias químicas para la inspección y aprobación de la EPA.

Bifenilos policlorados (PCB): Los PCB están regulados por TSCA y su uso está prohibido en la fabricación. La venta de cualquier propiedad que contenga PCB está protegida por la EPA.

Aplicación de la limpieza

Si la propiedad inmueble está a la venta y se encuentra que tiene alguno de los contaminantes enumerados anteriormente, la EPA exigirá que se notifique a los compradores sobre el peligro ambiental. La parte responsable será responsable de la limpieza antes de la venta y / o desarrollo de la propiedad. En algunos casos, es posible que los compradores aún puedan comprar la propiedad, pero no se harán responsables de la limpieza. La EPA puede pagar por un proceso de limpieza rápido y permitirá el reembolso por parte de la parte responsable. La EPA en realidad fomenta la reutilización y / o venta de propiedad contaminada para ayudar a realizar su misión ambiental y de cumplimiento.

Puede encontrar más información sobre todas las políticas bajo Enforcement First en https://www.epa.gov/enforcement/enforcement-basic-information. El menú que se encuentra en el lado izquierdo de la pantalla lo guiará a varias áreas de aplicación bajo la EPA.

Cómo proteger a los clientes de la propiedad contaminada

Como corredor o agente de bienes raíces, hay muchas formas de proteger a los compradores de propiedades contaminadas. Bajo CERCLA, la EPA tiene autorización para detener la venta de propiedad que se encuentre cubierta por cualquiera de estas leyes. No solo pueden detener la venta, sino que responsabilizarán a las partes responsables de la limpieza de la propiedad y de las propiedades circundantes que puedan haber sido afectadas. Las partes responsables pueden estar sujetas a investigaciones civiles y penales. Los agentes inmobiliarios deben ayudar a educar a los compradores sobre estos peligros potenciales para la propiedad contaminada y alentarlos a utilizar el sitio web de la EPA para asegurarse de que están comprando una propiedad ambientalmente segura.

En algunos casos, si se compra una propiedad contaminada, el comprador puede ser responsable de la limpieza. En estos casos, es posible que los compradores quieran firmar un Acuerdo de Brownfields con el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales. Este acuerdo asegura que “el comprador invertirá capital para desarrollar la propiedad, hacer que la propiedad sea segura para el uso desarrollado y proporcionar un beneficio público; a cambio, el Estado promete protección de responsabilidad al comprador y no requerirá limpieza adicional, más allá de lo que requiere el Acuerdo » (Woosley, nd).

Resumen de la lección:

La EPA ha promulgado muchas leyes para restringir la venta de propiedades contaminadas. Sin embargo, a través de leyes y programas específicos, la EPA supervisa la limpieza de cualquier peligro ambiental encontrado para que la tierra aún pueda ser reutilizada y / o vendida de manera segura. Estas leyes también aseguran que los peligros potenciales se revelen a los vendedores y compradores de propiedades. La EPA tiene el derecho de detener la venta de cualquier propiedad que se encuentre contaminada por peligros ambientales.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador