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Transferencia involuntaria de propiedad debido a una venta fiduciaria

Publicado el 26 septiembre, 2020

Escrituras de fideicomiso y venta de fideicomisarios

Las casas son caras y los prestamistas simplemente no otorgan préstamos hipotecarios para comprarlas basándose en su palabra de que pagará el préstamo. En cambio, los prestamistas requieren que usted presente una garantía que pueda venderse para pagar el préstamo en caso de incumplimiento. Y con los préstamos hipotecarios, la garantía es la casa que está comprando con el préstamo.

Puede que le sorprenda, pero muchos propietarios no tienen hipotecas sobre sus propiedades. Esto se debe a que algunos estados no utilizan hipotecas. En cambio, los propietarios de viviendas en estos estados obtienen una escritura de fideicomiso , en la que el título legal de la propiedad que acaba de comprar se transfiere a un tercero neutral llamado fideicomisario. El fideicomisario tiene el título legal del beneficiario, que es el prestamista. Si no cumple con su préstamo, el prestamista puede indicarle al fideicomisario que venda la propiedad para cancelar el préstamo. Llamamos a este tipo de venta una venta fiduciaria porque el fiduciario es la parte que vende la propiedad.

Distinguido de la ejecución hipotecaria judicial

Entonces, ¿cuál es la diferencia entre una ejecución hipotecaria típica y una venta fiduciaria? La distinción clave es que un prestamista debe iniciar un procedimiento judicial llamado ejecución hipotecaria judicial si tiene una hipoteca, mientras que una escritura de fideicomiso no requiere procedimientos judiciales. En otras palabras, una venta fiduciaria constituye una ejecución hipotecaria no judicial porque los tribunales no están involucrados. El fideicomisario no necesita acudir a los tribunales para obtener permiso para vender la propiedad, ni un tribunal supervisará la venta para garantizar que los derechos de todas las partes estén protegidos. Y mientras que un alguacil es típicamente el funcionario que vende la propiedad en una ejecución hipotecaria judicial, como mencionamos anteriormente, el fiduciario ejecuta la venta en una ejecución hipotecaria no judicial.

Requisitos y proceso

Se deben cumplir ciertos requisitos antes de que pueda proceder una venta fiduciaria. La escritura de fideicomiso debe contener una disposición de poder de venta , que faculta al fideicomisario a vender la propiedad sin acudir a los tribunales para hacerlo. Sin la disposición de poder de venta, el prestamista tendrá que iniciar una acción judicial de ejecución hipotecaria en la corte.

Si bien la disposición del poder de venta le da al fideicomisario el poder de vender la tierra, el fideicomisario aún debe cumplir con los procedimientos para una ejecución hipotecaria no judicial descritos por la ley estatal. Tenga en cuenta que los requisitos varían de un estado a otro, por lo que deberá revisar la ley donde se encuentra la propiedad para asegurarse de que se cumplan todos los requisitos. Usaremos California como ejemplo.

Digamos que Jack se ha atrasado en los pagos de su casa. Antes de que el prestamista de Jack pueda hacer que el fiduciario comience una venta, el prestamista debe comunicarse con Jack para evaluar su situación financiera y ver qué soluciones pueden estar disponibles para evitar la venta. Jack también tiene derecho a tener una reunión con el prestamista sobre cómo evitar una ejecución hipotecaria dentro de los 14 días posteriores al primer contacto del prestamista con Jack. El proceso de ejecución hipotecaria no puede comenzar hasta que hayan pasado 30 días desde el primer contacto del prestamista con Jack para evaluar la situación. Jack puede tener un abogado u otro profesional que lo represente en la reunión, pero no está obligado a aceptar ninguna solución que se le ocurra al prestamista y su asesor.

Después de que hayan transcurrido 30 días sin ninguna solución para evitar la ejecución hipotecaria, el prestamista de Jack puede registrar un Aviso de incumplimiento en el condado donde se encuentra la casa de Jack. El prestamista debe enviarle a Jack una copia del aviso por correo certificado dentro de los 10 días hábiles a partir de la fecha de registro del aviso. Jack tendrá entonces 90 días a partir de la fecha en que se registró el aviso para subsanar el incumplimiento (es decir, ponerse al día con sus pagos).

Si Jack no subsana el incumplimiento dentro de los 90 días posteriores al Aviso de incumplimiento, el prestamista puede registrar un Aviso de venta . Jack debe recibir una copia del Aviso de venta por correo certificado y el aviso debe publicarse en un periódico que circule en el condado donde se encuentra la propiedad durante tres semanas consecutivas antes de la fecha de venta. El aviso también debe colocarse en la propiedad de Jack y en un lugar público, que suele ser el juzgado del condado.

El fiduciario puede vender la propiedad de Jack en una subasta pública tan pronto como 21 días después de la grabación del Aviso de venta. Jack puede detener la venta corrigiendo el incumplimiento hasta cinco días antes del día de la venta, lo que restablecerá el préstamo. Si Jack no cura, se llevará a cabo la venta. El postor ganador debe pagar la propiedad en efectivo o con un cheque de caja y recibirá una escritura de fideicomiso.

Si Jack todavía reside en la casa en el momento de la venta, el postor ganador no puede despedirlo de inmediato. El nuevo propietario debe darle a Jack un aviso de 3 días para que se retire, que es básicamente un aviso para mudarse. Si Jack no se muda en tres días, el propietario tendrá que ir a la corte para desalojar a Jack.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Una venta fiduciaria es un tipo de ejecución hipotecaria no judicial de bienes raíces. Un fiduciario tiene el poder de perseguir una venta no judicial de la propiedad inmobiliaria de conformidad con una disposición de poder de venta en la escritura de fideicomiso que recibe del prestatario como condición para recibir un préstamo.

Los estatutos estatales rigen los procedimientos que se deben seguir para una venta por ejecución hipotecaria no judicial. En California, los prestamistas deberán comunicarse con el prestatario moroso para evaluar la situación y tratar de encontrar una forma de evitar la ejecución hipotecaria. Si no se llega a una solución, se registra y se entrega al prestatario un Aviso de incumplimiento . El prestatario tiene 90 días para subsanar el incumplimiento antes de que se registre un Aviso de venta y se entregue al prestatario. El prestatario todavía tiene hasta cinco días antes del día de la venta para subsanar el incumplimiento. Si el incumplimiento no se cura, la propiedad se venderá en una subasta pública al mejor postor. Debe tener en cuenta que el procedimiento y los requisitos legales variarán de un estado a otro.

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