Transferencias por escritura de garantía y escritura de garantía especial

Escritura definida

Antes de conocer los diferentes tipos de hechos, dediquemos un momento a repasar qué es un acto. Una escritura es un instrumento legal que se utiliza para transmitir el título de propiedad inmobiliaria de una persona a otra. La persona que está transfiriendo la propiedad se llama otorgante y la persona que recibe la propiedad se llama concesionario. Es importante recordar que no todas las acciones son iguales. Algunas escrituras brindan más protección al concesionario a través de convenios de título, mientras que otras (como las escrituras de renuncia) no brindan tal protección.

Pactos de título

En el sentido más básico, un pacto es una promesa o acuerdo legalmente vinculante. Un convenio de título es una representación que el otorgante hace al concesionario con respecto al título de la propiedad que el concesionario está recibiendo. Se utilizan comúnmente seis convenios de título cuando se transfieren bienes inmuebles mediante escritura:

• El pacto de seisin garantiza que el otorgante tiene un interés en la propiedad de la misma calidad y cantidad que está transfiriendo con la escritura. Si la escritura pretende transmitir una tarifa simple absoluta (el tipo de patrimonio menos restrictivo), el pacto de seisin garantiza que el otorgante tiene la propiedad absoluta del inmueble.
• El pacto de derecho a transmitir asegura al concesionario que el otorgante tiene el derecho legal y el poder de transmitir los bienes inmuebles.
• El pacto contra gravámenes afirma que no hay gravámenes sobre la propiedad que no estén declarados en la escritura. Un gravamen es un reclamo o interés que grava la propiedad inmobiliaria (como un gravamen).
• El pacto de goce silencioso y el pacto de garantía generalmente mantienen la misma promesa hoy en día. El otorgante garantiza que el concesionario tendrá el derecho continuo de poseer y usar la propiedad inmueble y que defenderá al concesionario contra reclamos sobre la propiedad hechos por terceros.
• El convenio para mayor garantía establece que el otorgante garantiza que ejecutará y entregará los documentos necesarios en el futuro para garantizar que el concesionario tenga el título completo de la propiedad que se pretendía traspasar. (Este pacto no prevalece tanto como los otros pactos).

Puede clasificar los convenios como presentes o futuros. Los pactos de seisin, derecho a transmitir y contra gravámenes son pactos presentes. El otorgante solo puede incumplir un convenio presente en el momento de la transmisión. Si no se infringe, nunca se infringe. El pacto de goce silencioso, el pacto de garantía y el pacto de mayor seguridad son pactos futuros. Un convenio futuro se incumple solo si el concesionario es desalojado por un reclamo superior de propiedad sobre la propiedad.

Escritura de garantía versus escritura de garantía especial

Si usted es un beneficiario, la escritura que le brinda la mayor protección es una escritura de garantía , a veces llamada escritura de garantía general . Si recibe una escritura de garantía, los convenios se aplican desde el momento en que el otorgante era dueño de la propiedad hasta el primer dueño de la propiedad. En otras palabras, si hay un defecto en el título que se origina años antes de que el otorgante fuera dueño de la propiedad, el otorgante sigue siendo responsable según los convenios de título.

Una escritura de garantía especial no brinda tanta protección como una escritura de garantía. Una escritura de garantía especial solo garantiza que el otorgante tiene el título y defenderá el título contra reclamos de personas que reclamen ‘por, a través o bajo’ el otorgante. Básicamente, esto significa que las garantías solo se aplican a reclamaciones que surjan durante la propiedad de la propiedad por parte del otorgante. En consecuencia, si un reclamo se remonta a antes de la propiedad del inmueble por parte del otorgante, sus convenios no se aplican.

Remedio por incumplimiento de los convenios

Como discutimos anteriormente, un pacto es una promesa legalmente ejecutable. En consecuencia, si se incumple un convenio de título, el concesionario puede demandar al otorgante en los tribunales. Generalmente, un tribunal otorgará al concesionario daños monetarios para compensar al concesionario por el incumplimiento en función de la pérdida económica sufrida. Sin embargo, un juez puede ordenar un desempeño específico con respecto al pacto de garantías adicionales. En otras palabras, el tribunal puede ordenar al otorgante que tome las medidas necesarias para perfeccionar el título del concesionario sobre la propiedad.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Una escritura es un instrumento legal que se utiliza para transmitir la propiedad de una persona a otra. A veces, las escrituras contendrán convenios de título que funcionan como promesas ejecutables por parte del otorgante con respecto al título de la propiedad. Los convenios comunes incluyen:

• Pacto de seisin (pacto actual)
• Pacto de derecho a transmitir (pacto actual)
• Pacto contra gravámenes (presente pacto)
• Pactos de garantía y disfrute tranquilo (pactos futuros)
• Pacto para mayor seguridad (pacto futuro)

No todas las escrituras brindan al concesionario el mismo nivel de protección. Una escritura de garantía proporciona convenios del otorgante que se aplican a reclamaciones contra la propiedad que surjan antes o durante la propiedad del otorgante del inmueble. Las escrituras de garantía brindan la mayor protección de cualquier escritura que pueda recibir un concesionario. Por otro lado, los convenios de una escritura de garantía especial solo cubren el período de tiempo en que el otorgante era propietario de la propiedad. Si un tercero reclama interés en la propiedad ‘por, a través de nuestro’ el otorgante, los convenios de la escritura de garantía especial defenderían los derechos del concesionario. Sin embargo, un incumplimiento de cualquier pacto puede ser perseguido en la corte por daños o desempeño específico.