Compra de propiedad en ejecución hipotecaria y ventas fiduciarias

Ventas de ejecuciones hipotecarias judiciales y no judiciales

No todas las ventas de ejecuciones hipotecarias son iguales. Algunos estados requieren una ejecución hipotecaria judicial y algunos permiten ejecuciones hipotecarias no judiciales . Entonces, ¿cuál es la diferencia? Una ejecución hipotecaria judicial implica un procedimiento judicial y la supervisión judicial del proceso de ejecución hipotecaria. Por otro lado, una venta fiduciaria es una ejecución hipotecaria no judicial de la propiedad y se basa en una cláusula de poder de venta en una escritura de fideicomiso o hipoteca.

Requisitos y posibles dificultades

Existe una razón por la que la propiedad a menudo se puede comprar en ejecución hipotecaria a precio de ganga: hay muchos obstáculos y riesgos involucrados. Echemos un vistazo a algunos de los más importantes.

Por lo general, se requiere efectivo en el momento de la compra o muy poco después. Los bancos no suelen otorgar préstamos sin garantía para comprar una propiedad en una venta de ejecución hipotecaria. Tendrá que ofrecer algún tipo de garantía aceptable para el banco para tener dinero en la subasta, usar su patrimonio personal o encontrar una forma alternativa de financiamiento, como un socio comercial adinerado que invierta con usted.

Otro peligro potencial es caer presa del frenesí de las subastas. En otras palabras, el entusiasmo y la naturaleza competitiva de la licitación a veces lleva al postor a pagar más por una propiedad de lo que podría haber valido. Recuerde, se trata de conseguir una ganga, no de superar al chico que está a su lado. Puede encontrarse perdiendo al ganar.

Las inspecciones son difíciles de realizar, si no imposibles. Rara vez tiene la oportunidad de inspeccionar el interior de una propiedad y, a menudo, solo puede examinar el exterior de manera superficial. Tenga en cuenta que si los propietarios no pudieron pagar los pagos de la hipoteca, es posible que no hayan tenido el dinero o el deseo de mantener adecuadamente la propiedad. Del mismo modo, algunos propietarios que se someten a una ejecución hipotecaria están amargados y, de hecho, pueden dañar intencionalmente la propiedad.

También debe ser consciente de los defectos de título y la prioridad de cualquier otro gravamen sobre la propiedad. Una ejecución hipotecaria eliminará la mayoría de los gravámenes menores a la hipoteca que se está ejecutando, pero no los gravámenes superiores. Por ejemplo, si se ejecuta la segunda hipoteca, terminará comprando la propiedad sujeta a la primera hipoteca. Del mismo modo, ciertos gravámenes fiscales del gobierno sobrevivirán a una venta por ejecución hipotecaria, incluso si son menores a tiempo al gravamen que se está ejecutando. Ejecutar un informe de título antes de la subasta ayudará a evitar este problema.

Nunca obtendrá escrituras de garantía en la subasta. En cambio, obtendrá una escritura del alguacil si el alguacil está vendiendo la propiedad que está siendo ejecutada judicialmente, o una escritura de fideicomisario si un fideicomisario está vendiendo durante una ejecución hipotecaria no judicial. Básicamente, tanto la escritura del alguacil como la escritura del fideicomisario transmitirán la propiedad al ganador de la subasta. Sin embargo, ninguna escritura proporcionará ninguna garantía contra defectos en el título. En otras palabras, la propiedad se vende ‘tal cual’ con todos y cada uno de los defectos o gravámenes del título.

También debe tener en cuenta que el hecho de que se esté subastando una propiedad no significa que no haya nadie viviendo allí. A veces, el prestatario, los inquilinos o los ocupantes ilegales residen en la propiedad y tendrá que emprender acciones legales, como una acción de desalojo o expulsión, para eliminarlos.

Riesgo de reembolso legal

Incluso si hace todo bien y obtiene una gran oferta en una propiedad razonablemente bien mantenida, aún puede enfrentar la pérdida de la propiedad a través del canje legal . Echemos un vistazo rápido a qué es esto.

Algunos estados han promulgado un estatuto que otorga al deudor hipotecario (es decir, el prestatario) el derecho a redimir la propiedad vendida en ejecución hipotecaria dentro de un cierto período de tiempo. Lo que esto realmente significa es que un deudor hipotecario puede volver a comprar la propiedad al precio que se pagó en la venta por ejecución hipotecaria más otros costos permitidos por el estatuto de rescate. El período de tiempo que tiene un deudor hipotecario varía de un estado a otro, pero es un año en muchos estados. De hecho, en los estados que tienen redención legal, el hipotecario puede incluso residir en la propiedad durante el período de redención.

También es importante que la redención legal no se confunda con la redención equitativa . Este tipo de redención es una doctrina de derecho consuetudinario reconocida por todos los estados. Simplemente establece que un deudor hipotecario tiene derecho a rescatar la propiedad poniéndose al día con el préstamo en cualquier momento antes de que comience la ejecución hipotecaria. Para cuando la subasta haya comenzado, la redención equitativa no será un problema para los compradores a menos que el prestamista no la cumpla.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Las propiedades en ejecución hipotecaria a menudo se pueden comprar baratas, pero eso se debe a que están plagadas de una gran cantidad de obstáculos y riesgos que justifican el precio más bajo. El postor ganador generalmente tiene que pagar la propiedad inmediatamente en efectivo. La propiedad se vende tal cual está, con una capacidad limitada, si la hay, para inspeccionar la propiedad antes de comprarla. Un adjudicatario sólo recibirá ya sea un acto de alguacil o escritura del fiduciario sin garantías de título. La ejecución hipotecaria no eliminará los gravámenes mayores y ciertos gravámenes del gobierno. Un postor exitoso puede tener que lidiar con inquilinos o ocupantes ilegales. Finalmente, en algunos estados, el deudor hipotecario tendrá la oportunidad de volver a comprar la propiedad a través del rescate legal .

Rodrigo Ricardo Editor y fundador