¿Qué es una servidumbre? – Definición y derechos

Definición de servidumbre

Si posee una casa en una ciudad o suburbio, es casi seguro que la propiedad inmobiliaria esté gravada por una servidumbre. Una servidumbre es un interés no posesorio (es decir, un derecho de propiedad de alguien que no tiene el título legal de la propiedad) para usar una parcela de bienes raíces para un determinado propósito. Básicamente, alguien, o alguna empresa, tiene derecho a entrar en su propiedad y usarla de alguna manera. ¿Por qué alguien tendría este derecho? Veamos algunos ejemplos.

Digamos que es dueño de una casa en un lote residencial en una ciudad típica. Es casi seguro que su lote está gravado por una o más servidumbres de servicios públicos que permiten a las empresas de servicios públicos instalar y mantener líneas eléctricas, líneas de agua o líneas de alcantarillado. Las servidumbres tampoco se limitan a los propietarios urbanos. Podemos ver servidumbres que gravan parcelas aisladas en el país donde el propietario de una parcela de propiedad tiene una servidumbre para viajar sobre una parcela adyacente propiedad de otra persona, lo que se llama derecho de paso .

Se puede constituir una servidumbre por concesión expresa, reservándose una servidumbre cuando se otorga la propiedad, por implicación o por prescripción. Las servidumbres por prescripción e implicación son servidumbres reconocidas por la ley si se cumplen determinadas condiciones y no requieren el consentimiento expreso del dueño de la propiedad gravada por la servidumbre. Analizaremos mucho más cada uno de estos métodos de creación en otra lección. Por ahora, analicemos más a fondo los diferentes tipos de servidumbres.

Estados dominantes y sirvientes

Muchas servidumbres involucran una propiedad dominante (también llamada propiedad dominante ) y una propiedad sirviente (también llamada propiedad sirviente ). La finca sirviente es la tierra que está gravada por la servidumbre: «sirve» a la finca dominante. La finca dominante es la tierra que se beneficia de la servidumbre: domina la finca sirviente.

Por ejemplo, digamos que le compra una servidumbre a su vecino para una servidumbre de entrada porque necesita un poco más de terreno del que tiene para construir una entrada que acomode un vehículo. La servidumbre le permite utilizar la franja relevante de la tierra de su vecino como entrada. Su propiedad es la propiedad dominante porque se beneficia de la servidumbre, y la propiedad de su vecino es la propiedad sirviente porque está agobiada por la servidumbre del camino de entrada.

Servidumbres afirmativas versus negativas

Las servidumbres pueden ser afirmativas o negativas. Una servidumbre afirmativa es aquella que le da a la propiedad sirviente el derecho a ingresar a la propiedad dominante para hacer algún uso de ella. Nuestra servidumbre de entrada es una servidumbre afirmativa, lo que significa que su vecino aún podría entrar en su entrada que está en su propiedad. Una servidumbre negativa , en cambio, prohíbe al propietario de la finca sirviente hacer un uso específico de su terreno. Por ejemplo, una servidumbre negativa puede prohibir que el propietario de la finca sirviente construya un edificio o cerca que obstruya la vista del océano de la finca dominante.

Servidumbres secundarias

Una servidumbre secundaria es una servidumbre que ayuda a lograr el propósito de la servidumbre primaria. En otras palabras, la servidumbre secundario soporta la servidumbre primaria y es appurtenant (es decir, unido) a la servidumbre primaria – existe sólo para apoyar la servidumbre primaria. Por ejemplo, una empresa de ferrocarriles puede tener una servidumbre de paso sobre la tierra para el paso de sus trenes. Una servidumbre secundaria puede consistir en el derecho a ingresar al terreno y construir y mantener las vías.

Servidumbre v. Licencia

Es importante no confundir una licencia con una servidumbre. Una licencia es un permiso revocable otorgado por un propietario a otro para hacer un uso particular de la propiedad del propietario. Por ejemplo, puede ser propietario de una tierra en el país que a los ciervos les encanta, por lo que le otorga una licencia a su amigo para cazar su tierra durante la temporada de caza de ciervos. Puede revocar su permiso prácticamente en cualquier momento que desee. Si bien una licencia es revocable por el propietario, una servidumbre generalmente se otorga a perpetuidad o termina en una fecha determinada.

Servidumbres versus pactos y servidumbres equitativas

Algunas personas pueden confundir servidumbres con convenios y servidumbres equitativas. Los convenios y las servidumbres equitativas pueden restringir lo que construye en su tierra y el uso que hace de la propiedad. Se basan en promesas hechas llamadas convenios, que a menudo son parte de desarrollos inmobiliarios modernos donde el desarrollador impone convenios sobre la venta de cada lote, como restricciones en el color de las casas, prevención de la operación de negocios en el lote y prohibición. de cosas como adornos para el césped y botes estacionados en el camino de entrada.

Las partes originales pueden hacer cumplir los pactos en los tribunales buscando daños monetarios basados ​​en el incumplimiento del contrato. Los propietarios subsiguientes de la propiedad que no son partes del pacto original (es decir, que carecen de la confidencialidad del contrato) pueden hacer cumplir las promesas como una servidumbre equitativa si el dueño de la propiedad relevante tuvo aviso del pacto (por ejemplo, los pactos estaban en su escritura). Lo hacen acudiendo a los tribunales para solicitar una orden judicial que impida que el propietario de la propiedad sobrecargada viole la promesa. En otras palabras, un vecino puede ir a la corte para que impida que otro vecino plante flamencos rosados ​​en el jardín si viola el pacto original.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Una servidumbre es un interés no posesorio para hacer un uso particular de la tierra que pertenece a otro. La propiedad gravada por la servidumbre se conoce como finca sirviente (o predio sirviente ) y la propiedad que se beneficia de la servidumbre se conoce como predio dominante (o predio dominante ). Una servidumbre afirmativa implica el derecho a hacer un uso específico de la propiedad sirviente, mientras que una servidumbre negativa prohíbe que la propiedad sirviente haga un uso particular de la propiedad. Una servidumbre secundariaapoya una servidumbre primaria porque existe para ayudar a la servidumbre primaria a lograr su propósito. Las servidumbres se distinguen de una licencia, que es un uso permisivo revocable de la tierra y convenios y servidumbres equitativas que involucran promesas exigibles que restringen el uso de la tierra de alguna manera.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador