Servidumbre en bruto definido
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Digamos que acaba de comprar una casa en un lote suburbano típico en una ciudad estadounidense típica. Tiene líneas eléctricas a lo largo de su patio trasero, así como tuberías de agua y alcantarillado debajo de su propiedad. No eres dueño de las líneas eléctricas y las tuberías, ya que son propiedad de empresas de servicios públicos. Si bien es posible que no los desee en su propiedad, no tiene otra opción porque las empresas de servicios públicos tienen una servidumbre en bruto para colocar y mantener las tuberías y líneas.
Una servidumbre es un derecho no posesorio para hacer un uso específico de la tierra de otro. Un derecho no posesorio es un derecho sobre bienes raíces en poder de alguien que no sea la persona que tiene el título legal de esos bienes raíces. Una servidumbre en bruto es un derecho personal a hacer un uso limitado de la propiedad de otra persona. En nuestro ejemplo anterior, las empresas de servicios públicos tienen una servidumbre en bruto que les permite colocar y mantener las tuberías y líneas en su propiedad.
Distinguido del accesorio de servidumbre
Una servidumbre en bruto no debe confundirse con un accesorio de servidumbre . Una servidumbre en bruto se distingue de una servidumbre adjunta por las propiedades involucradas y donde se adhiere el derecho de uso. Un dependiente de la servidumbre comprende dos parcelas de tierra: la parcela que está gravada por la servidumbre se llama «propiedad sirviente», mientras que la parcela que se beneficia de la servidumbre se llama «propiedad dominante». La servidumbre se adjunta al terreno si es un anexo de la servidumbre. Una servidumbre en bruto solo involucra un predio sirviente porque el derecho no está adscrito a una parcela de tierra, sino que es un derecho personal que pertenece a un individuo o entidad como la compañía eléctrica en nuestro ejemplo.
Cesión de servidumbres
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Tradicionalmente, una servidumbre en bruto no podía asignarse (es decir, transferirse) a otra persona. En otras palabras, si tuviera una servidumbre en bruto para pescar en la orilla del lago de alguien, no podría vender ni ceder ese derecho legal a nadie más. Hoy en día, los tribunales tienden a rechazar las cesiones en servidumbres brutas si son para uso personal, pero están más abiertos a reconocer la validez de las cesiones si la servidumbre en bruto es para uso comercial. Por lo tanto, una compañía eléctrica puede ceder sus servidumbres a una compañía en la que se está fusionando. Por supuesto, si la servidumbre es expresa (es decir, por escrito) y permite explícitamente la cesión, es probable que el tribunal respete la intención de las partes.
División de servidumbres
Digamos que le concedió una servidumbre a su querido amigo Frank para que vaya a su propiedad y pesque con mosca truchas arco iris en el arroyo que atraviesa su propiedad. ¿Puede Frank darse la vuelta y dividir su derecho y asignar parte de él a otra persona para que él y otros puedan ir a pescar con mosca? Vamos a averiguar.
Una vez más, bajo la visión tradicional, una servidumbre en bruto no podía dividirse. Sin embargo, los tribunales tienden a permitir la división si la servidumbre en bruto es de naturaleza comercial, como una servidumbre de servicios públicos típica. También es más probable que un tribunal permita la división si la servidumbre es exclusiva, lo que significa que nadie más, ni siquiera el propietario de la propiedad sirviente, tiene derecho a hacer el mismo uso de la tierra que se especifica en la servidumbre. Los tribunales también pueden permitir la división si no aumenta la carga del patrimonio sirviente. Volvamos a Frank por un momento para ilustrar el punto.
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Frank tiene una amiga, Gail, que es guía de pesca con mosca. Gail convence a Frank de dividir su servidumbre y venderle un interés en ella para que pueda llevar a sus clientes a pescar con mosca en su propiedad. Su querido amigo ha aumentado sustancialmente la carga sobre su propiedad, por lo que probablemente el tribunal no permitirá la división.
Por supuesto, la mayoría de las servidumbres en bruto se crean mediante una concesión expresa de servidumbre o una reserva expresa de una servidumbre. Una concesión expresa se produce cuando se utiliza una escritura para otorgar la servidumbre. Una reserva expresa se lleva a cabo cuando vende o transfiere la propiedad mediante escritura, pero se reserva una servidumbre en la escritura. Si una servidumbre está por escrito y permite expresamente la división, entonces el tribunal honrará la intención de las partes.
Resumen de la lección
Repasemos lo que hemos aprendido. Una servidumbre es un derecho no posesorio que le permite hacer un uso específico de los bienes inmuebles de otro. A diferencia de un accesorio de servidumbre donde el derecho de uso se adjunta a una parcela de tierra, una servidumbre en bruto es un derecho personal de un individuo o entidad.
El hecho de que se pueda asignar o dividir una servidumbre en bruto o no depende de los hechos y circunstancias de cada caso. Tradicionalmente, una servidumbre en bruto no podía asignarse (es decir, transferirse). Esta restricción en la cesión sigue siendo en gran parte cierta para las servidumbres en bruto para uso personal, pero los tribunales generalmente encontrarán que una cesión de una servidumbre para un uso comercial es válida y ejecutable. Se puede permitir una división de una servidumbre si la servidumbre es para uso comercial y es una servidumbre exclusiva o la división no aumentará la carga sobre la propiedad sirviente. Por supuesto, si el otorgamiento de la servidumbre es por escrito y expresa expresamente al titular el derecho de cederla o dividirla, se honrará la intención de las partes.
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