Convenios, condiciones y restricciones: definición, propósito y limitaciones

¿Qué son los convenios, las condiciones y las restricciones?

Conoce a Lindsey y Martin. Están buscando una casa y acaban de encontrar la casa perfecta en una nueva subdivisión residencial en su ciudad. El agente inmobiliario de la pareja, Andy, les advierte que la propiedad estará sujeta a CC & Rs. Tanto Lindsey como Martin le dan a Andy una mirada aturdida y esperan a que les explique de qué está hablando.

Andy explica que los convenios, condiciones y restricciones , comúnmente conocidos como CC & R, son limitaciones impuestas a una parcela de tierra que restringen la forma en que se puede usar una propiedad. Los CC & R pueden restringir el uso de una propiedad de muchas formas diferentes, que incluyen, entre otras, las siguientes:

• El color de una casa u otra estructura en un lote.
• El tipo, la calidad y la naturaleza de cualquier edificio en un lote, incluidas casas, terrazas, patios, cobertizos y cercas.
• Estructuras colocadas en el patio, como adornos para el césped y letreros (por ejemplo, letreros de campañas políticas)
• La naturaleza de la propiedad (por ejemplo, comercial o residencial)
• Estacionarse en las calles y almacenar vehículos en las entradas de autos (por ejemplo, es posible que los vehículos deban almacenarse en los garajes y que esté prohibido estacionar en las calles)
• Normas relativas al mantenimiento de edificios, estructuras y patios
• Tipo, tamaño y número de mascotas

Andy explica además que los CC & R están incluidos en la escritura , o documento legal, que se usa para transmitir una propiedad y son un componente común de los desarrollos inmobiliarios modernos. Estos incluyen nuevas subdivisiones, condominios, cooperativas y desarrollos de unidades de plan.

Propósito

Según Andy, existen algunas justificaciones válidas para imponer CC & Rs. En general, se utilizan para garantizar que las propiedades sigan cayendo dentro de un cierto rango de precios, lo que no solo ayuda a los desarrolladores a realizar ventas, sino que también ayuda a los propietarios a mantener y aumentar el valor de mercado de sus propiedades. Por ejemplo, los CC & R se pueden utilizar para controlar la naturaleza y la calidad de las estructuras y otras mejoras realizadas en los lotes de un desarrollo.

Aunque es un cliché, Andy señala que algunas manzanas podridas pueden estropear el barril, y los CC & R intentan evitar las manzanas podridas. Por ejemplo, un patio lleno de basura, una casa pintada de forma extraña o un césped muerto entran en la categoría de manzanas podridas. Los propietarios de viviendas que utilizan sus propiedades como talleres de reparación de carrocerías también tienden a perjudicar el valor de mercado de otros lotes en un vecindario.

Cumplimiento y limitaciones

Lindsey y Martin le preguntan a Andy cómo se aplican los CC & Rs. Andy explica que las asociaciones de propietarios (HOA) hacen cumplir los CC & Rs. Por ejemplo, las asociaciones de propietarios controlan el cumplimiento de las propiedades y exigen que se repare cualquier infracción. Los poderes de ejecución incluyen la capacidad de multar a los infractores, presentar demandas en los tribunales u obligar a los propietarios que no cumplen a vender sus propiedades y mudarse. Andy aconseja a Lindsey y Martin que revisen cuidadosamente los documentos CC & R y HOA en la subdivisión de sus sueños para asegurarse de que estén dispuestos a vivir con las restricciones.

Andy también señala que la mayoría de las HOA requieren cuotas mensuales , o tarifas, que se utilizan para apoyar las actividades de una HOA, así como para mantener y reparar áreas comunes, como un parque comunitario. Estos servicios de mantenimiento pueden incluir la remoción de césped o nieve que se proporciona a las casas adosadas y condominios. A veces, los propietarios pueden verse afectados por una evaluación especial para cubrir un proyecto importante, como la reparación de una carretera privada.

Andy advierte a Martin y Lindsey que, si no pagan sus cuotas y evaluaciones, la HOA puede tener derecho a presentar un gravamen sobre su propiedad o ejecutar la hipoteca, al igual que un banco ejecuta la ejecución hipotecaria de un préstamo hipotecario impago. Pero si bien los CC & R pueden parecer muy restrictivos, Andy les asegura a Lindsey y Martin que las leyes federales de vivienda justa prohíben cualquier restricción que discrimine por motivos de raza, color, religión, sexo, origen natural, estado familiar y discapacidad.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Los convenios, condiciones y restricciones (CC & R) , que se encuentran en las escrituras , son límites impuestos sobre el uso de su propiedad por parte del propietario. Los desarrolladores suelen utilizarlos para controlar la calidad y el valor de mercado de sus desarrollos. Las asociaciones de propietarios (HOA) tienen la autoridad para imponer multas y presentar demandas para hacer cumplir las CC & Rs . Si bien el alcance de los CC & R puede ser amplio, es ilegal que los CC & R discriminen a los propietarios por su color, discapacidad, estado familiar, género, origen natural, raza o religión.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador