Transferencias de propiedad en bienes raíces de Arizona

La divulgación completa

Jamie quiere comprar una nueva casa en Phoenix, Arizona. Encontró una casa en una subdivisión y quiere que su agente de bienes raíces, Mike, redacte una oferta. Una subdivisión es un terreno grande que un constructor divide en lotes más pequeños. Luego, el constructor construye nuevas casas en los lotes y las vende. Antes de que Mike redacte la oferta de Jamie, le pide que firme el informe de divulgación del Departamento de Bienes Raíces de Arizona. Los estatutos revisados ​​de Arizona (ARS §32-2183 (B)) requieren que los constructores presenten una divulgación ante el comisionado de bienes raíces del estado. La divulgación le demuestra al comprador que un constructor tiene derecho a vender el lote. Jamie debe firmar la divulgación antes de hacer su oferta.

Si Jamie decidió comprar una casa a un vendedor que no es constructor, aún recibirá una divulgación. La ley de Arizona requiere que los vendedores revelen datos importantes sobre una propiedad. Una divulgación puede incluir:

• Condición física (como daños visibles y no visibles en paredes, desagües y techos)
• Estado de ocupación (si la propiedad está desocupada, en ejecución hipotecaria o alguna vez ha sido alquilada a inquilinos)
• Estado financiero (que puede incluir la existencia de deudas impagas, gravámenes pendientes o juicios)
• Condición externa (erosión dentro del vecindario donde se encuentra la casa y si hay algún ruido causado por trenes o aviones)

Si un vendedor no revela información de la que tenga conocimiento, el comprador tiene derecho a presentar una demanda o retirar su oferta para comprar la casa. Aunque la divulgación es un requisito legal, no existe un formulario específico para proporcionar la divulgación. Los vendedores pueden preparar ellos mismos una divulgación o completar un documento precargado. Para facilitar a los vendedores la divulgación, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Arizona (AAR) creó la Declaración de divulgación de la propiedad del vendedor residencial (SPDS). Cuando alguien vende su casa con la ayuda de un corredor o agente de bienes raíces que es miembro de la asociación, debe proporcionar a los compradores el formulario. El comprador debe recibir la divulgación antes o en un plazo de cinco días después de que el vendedor firme un acuerdo para vender la casa.

Además de la Declaración de divulgación de propiedad del vendedor residencial (SPDS), se necesitan más divulgaciones si la propiedad es un condominio o tiene una piscina.

Después de firmar la divulgación, Jamie firma una oferta para comprar la casa. Si el constructor acepta su oferta, se convertirá en un contrato legalmente vinculante.

Una inspección más cercana

Jamie aceptó comprar la casa, pero aún puede marcharse y cancelar el contrato. El contrato de Jamie le ha dado 10 días para realizar la diligencia debida. La debida diligencia es una revisión e inspección más cercana de la propiedad. Los contratos de bienes raíces en Arizona generalmente brindan al comprador la oportunidad de realizar inspecciones de viviendas y termitas dentro del período de debida diligencia. Si Jamie no está satisfecha con los resultados de las inspecciones, puede solicitar que el vendedor solucione los problemas, negocie un precio de venta más bajo o cancele el contrato.

En el flujo de fideicomiso

Jamie quiere que el constructor sepa que se toma en serio la compra de la casa. Entonces le da a su agente, Mike, un depósito de $ 3,500. La ley de bienes raíces de Arizona requiere que Mike coloque el depósito en una cuenta de depósito en garantía. Un depósito en garantía (también conocido como «cuenta fiduciaria») es una cuenta en la que se guarda el dinero de alguien para su custodia. El depósito de Jamie se mantendrá en la cuenta de depósito en garantía de la compañía de Mike hasta que sea el momento de finalizar su transacción. Mike luego presenta la oferta de Jamie y el constructor la acepta. Jamie acaba de abrir el depósito en garantía.

Fideicomiso recién abierto

En bienes raíces, un depósito en garantía tiene múltiples significados. Además de ser una cuenta para guardar dinero, también es un proceso. En Arizona, las transacciones de bienes raíces no se finalizan hasta que se cierra un depósito en garantía. En un estado sin depósito en garantía, como Nueva York, el comprador y el vendedor se reúnen al mismo tiempo para completar la transacción. Sin embargo, en un estado de depósito en garantía, el comprador y el vendedor cumplen con sus requisitos en momentos separados para que se pueda cerrar un depósito en garantía.

El proceso de depósito en garantía comienza cuando Mike envía una copia del contrato de Jamie a una compañía de seguros de títulos. Las compañías de títulos y depósitos en garantía tienen licencia del estado y son responsables de asegurarse de que los bienes raíces se transfieran legalmente del vendedor al comprador. También venden seguros de título, que protegen al comprador de problemas que podrían afectar sus derechos sobre una vivienda. Para verificar posibles problemas, las compañías de títulos y depósitos en garantía realizan búsquedas de títulos. Un título es un grupo de derechos que incluye el derecho a vivir en una vivienda. Una búsqueda examina el historial del título de una propiedad. La ley de Arizona requiere que las compañías de títulos y depósitos en garantía busquen hasta 60 años antes de emitir un seguro de título a un comprador de vivienda.

Una escritura en la que puedes confiar

Aunque Jamie tendrá un seguro de título para proteger su derecho a la casa, aún necesitará tener un comprobante de propiedad. El constructor visita la empresa de títulos de propiedad y firma varios documentos, incluida una escritura. Una escritura es un documento legal que transfiere los derechos de propiedad del vendedor al comprador. Jamie también deberá firmar una escritura, más específicamente, una escritura de fideicomiso. Una escritura de fideicomiso es un documento legal firmado por un comprador que promete su propiedad como garantía hasta que se reembolse el préstamo que utilizó para comprar la vivienda. En los estados sin depósito en garantía, esto se conoce como hipoteca. Un tercero llamado fideicomisario mantiene una escritura de fideicomiso hasta que el préstamo se pague en su totalidad.

Fideicomiso cerrado

Jamie firma varios documentos de préstamo y un formulario de divulgación de cierre. El formulario de divulgación de cierre desglosa todos los costos de cierre del depósito en garantía. El agente de bienes raíces de Jamie, Mike, entrega su depósito a la compañía de títulos y se aplica a su costo final. Ahora que todos han cumplido con sus responsabilidades, la compañía de títulos llama a Jamie para informarle que acaba de cerrar el depósito en garantía.

Resumen de la lección

En Arizona, cuando un constructor vende un lote dentro de una subdivisión o alguien vende su casa, debe proporcionar información al comprador. Una revelación de un constructor es prueba de que tiene derecho a vender mucho. Los vendedores deben revelar hechos materiales sobre una propiedad, como su condición física. Si un vendedor no divulga información, el comprador tiene derecho a presentar una demanda o cancelar un contrato. La mayoría de los contratos de compra ofrecen a los compradores un período de debida diligencia que les permite realizar inspecciones. Si el comprador no está satisfecho con las inspecciones, puede solicitar que se solucionen los problemas, se emita un crédito o se cancele el contrato. Arizona es un estado de custodia y las transacciones de bienes raíces se finalizan después de que todos los involucrados en la transacción cumplen con sus obligaciones. El proceso de depósito en garantía generalmente lo manejan compañías de seguro de título con licencia o compañías de depósito en garantía que se aseguran de que el vendedor firme una escritura al comprador y que el comprador firme los documentos del préstamo y una escritura de fideicomiso. Una vez que se cumplen todas las obligaciones, se cierra el depósito en garantía.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador