El enfoque de comparación de ventas
¿Se ha preguntado alguna vez cómo se determina el precio de venta de una propiedad? ¿Por qué una casa en particular es más cara que la que está al lado? En el sector inmobiliario, los tasadores pueden llegar a un precio de venta de distintas formas, incluidos los ajustes cuantitativos y cualitativos. Esto incluye el enfoque de comparación de ventas.
Dado que no hay dos propiedades exactamente iguales, se utilizan diferentes métodos para ajustar los precios de una propiedad vendida o comparable. Al evaluar el valor, es importante tener en cuenta muchos aspectos, incluidos; utilidad, escasez, capacidad de venta, poder adquisitivo y deseo.
El enfoque de comparación de ventas determina el valor de mercado de una propiedad al realizar ajustes en el precio de venta después de comparar con propiedades similares.
Los comparables incluyen propiedades que son similares en aspectos físicos, condiciones económicas actuales, fechas de venta e incluso competitividad en el mercado. Los atributos pueden ser cuantitativos o cualitativos.
Los atributos cualitativos suelen representar la demanda en el sentido de que miden la utilidad y se basan en categorías predefinidas. Si un ajuste no es compatible con un monto específico en dólares, entonces los ajustes cualitativos serían más fáciles de justificar.
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Ventajas y desventajas
El análisis cuantitativo es objetivo y, a menudo, se lo denomina más preciso y científico que cualitativo. Sin embargo, a menudo hay muchas ineficiencias en el mercado inmobiliario y, por lo tanto, es difícil expresar los ajustes de valoración con precisión matemática.
El análisis cualitativo utiliza tendencias, comparaciones y clasificación para explicar las indicaciones de valor y es puramente relativo. Dado que a menudo es difícil verificar ajustes cuantitativos específicos, la naturaleza subjetiva de estos análisis cualitativos resulta útil.
Algunos de esos tipos de análisis cualitativos son los siguientes:
Análisis de tendencia
El análisis de tendencias es una técnica que identifica y utiliza tendencias para ajustar los valores de las propiedades en función de la conveniencia de ciertas características y comodidades. Hay muchas tendencias que pueden afectar el valor de una propiedad:
- ¿Está una propiedad ubicada en una zona prometedora de la ciudad?
- ¿Tiene piscina o gimnasio?
- ¿Cuáles son las tasas de impuestos a la propiedad?
- ¿Está la propiedad ubicada en un buen distrito escolar?
- ¿Qué tan cerca está la propiedad de las compras?
- ¿Está la propiedad cerca del transporte público?
- ¿Cuál es la tasa de criminalidad para esa ubicación?
El análisis de tendencias suele ser más un ajuste cuantitativo, ya que mide las tendencias en el mercado; sin embargo, cuando las tendencias obvias no están presentes, se puede utilizar de manera cualitativa. Un tasador puede examinar diferentes características de la propiedad y condiciones del mercado para encontrar relaciones entre los precios de venta. Esto puede resultar útil si no hay muchos datos comparables para usar. Si un tasador no puede encontrar una gran cantidad de propiedades similares vendidas recientemente, puede usar este análisis para formular un valor aproximado usando las tendencias generales.
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Comparación relativa
Otra técnica disponible para valorar una propiedad es la comparación relativa.
El análisis cualitativo y la comparación relativa utilizan calificaciones de calidad para comparar la propiedad sujeta con propiedades comparables y decidir si cada una es superior (+), inferior (-) o igual a (=) la propiedad en cuestión.
Los agentes inmobiliarios conocen bastante bien lo que buscan los compradores y las características que desean. Esta valoración es muy similar a lo que hace un tasador real, sin embargo, no se utilizan cantidades reales en dólares, es más una vista general.
Por ejemplo, digamos que una propiedad tiene ocho características netas positivas sobre las seis de la otra propiedad y, por lo tanto, es más deseable. Esta puede ser la razón por la que, cuando mira varias casas o propiedades, una es más cara que otra. Incluso las casas en el mismo vecindario que parecen casi idénticas a veces pueden tener características diferentes que pueden otorgar un valor más positivo o negativo al precio.
Asegúrese de evaluar cada atributo que sea diferente y similar con propiedades comparables. Las propiedades no solo deben ser similares en atributos y muy próximas, sino que también, las ventas comparables deben ser recientes. Hay diferentes características que se pueden comparar, entre ellas:
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- Ubicación, antigüedad y tamaño del edificio.
- Pies cuadrados
- Disposición de la propiedad
- Fecha de venta
- Tipo de construccion
- Condición de la propiedad
- Zonificación
- Topografía
- Utilidades
Este tipo de análisis simplemente coloca una propiedad en un nivel de acuerdo con propiedades similares, no es cuantitativo.
Análisis de clasificación (entre corchetes) y entrevistas
Un tercer tipo de análisis es el análisis de clasificación o entre corchetes , que pone la propiedad en cuestión entre (entre corchetes) una propiedad superior y una propiedad inferior una vez que se toma la determinación. En el análisis de clasificación, las ventas comparables se clasifican por elementos de comparación para que la posición de cada propiedad sea clara.
Otra opción para ayudar a valorar la propiedad es realizar entrevistas con los participantes del mercado. Consiste en entrevistar a partes independientes, no relacionadas, que sean compradores y vendedores informados, dispuestos y capaces en el mercado más ventajoso.
Resumen de la lección
El enfoque de comparación de ventas determina el valor de mercado de una propiedad al realizar ajustes en el precio de venta después de comparar con propiedades similares.
Los ajustes cualitativos son buenos cuando no hay muchos datos específicos y concisos disponibles (análisis cuantitativo) para su propiedad. El análisis cualitativo es subjetivo y tiene en cuenta muchos atributos de la propiedad cuando se asigna un valor positivo o negativo a cada uno. Esto le da al tasador más libertad para considerar qué es más importante para un área en particular. Los métodos cualitativos incluyen:
- El análisis de tendencias busca comparables para valorar la propiedad con una deseabilidad general en los atributos.
- El análisis de comparación relativa coloca un valor general negativo o positivo para muchos atributos de propiedad diferentes cuando se compara con otras propiedades similares.
- La clasificación o el entre corchetes coloca la propiedad específica entre otras propiedades según los aspectos positivos y negativos.
- Entrevistar a participantes del mercado que sean partes independientes, no relacionadas y con conocimientos en el campo.
Al permitir un análisis más subjetivo en lugar de científico, se obtiene una mejor imagen general de cómo una propiedad realmente se compara con ubicaciones cercanas.
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