Ajustes cuantitativos de las comparaciones de ventas de bienes raíces

El enfoque de comparación

Cuando se utiliza el método de comparación de ventas para la valoración de propiedades inmobiliarias, es necesario realizar ajustes, ya que no hay dos propiedades exactamente iguales. El tasador debe hacer todo lo posible para imitar el mercado con estos ajustes. Los factores que pueden tener en cuenta estos ajustes incluyen, entre otros, la ubicación, el tamaño y la topografía. Los factores que se deben considerar para el ajuste serán los factores que un comprador promedio consideraría al realizar una compra de bienes raíces. Los tasadores utilizan ajustes tanto cualitativos como cuantitativos. Ajustes cuantitativosimplican ajustes en cantidades porcentuales y / o en dólares para tener en cuenta las diferencias entre la propiedad en cuestión y sus comparables. Este método de usar ajustes cuantitativos tiene sus fortalezas y debilidades.

Ventajas y desventajas

Los ajustes cuantitativos son deseables, ya que pueden proporcionar ajustes medibles y cuantificables. Por esta razón, se considera mucho más objetivo que los ajustes cualitativos. Este tipo de análisis / ajuste casi siempre se considera más preciso y confiable debido a la naturaleza científica del análisis cuantitativo. Al mismo tiempo, puede resultar muy difícil y, en ocasiones, incluso imposible encontrar los datos necesarios para verificar los ajustes cuantitativos. Examinemos algunos de los métodos utilizados en el ajuste cuantitativo.

Análisis de datos emparejados

El análisis de datos emparejados es el método más común para realizar ajustes cuantitativos. Implica comparar dos propiedades entre sí para examinar una diferencia específica. Estas propiedades deben ser lo más similares posible entre sí, aparte de la principal diferencia que se está analizando. Por ejemplo, este análisis podría examinar dos lotes que son casi idénticos, además de que uno es un lote interior y el otro es una esquina.

Ejemplo

Si un lote interior vale siete mil dólares ($ 7,000) y el lote de esquina vale diez mil dólares ($ 10,000), entonces el tasador puede suponer que el lote de esquina tiene una tasa de ajuste de tres mil dólares ($ 3,000) o treinta por ciento (30 %).

10,000 – 7,000 = 3,000 (esta es la tasa de ajuste en dólares o la valoración de la esquina)

Para encontrar la tasa de ajuste como porcentaje, divida la tasa de ajuste en dólares por el valor en dólares de la propiedad con la diferencia específica (la propiedad más cara, en este caso, el lote de esquina):

3,000 / 10,000 = .3 (para encontrar el porcentaje, simplemente mueva el decimal dos lugares a la derecha)

.3 = 30%

La tasa de ajuste es del treinta por ciento (30%).

Regresión lineal

La regresión lineal es un método de ajuste cuantitativo que utiliza análisis estadístico. Cuando utiliza el análisis de datos emparejados, solo tiene un tamaño de muestra de dos. En el análisis cuantitativo, esto no se considera un tamaño de muestra adecuado. La regresión lineal nos permite usar un tamaño de muestra mucho mayor para presentar datos más confiables y verificables para la evaluación. Con la tecnología actual, es posible analizar cientos o incluso miles de ventas de inmuebles para este uso.

Cuando la información se presenta mediante regresión lineal, el análisis gráfico se puede utilizar para determinar diversos factores en la tasación / valoración. Estos gráficos pueden representar una amplia variedad de información, como el precio por pie cuadrado o la edad de una propiedad y su correlación negativa con los precios previstos. El análisis gráfico básicamente muestra la regresión lineal de varios aspectos de una propiedad para ayudar a realizar ajustes cuantitativos.

Con este método también se utilizan medidas de tendencia central . En pocas palabras, una medida de tendencia central es un promedio de un conjunto de datos que se encuentra al usar análisis estadístico o gráfico para ajustes cuantitativos. Las tres medidas de tendencia central son media, mediana y moda. La media es literalmente el promedio del conjunto de datos. Para encontrar la media , sume todos los números (o puntos de datos) en el conjunto y luego divida por el número total de puntos de datos. He aquí un ejemplo sencillo:

Conjunto de datos: 1, 3, 5, 7, 9

1 + 3 + 5 + 7 + 9 = 25

25/5 = 5

La media de este conjunto de datos es cinco (5).

La mediana es literalmente el número medio cuando todos los números se colocan en orden de menor a mayor (o de mayor a menor). A continuación, se muestra un ejemplo que utiliza el mismo conjunto de datos (pero reorganizado):

Conjunto de datos: 3, 7, 9, 1, 5

Organizar en orden numérico: 1, 3, 5, 7, 9

Encuentra el número del medio. Para este conjunto de datos, la mediana es cinco (5).

Si tiene un número par de puntos de datos en un conjunto, simplemente tomará el promedio de los dos números del medio. Aquí hay un ejemplo:

Conjunto de datos: 1, 3, 5, 7

Los dos números del medio son tres (3) y cinco (5).

Hallar la media: 3 + 5 = 8 8/2 = 4

La mediana es cuatro (4).

El modo es el número o punto de datos que ocurre con mayor frecuencia dentro del conjunto de datos. Aquí hay un ejemplo:

Conjunto de datos: 1, 3, 3, 5, 7, 7, 7, 9, 9

El modo para este conjunto de datos es siete (7).

Análisis coste-beneficio

El análisis de costo-beneficio es otro método cuantitativo que utilizan los tasadores para sopesar los costos y los beneficios de las transacciones inmobiliarias. Algunos factores a considerar al utilizar este método son los precios de venta previstos, cualquier deuda o préstamo actual, tasas de desocupación local, posibles mejoras o costos de desarrollo, así como muchos otros factores. Si los beneficios superan los costos, un tasador podrá considerar una transacción como beneficiosa.

Capitalización de ingresos

El método de capitalización de ingresos convierte los ingresos de la propiedad en una estimación del valor de la propiedad. El valor se calcula dividiendo el ingreso operativo neto por la tasa de capitalización. Veamos un ejemplo.

Ejemplo

Si el ingreso operativo neto es de diez mil dólares ($ 10,000) y la tasa de capitalización es del diez por ciento (10%), entonces el valor de la propiedad es de cien mil dólares ($ 100,000). Tenga en cuenta que para usar un porcentaje en una ecuación, debe convertirlo en decimal moviendo el punto decimal dos espacios hacia la izquierda (10% = .1 O 25% = .25).

10,000 / .1 = 100,000

Resumen de la lección:

Cuando un tasador utiliza ajustes cuantitativos para la valoración de una propiedad con el enfoque de comparación de ventas , existen varios métodos cuantitativos y / o estadísticos que pueden usarse para estimar los ajustes de tarifas para diferencias específicas en propiedades similares. Estos incluyen análisis de datos emparejados , regresión lineal , análisis gráfico , medidas de tendencia central , análisis de costo-beneficio y capitalización de ingresos .

Rodrigo Ricardo Editor y fundador