Conciliar el valor indicado con el enfoque de comparación de ventas

Reconciliación y valoración

Jack, el tasador, ha estado haciendo tasaciones durante 25 años. Conoce el mercado hacia adelante y hacia atrás. Cuando saca sus propiedades comparables, las mira y obtiene un precio que se ajusta a su propiedad. Alguien ha cuestionado el precio de Jack y ha dicho que era simplemente una opinión. Jack ahora debe reconciliar la tasación. Idealmente, durante una tasación, el tasador presenta las propiedades comparables en competencia más cercanas y luego las compara individualmente con la propiedad en cuestión.

Una vez que un tasador ha completado su tasación, hay dos cosas separadas que deben conciliarse; él o ella debe:

1. Concilie la cantidad y calidad de los datos disponibles y analícelos con cualquier enfoque específico que se haya utilizado.
2. Resuma toda la información que se utilizó, qué métodos de valoración se utilizaron y analizaron, así como el razonamiento para sustentar todas las conclusiones.

¿Por qué son importantes estas cosas? En un enfoque de comparación de ventas para valorar una propiedad, la propiedad en cuestión se compara con otras propiedades con características y características similares que se han vendido recientemente. Se deben hacer muchos ajustes a una propiedad porque rara vez hay disponibles propiedades comparables idénticas. Se deben validar los valores finales de tasación. No pueden ser simplemente una opinión del tasador. Por lo tanto, debe haber una conciliación de los números para llegar al precio final.

Veamos la propiedad de Jack. Digamos que compara una gran cantidad de propiedades con la propiedad en cuestión y la reduce a las cuatro más cercanas. Están a los siguientes precios: $ 185,000; $ 190.000; $ 195.000; y $ 200,000. Jack dice que el valor de $ 190,000 es el más cercano con la menor cantidad de ajustes. ¿Puede simplemente decir que estoy eligiendo $ 190,000 por mi valor? No. Puede decir que llegó a ese número a partir de un análisis de ventas emparejado; sin embargo, necesita conciliar la cantidad para que sea realmente aceptable. La reconciliación es la fusión del método de valoración para llegar a una conclusión sustentable. No es suficiente indicar ciegamente un valor y afirmar que se hicieron ajustes.

¿Cómo se reconciliaría Jack con ese valor? Se reconcilia con la venta más competitiva y ajusta su valor a eso. El tasador debe incluir notas sobre el listado actual, qué otras ofertas están disponibles, ventas y listados recientes, etc. La conciliación debe identificar por qué una venta en particular tiene más peso que otra.

Pasos de la reconciliación

El primer paso para conciliar la calidad y la cantidad de los datos disponibles requiere analizar la depreciación, los costos de construcción y las ventas comparables. Si no hay suficientes datos disponibles (cantidad baja) para conciliar aquí, es posible que el tasador deba investigar más.

El segundo paso de la conciliación implica la aplicación de ponderaciones adecuadas a las propiedades comparables según enfoques específicos. A veces, se puede poner más peso en un precio que se deriva de un enfoque de comparación de ventas. A veces puede ser desde un enfoque de ingresos y otras desde un enfoque de costos. Si el tasador encuentra que la representación más precisa proviene del enfoque de comparación de ventas, entonces le daría más peso a esas comparaciones. Dar el por qué detrás de esos pesos es muy importante.

¿Cómo pesa el tasador un precio más que otro? Observa diferentes parámetros de ponderación como:

• Año de construcción
• Calidad
• Condición
• Área de mercado
• Barrio

Cuantas más coincidencias en estas áreas con la propiedad en cuestión, más peso se le dará a una propiedad comparable y más calidad tendrá.

Reconciliación del tasador

Así que volvamos a Jack. Digamos que del rango de las cuatro propiedades más cercanas, la venta más idéntica parece ser la de $ 185,000. Entonces digamos que la venta competitiva más cercana es de 192.000 dólares. Jack probablemente encontrará que el mejor precio aquí es de $ 187,000 a $ 188,000. Esto tiene en cuenta los valores ajustados, la venta competitiva más cercana y la venta idéntica más cercana. El valor de tasación de este listado sería de $ 187,500. El hecho de que Jack pueda respaldar este precio con su reconciliación resistiría cualquier argumento e incluso en los tribunales.

Resumen de la lección

Los tasadores deben tomar medidas razonables para conciliar los datos que utilizan para alcanzar sus valores tasados ​​y asegurarse de que sean creíbles. La reconciliación reúne todos los datos para llegar a una conclusión sustentable y no solo a una opinión. Luego, se aplican los pesos apropiados a las propiedades comparables dependiendo de qué tan cerca estén de la propiedad en cuestión. Un tasador no puede simplemente alcanzar ciegamente un valor basado en su opinión. Es imperativo que los tasadores resuman todos los métodos que utilizan y apoyen todas sus conclusiones. Sopesar las comparaciones y observar la cantidad y calidad de sus datos es lo que les ayuda a alcanzar el valor de tasación final.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador