Contratos de tierras en Michigan y Dodd-Frank

Definición de contrato de tierra

Susan y David habían intentado comprar una casa pequeña, pero su puntaje crediticio era bajo, y aunque tenían explicaciones verificables y razonables para su bajo puntaje y algunos ahorros, no podían permitirse comprar nada. Entonces, comenzaron a buscar un departamento para alquilar. Por suerte, Naomi, una anciana que vivía en la zona que interesaba a Susan y David, les ofreció una opción que les pareció perfecta. Naomi había intentado vender su propiedad en el pasado, pero las personas que tenían buenos puntajes crediticios y depósitos en efectivo sustanciales estaban comprando casas más grandes. Ofreció a Susan y David un contrato de tierra.

Un contrato de tierras es un acuerdo entre un comprador y un vendedor de bienes raíces y puede ser una forma atractiva de financiación del vendedor; especifica el precio y los términos del acuerdo y puede adaptarse para satisfacer las necesidades tanto del comprador como del vendedor. Este tipo de contrato de compraventa de bienes raíces solía ser una forma muy popular de «financiación del vendedor». Una venta a plazos, debido a su capacidad de negociarse satisfactoriamente para ambas partes, parecía ser más ventajosa para Susan y David, así como para el vendedor. El vendedor se compromete a proporcionar una escritura al comprador una vez que se hayan cumplido todos los términos del acuerdo. El acuerdo a menudo se denomina contrato de escritura, ya que la escritura no pasa al comprador hasta que se han cumplido los términos.

Diferencias entre un contrato de tierra y una hipoteca

Los contratos de tierras pueden definir las circunstancias bajo las cuales el comprador puede recibir una escritura; los términos deben cumplirse satisfactoriamente en el plazo asignado. En una hipoteca, el propietario recibe una escritura del vendedor y luego usa su nueva propiedad para obtener un préstamo de un banco u otro prestamista. Esta garantía se entrega al prestamista en forma de pagaré e hipoteca. El pagaré crea la deuda y especifica los términos y condiciones para el reembolso.

Desventajas de los contratos de tierras

A veces, los términos de un contrato de tierras requieren que el propietario / inquilino debe arreglar la propiedad en un período corto de tiempo. Y a menudo hay estipulaciones que establecen que si el consumidor no cumple con alguna de las disposiciones, el vendedor tendría derecho a rescindir el contrato. El vendedor puede recuperar la propiedad mediante el desalojo y el comprador perdería todo el dinero del depósito. A menudo se afirma que los contratos de tierras pueden ser predatorios porque a menudo están diseñados para fracasar y los esfuerzos continuos para regular los contratos de tierras casi nunca llegan a buen término. Entonces, aunque podría funcionar para Susan y David, o para alguien más con un crédito desfavorable y un deseo de poseer una propiedad, las ventas por contrato de tierras no son tan populares ni tan beneficiosas como se pensaba que eran.

Protecciones al consumidor

Desde la crisis financiera de 2008 y los rescates gubernamentales resultantes administrados por la Reserva Federal, se determinó que la crisis fue causada por productos de alto riesgo aceptados en ese momento; conflictos de interés no revelados y quiebras de bancos, agencias de calificación crediticia y el propio mercado.

Ley Dodd-Frank

La Ley Dodd-Frank está diseñada para proteger al consumidor. Desde enero de 2014, ha sido administrado por el Departamento de Servicios Financieros y de Seguros de Michigan, que es responsable de cómo se aplica la Ley en Michigan.

La Ley Dodd-Frank brinda un alivio específico para los consumidores víctimas de las prácticas crediticias riesgosas que llevaron a la crisis financiera. La Ley asignó mil millones de dólares a los estados y localidades para ayudar a reconstruir las propiedades ejecutadas y reducir el valor de las propiedades en caída.

Además, la Ley implementó una serie de reformas hipotecarias para proteger a los consumidores al garantizar que los propietarios pudieran pagar sus préstamos. La Ley instituyó muchas otras políticas para aliviar la carga de las altas tasas de interés y permitir que los prestatarios con préstamos de alto costo reduzcan sus tasas de interés.

La Ley SAFE

La Ley SAFE es un estatuto federal que se convirtió en ley en julio de 2008. Establece estándares mínimos que rigen la regulación estatal de los originadores de préstamos hipotecarios. La Ley de Licencias para Originadores de Préstamos Hipotecarios de Michigan (MLOLA) establece la concesión de licencias y la regulación de las personas que originan préstamos hipotecarios residenciales y elevó los requisitos del estatuto federal. Por ejemplo, la Ley SAFE prescribe un período de 7 años antes de la fecha de solicitud de licencia en el que no se emitirá una licencia de originador de préstamos hipotecarios a una persona que haya sido condenada por un delito grave. La MLOLA requiere un período de 10 años más estricto.

Impacto de las protecciones al consumidor en los contratos de tierras

Algunas de las leyes de protección al consumidor mencionadas en esta lección han tenido un impacto en la prevalencia de los contratos de tierras.

• Las personas que ofrecen sus servicios a compradores o vendedores de contratos hipotecarios o de tierras deben tener licencia para originar préstamos hipotecarios si ejecutan más de tres contratos de tierras por año.
• Existen nuevas reglas para calificar a los compradores, lo que a menudo hace imposible que un vendedor venda un contrato de tierra a alguien que no puede calificar para el financiamiento bancario convencional.
• Pagos globales , lo que significa que se debe realizar un pago importante al final del préstamo, que para la venta de terrenos, se estableció a un plazo relativamente corto, ya no puede ser por menos de seis años. En el pasado, un pago global de tres o cinco años en un contrato de tierra era típico, de modo que los compradores podían liquidar el contrato antes.

Resumen de la lección

Un contrato de tierras es un contrato en el que un vendedor se compromete a proporcionar una escritura al comprador, una vez que se han cumplido todos los términos del acuerdo. A menudo se le llama contrato de escritura ya que la escritura no pasa al comprador hasta que se hayan cumplido los términos.

En una hipoteca, el propietario recibe una escritura del vendedor y luego usa su nueva propiedad para obtener un préstamo de un banco u otro prestamista.

Algunas desventajas de los contratos de tierras incluyen:

• Los términos a menudo requerían que el inquilino / propietario arreglara la propiedad
• Las estipulaciones indicaban que si el consumidor no cumplía con las disposiciones, el vendedor podía rescindir el contrato.
• El vendedor podría recuperar la propiedad mediante el desalojo

Algunas leyes de protección al consumidor que han tenido un impacto en la prevalencia de los contratos de tierras incluyen:

• La Ley Dodd-Frank es una serie de reformas hipotecarias para proteger a los consumidores. Es administrado por el Departamento de Servicios Financieros y de Seguros de Michigan.
• La Ley SAFE es un estatuto federal que se convirtió en ley en julio de 2008. Establece estándares mínimos que rigen la regulación estatal de los originadores de préstamos hipotecarios.
• La Ley de Licencias para Originadores de Préstamos Hipotecarios de Michigan establece la concesión de licencias y la regulación de las personas que originan préstamos hipotecarios residenciales. También planteó los requisitos del estatuto federal.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador