Efectos de los ingresos y gastos en la valoración inmobiliaria

Publicado el 15 noviembre, 2020 por Rodrigo Ricardo

Efecto de los ingresos y los gastos en el enfoque de los ingresos para la valoración

Tom es un inversor de bienes raíces que intenta determinar cuánto debe pagar por una casa en particular. Dado que Tom está comprando la propiedad por su potencial comercial, necesita saber cuánto dinero puede generar la propiedad junto con cuánto cuesta operar. Este enfoque de valoración de bienes raíces se conoce como enfoque de ingresos . El enfoque de ingresos se utiliza para determinar el precio que debe pagar un inversionista que pretende alquilar la propiedad, no lo que pagaría un comprador minorista. Repasemos los ingresos y gastos con Tom y prestemos atención a cómo estos números afectan el valor de la propiedad.

Cuanto más beneficio obtenga un edificio, más estará dispuesto a pagar un inversor como Tom por esa propiedad. El aumento de los ingresos y la disminución de los gastos generan mayores ganancias. Ambas son prioridades importantes que exigen la atención de un inversor.

Ingresos

Las fuentes de ingresos más obvias son los pagos mensuales de alquiler. Otras fuentes de ingresos en propiedades de alquiler pueden incluir tarifas adicionales, como tarifas por mascota o tarifas de alquiler atrasado. Si se tratara de un edificio de apartamentos, podría haber ingresos de fuentes como máquinas expendedoras, lavanderías o espacio adicional de estacionamiento o almacenamiento. En algunos contratos de arrendamiento, el propietario paga la factura de servicios públicos y luego el inquilino le reembolsa periódicamente. Por ejemplo, Tom pagaría la factura del agua y los inquilinos le devolverían cada mes su parte de la factura.

Gastos

La casa que Tom está considerando tiene varios gastos para operar, al igual que todas las inversiones inmobiliarias. Se puede esperar que un gasto ordinario se pague con regularidad mensual o anual. Tom tiene la intención de pagar en efectivo por la propiedad, pero si necesita pedir dinero prestado, tendrá un pago hipotecario mensual. Deberá pagar impuestos sobre la propiedad y tener una póliza de seguro. Estos gastos existen independientemente de que el inquilino haya firmado un contrato de arrendamiento y esté pagando el alquiler. Los gastos fijos son aquellos que no cambian en una cantidad significativa para cada período de facturación. Una hipoteca de tasa fija es un ejemplo. Los gastos que se pueden esperar que cambien con el tiempo, como impuestos, seguros y cualquier servicio público que pague el arrendador, son ejemplos de gastos variables .

Un gasto crítico que muchos inversores no tienen en cuenta es la vacante . A pesar de los mejores esfuerzos de Tom, habrá ocasiones en las que la propiedad no esté ocupada y no cobre el alquiler. Esto puede suceder porque la propiedad tiene que ser limpiada y se debe realizar un mantenimiento entre inquilinos. Quizás la propiedad permanezca vacía por un tiempo porque el inquilino se muda en medio del invierno. La planificación conservadora requiere que Tom asuma que la propiedad estará desocupada durante algún tiempo en promedio cada año, como uno de cada 12 meses o posiblemente el 10% del tiempo. De esta manera, Tom no se pone patas arriba con su presupuesto cuando hay una vacante ocasional; si no hay vacantes, entonces se da cuenta de un pequeño beneficio extra.

Por su experiencia como propietario de una casa, Tom sabe que las casas están en constante necesidad de reparaciones. Los gastos de capital incluyen los costos de mantener la estructura del edificio en condiciones comerciales. Su presupuesto debe incluir una asignación de reemplazo para contabilizar cualquier artículo de capital que debería esperar tener que pagar pronto, como un techo nuevo.

Efectos de valoración

Digamos que la casa que Tom está buscando comprar está listada para la venta a $ 100,000. De manera realista, podría alquilar por $ 1,200 al mes. Tom tiene como regla general que no comprará una propiedad a menos que la ganancia estimada cada mes exceda el uno por ciento del precio de compra. El beneficio deseado variará según el inversor; algunos querrán ver el flujo de efectivo cada mes, mientras que otros pueden contentarse con cubrir los gastos mientras esperan la apreciación a largo plazo de la propiedad.

El uno por ciento de $ 100,000 es $ 1,000. Tom tendría que alquilar la propiedad a un precio que, después de los gastos, le dé al menos $ 1,000 de ganancia. Está pagando en efectivo, por lo que no tiene una hipoteca, pero aún tendría que pagar $ 25 por mes para asegurar la propiedad y otros $ 50 en impuestos a la propiedad. Tom asume un 10% de vacantes para todos sus alquileres, por lo que también resta otro diez por ciento del alquiler ($ 120). Hasta ahora, sus matemáticas se ven así:

$ 1,200 – $ 25 – $ 50 – $ 120 = $ 1,005

En la inspección, parece que la propiedad necesitará un techo nuevo en unos tres años. Esto debería costarle a Tom alrededor de $ 6,000. Quiere tener ese dinero esperando en el banco dentro de dos años en caso de que el techo no dure tanto, por lo que divide los $ 6,000 entre 24 meses para obtener una asignación de reemplazo mensual de $ 250. Además, Tom planea ahorrar $ 100 al mes para cubrir gastos de capital a largo plazo, como reemplazar las alfombras cada pocos años. Esto eleva sus gastos de capital mensuales planificados a $ 350. Restando de los $ 1,005 anteriores, Tom puede esperar una ganancia mensual de $ 655. Con una ganancia mensual de $ 655 y usando su método de alquiler de un mes igual al uno por ciento del precio de compra, Tom no debería pagar más de $ 65,500 por la propiedad.

Resumen de la lección

El enfoque de ingresos para la tasación de la propiedad se utiliza para determinar el precio objetivo de un inversionista para una propiedad en base a una evaluación de ingresos y gastos. Los ingresos generalmente incluyen el alquiler y otras tarifas cobradas al inquilino. Un gasto ordinario , como el gasto fijo de una hipoteca o el gasto variable de un seguro, reduce la ganancia mensual. La vacante también debe tenerse en cuenta, ya que la propiedad no siempre tendrá un inquilino que pague. Gastos de capital , como necesidades de mantenimiento inmediatas o proyectos futuros que requieren una asignación de reemplazotambién deben tenerse en cuenta en el presupuesto. El margen de ganancia deseado por el inversionista se aplica a la ganancia esperada para llegar a un precio de compra que se ajuste al presupuesto.

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