El enfoque de capitalización de ingresos para tasaciones

Publicado el 13 noviembre, 2020 por Rodrigo Ricardo

Definición del enfoque de capitalización de ingresos

Sarah decide que quiere una inversión inmobiliaria de alquiler que le proporcione un ingreso mensual. Quiere algo para diversificar sus inversiones actuales en acciones y bonos. Como siente que está asumiendo un mayor riesgo al poner su dinero en una sola propiedad, quiere que se le compense bien por ese riesgo. Le gustaría ganar una cantidad equivalente al 8% del precio de compra cada año. Entonces, ¿cuánto debería pagar por una casa determinada para garantizar ese retorno?

El enfoque de capitalización de ingresos para la tasación asigna un valor de propiedad basado en los rendimientos estimados de una propiedad. La tasación determina el valor de mercado de una propiedad. Para Sarah, este número es el precio de compra máximo permitido si quiere alcanzar la tasa de rendimiento deseada. El método de tasación podría ser calculado por un tasador profesional, pero es más probable que Sarah y su agente revisen estos números para clasificar las propiedades por su cuenta.

Fórmula del enfoque de capitalización de ingresos

La fórmula del enfoque de capitalización de ingresos es Valor de mercado = Ingresos operativos netos / Tasa de capitalización . Ayudemos a Sarah a tener una mejor idea de lo que significan estos términos.

El margen de explotación

Sarah encuentra una casa en una gran zona. Casas similares en el barrio se alquilan por $ 1,200 mensuales. Si puede mantener el lugar alquilado durante todo el año, puede esperar un ingreso bruto anual de $ 14,400. Pero siempre hay gastos. Incluso si no obtiene una hipoteca y paga todo en efectivo por la casa, hay gastos. Los impuestos a la propiedad, los seguros y las reparaciones reducen esos ingresos. Elementos como impuestos y seguros son relativamente fijos, pero las reparaciones generalmente deben estimarse. Estos gastos esenciales e inevitables son los gastos operativos. Sarah puede calcular el ingreso operativo neto (NOI) restando los gastos operativos de los ingresos.

Otros tipos de propiedad tienen fuentes adicionales de ingresos y gastos. Considere un edificio de apartamentos. Puede haber ingresos de máquinas expendedoras o tarifas de estacionamiento. El arrendador puede pagar algunas de las facturas de servicios públicos o mantener áreas comunes, como piscinas o gimnasios.

La fórmula NOI es NOI = Ingresos – Gastos operativos

Tasa de capitalización

La tasa de capitalización (o límite) se refiere al rendimiento de una inversión en comparación con su valor o capital. Una tasa de capitalización alta significa que la propiedad genera más ingresos en proporción a la cantidad de capital. Una tasa baja significa menos ingresos en proporción al valor de la propiedad. ¿Recuerdas cuando dijimos que Sarah quiere un rendimiento del 8%? La forma más fácil de imaginar esto es por cada $ 100 del valor de la propiedad, Sarah debería recibir $ 8 de ingresos netos.

Puede usar la cifra del 8% como su tasa de capitalización en la fórmula del enfoque de capitalización de ingresos. Supongamos que tiene un precio específico en mente. Si conoce el valor y los gastos operativos estimados, puede calcular la tasa de capitalización. ¿Observa algo familiar sobre la ecuación de la tasa de capitalización? La fórmula Cap Rate = NOI / Value nos da el reverso de nuestra fórmula de tasación.

Solicitud de inversionista

¡Es hora de que Sarah haga números! Recopila información sobre los impuestos a la propiedad del listado de ventas y obtiene un estimado de su compañía de seguros para la propiedad que está considerando. Los impuestos son de $ 3,000 y el seguro es de $ 600 por año. Vive en una casa similar y sabe que el mantenimiento de la casa cuesta alrededor de $ 1,000 al año. Siendo cautelosa, decide agregar otros $ 500 para tener en cuenta que los inquilinos son más duros con la propiedad.

Entonces, los gastos operativos anuales son ($ 3,000 + $ 600 + $ 1000 + $ 500) = $ 5,100

Con un ingreso por alquiler de $ 1200 al mes, tenemos un ingreso anual de ($ 1200 X 12) = $ 14 400.

El ingreso operativo neto es $ 14,400 – $ 5,100 = $ 9,300.

Para calcular un precio de compra máximo y garantizar un rendimiento del 8%, aplique la fórmula NOI / Cap Rate.

$ 9,300 / .08 = $ 116,250

¡Bien! ¿Qué significa esto para Sarah ahora? Con estas estimaciones de ingresos y gastos, puede obtener el rendimiento deseado si no paga más de $ 116,250. Si tuviera que pagar más que eso, tiene cuatro opciones. Podría pagar más dinero y aceptar rendimientos más bajos. Ella podría alejarse y pasar ese trato. Podría aumentar el alquiler y generar más ingresos. O podría encontrar formas de reducir sus gastos, como impugnar la evaluación del impuesto a la propiedad o buscar un seguro.

Resumen de la lección

El enfoque de capitalización de ingresos para las tasaciones ayuda a los inversores a determinar el precio más alto que deben pagar por una propiedad dada una tasa de capitalización deseada. La tasa de capitalización calcula el rendimiento de los ingresos en comparación con el valor, es decir, el capital, de la propiedad. Para aplicar este enfoque, un inversor debe comprender cómo calcular el ingreso operativo neto y la tasa de capitalización de una compra determinada. Deben encontrar los datos, aplicar la fórmula y tomar una decisión basada en el resultado. Si el valor de capitalización de ingresos es mayor que el precio de compra negociado, pueden optar por aceptar los resultados tal como están, pasar el trato o encontrar formas de aumentar los ingresos y / o reducir los gastos.

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