Definición del método de enfoque de ventas comparativo
Cada propietario ha pensado en el valor de su casa. Pero, ¿cómo saben con certeza si quieren vender? El vendedor puede tener una idea del valor demasiado optimista. Por otro lado, el vendedor podría pensar que la casa vale mucho menos de lo que realmente vale. Es posible que haya oído hablar de un agente de bienes raíces que «saca ventajas» de una casa. Un método de valoración de la propiedad con un enfoque de ventas comparativo puede ayudar a estimar un valor justo de mercado realista.
El enfoque de ventas comparativas analiza una selección de propiedades similares vendidas recientemente cerca de la propiedad en cuestión. La propiedad tasada es la propiedad en cuestión . Las casas similares se llaman comparables . Estos comparables son idealmente lo más similares posible a casas que se han vendido muy recientemente. Los comparables deben ser ventas reales. Las personas pueden pedir el precio que quieran por una casa, pero los precios de venta reales son fácticos y proporcionan un verdadero punto de referencia para la comparación. Si ha pasado mucho tiempo desde la venta, la estimación del valor no será tan precisa. Lo mismo es cierto si hay muchas diferencias importantes entre las propiedades.
Los agentes inmobiliarios, como se mencionó anteriormente, utilizan el enfoque de ventas comparable, un método de investigación para ayudar a los vendedores a determinar un precio de cotización razonable. Un agente también podría estimar comparables para un comprador para asegurarse de que no esté pagando de más por una casa.
El método de enfoque comparativo de ventas en la práctica
Digamos que el tasador encontró tres comparables para la propiedad en cuestión. Las casas están en el mismo vecindario y tienen planos de planta idénticos. Tienen el mismo número de dormitorios y baños y patios de tamaño similar. La propiedad en cuestión tiene un techo viejo que probablemente deba ser reemplazado pronto. Uno de los comparables tiene un nuevo techo de tejas y los otros tienen techos de metal.
El evaluador puede entonces ajustar los valores de los comparables al tema. El ajuste considera cómo se valoraría la propiedad en cuestión si tuviera características idénticas a las de los comparables. Un tasador también puede considerar factores como vistas panorámicas o la ubicación exacta para realizar ajustes.
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Mirando hacia atrás en nuestro ejemplo, está claro que la condición del techo devalúa la propiedad en cuestión en relación con los comparables. El tasador estima que reemplazar un techo de tejas viejo por uno nuevo como el comparable costaría $ 8000. Si el producto comparable se vendiera por $ 100,000, el valor de la propiedad en cuestión bajaría a $ 92,000.
Pero hay una cosa que tiene la propiedad en cuestión que los comparables no tienen. Su sótano está completamente terminado. Digamos que en este mercado eso vale $ 5,000 extra. Entonces ahora tenemos un valor de tasación de $ 97,000. Este proceso de ajustes puede continuar hasta que se tengan en cuenta las principales diferencias de factores de valor.
Los resultados pueden variar
Los resultados de la tasación del enfoque de ventas comparativo pueden variar entre tasadores. La práctica requiere experiencia con factores que influyen en los valores del mercado local. Siempre hay cierto grado de subjetividad en las decisiones del tasador. La subjetividad y la variación pueden aumentar con muchos ajustes o con un amplio período de ventas comparables.
Resumen de la lección
El método de tasación del enfoque de ventas comparativas es una estimación profesional del valor de la propiedad. La propiedad en cuestión se compara con unas pocas ventas locales recientes de propiedades similares. Las diferencias, como la edad, el tamaño del lote, el número de habitaciones, la ubicación, las vistas y la condición, ayudan al tasador a ajustar el valor. El precio sujeto se ajusta hacia arriba o hacia abajo en relación con el valor agregado o perdido en comparación con las propiedades comparables.
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