El enfoque de ingresos para la valoración de propiedades

Definición de enfoque de ingresos

Bill quiere comprar una propiedad de alquiler. Dado que esta no será la casa donde vive, su principal preocupación es obtener ganancias. El punto de vista de un inversor sobre el valor a menudo es diferente al de un comprador minorista. Bill podría estar dispuesto a pagar de más por su propia casa, pero el alquiler debe tratarse como una decisión comercial. Un enfoque de ingresos para la tasación es un método ideal en este caso.

El enfoque de ingresos para la valoración de propiedades es adecuado para bienes raíces que generan ingresos. Sopesa los ingresos potenciales de la propiedad al precio de compra. Dentro del enfoque, hay tres técnicas comunes. Estos incluyen métodos de capitalización directa, flujo de caja descontado y multiplicador de ingresos brutos.

Capitalización directa

La capitalización directa se calcula dividiendo el ingreso operativo neto por la tasa de capitalización deseada (tasa de capitalización). La fórmula de la tasa de capitalización es:

tasa de capitalización = ingreso operativo neto / precio de venta

El ingreso operativo neto para una casa de alquiler es:

rentas – intereses hipotecarios – depreciación – fondos de reserva para gastos futuros

Si el ingreso operativo neto de una propiedad es de $ 4,000 por año y se venderá por $ 150,000, la tasa de capitalización es del 2.66%. Si la misma propiedad genera $ 6,500 por año, la tasa de capitalización sería del 4,33%.

Para encontrar el valor de capitalización directo, tomemos ese ingreso operativo neto de $ 6.500 y lo dividimos por una tasa de capitalización objetivo del 6%. El método de capitalización directa nos dice que el inversionista no debe pagar más de $ 108,333.33. Con el nivel actual de ingresos, esa es la cantidad por la que se debe comprar la casa para cumplir con el objetivo de tasa de capitalización del 6%.

Flujo de caja descontado

El método de flujo de efectivo descontado es matemáticamente el mismo que la fórmula del valor actual neto en otros tipos de inversión. Es la suma de los valores presentes de las rentas durante un período de tiempo. Los valores presentes y futuros se pueden calcular rápida y fácilmente utilizando un software de hoja de cálculo o calculadoras financieras. El inversionista estaría interesado en comprar una propiedad que produzca ingresos si el valor presente de las rentas futuras esperadas durante un período de tiempo deseado es mayor que el precio de compra.

Digamos que en una propiedad dada el valor presente de todos los ingresos netos futuros en un período de inversión deseado de 5 años es de $ 75,000. En esas condiciones, un inversionista no querría pagar más de $ 75,000. Eso significaría que la propiedad podría alcanzar el punto de equilibrio en 5 años. Cada dólar por debajo de esa cantidad aumenta el margen de beneficio y reduce la línea de tiempo de equilibrio.

Multiplicador de ingresos brutos

El método del multiplicador de ingresos brutos es una relación entre el precio de venta y el alquiler mensual bruto:

precio de venta / ingreso bruto mensual = multiplicador de ingreso bruto

Cuanto menor sea el número resultante, más probable es que la propiedad sea una gran oportunidad de inversión. Puede ayudar rápida y fácilmente a los inversores a comparar diferentes inversiones inmobiliarias de alquiler.

El alquiler mensual bruto de una casa es de $ 1,000. Si la casa se venderá por $ 175 000, el multiplicador del ingreso bruto es 175. Es probable que esta sea una inversión más fuerte que una casa con $ 2,000 de alquiler que se vendería por $ 360 000. Esa casa tendría un multiplicador de ingresos brutos de 180. Por lo general, hay menos riesgo en tener dos propiedades que tienen $ 1,000 cada una de alquiler que una casa con $ 2,000 de alquiler.

Resumen de la lección

Bill ahora tiene una mejor idea de cómo evaluar lo que debería pagar por una propiedad de inversión. Dado que le preocupa generar ingresos, podría utilizar una combinación de métodos bajo el enfoque de ingresos para la valoración de propiedades. El enfoque de capitalización directa podría ayudarlo a determinar lo máximo que está dispuesto a pagar en función de su rendimiento esperado. Si quiere pensar en la compra en términos de riesgo con los valores presentes y futuros del dinero al invertir, podría utilizar el método de flujo de efectivo descontado. Si Bill necesita evaluar rápidamente dos o más posibles compras, podría evaluarlas de manera informal con un multiplicador de ingresos brutos.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador