foto perfil

Expropiaciones regulatorias como transferencias involuntarias de bienes inmuebles

Publicado el 26 septiembre, 2020

Toma reglamentaria

Bryce es un poco solitario que posee un terreno en una parte apartada de un río junto a su ciudad, donde planea construir un refugio privado. Desafortunadamente para Bryce, su legislatura estatal aprobó una ley de conservación que se aplica a su propiedad frente al río que le prohíbe construir estructuras en ella o alterar el hábitat natural de alguna manera artificial.

El gobierno no ha tomado físicamente la propiedad y Bryce todavía es dueño legal de la tierra. Sin embargo, la nueva ley afecta drásticamente cómo Bryce puede usar su propiedad. De hecho, ni siquiera sabe por qué alguien estaría dispuesto a comprarle la tierra, ya que nadie puede hacer nada con ella. Bryce acude a un abogado para averiguar qué puede hacer para detener la interferencia del gobierno en su propiedad. Su abogado tiene buenas y malas noticias para Bryce.

La mala noticia es que el estado tiene el poder de promulgar la ley de conservación de conformidad con su poder policial. El poder policial es el poder que tienen los gobiernos estatales y locales para proteger y promover el bienestar general, la salud y la seguridad del público. La buena noticia para Bryce es que la nueva ley puede constituir una expropiación regulatoria , que requiere que el gobierno otorgue una compensación ‘justa’ por una expropiación de propiedad de conformidad con la Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos.

Pruebas para determinar la toma regulatoria

Una toma regulatoria no ocurre solo porque un pedazo de tierra está sujeto a regulaciones. Si una regulación resulta en una invasión total de la tierra por parte del gobierno o priva al propietario de todo uso económico de la tierra, los tribunales encontrarán una toma regulatoria bajo la decisión de la Corte Suprema en Lucas v. South Carolina Coastal Council . Este tipo de expropiación regulatoria a menudo se denomina expropiación total.

Si no hay una toma regulatoria total, los tribunales utilizarán los criterios establecidos en la opinión de la Corte Suprema en Penn Central Transportation Company v. Ciudad de Nueva York. En ese caso, el tribunal anunció tres factores para determinar si se había producido una expropiación. Primero, se debe examinar el carácter de la regulación: ¿equivale a una intrusión física u ocupación de la propiedad, o simplemente regula el uso para el bien público, como las regulaciones de contaminación? En segundo lugar, debe examinarse el grado de impacto económico que la regulación tiene sobre el propietario. Finalmente, en el contexto del impacto económico, el tribunal examina el nivel de interferencia que tienen las regulaciones en las ‘expectativas respaldadas por la inversión’ del propietario. ¿La regulación interfiere indebidamente con las expectativas razonables que el propietario tenía para la propiedad? Desafortunadamente, no existe una regla de línea clara, y los tribunales tienen que tomar decisiones caso por caso aplicando los factores a los hechos.

Una toma reglamentaria también puede ocurrir en otras circunstancias. Si la regulación gubernamental resulta en una ocupación permanente de parte de la tierra, se ha producido una expropiación parcial. Incluso puede ocurrir una toma regulatoria si es solo temporal y el gobierno tendrá que compensar la toma temporal.

Procedimiento de condena inversa

Dado que el estado no ha tosido el dinero para compensar a Bryce, va a iniciar un procedimiento de condena inversa para obligar al gobierno a hacerlo. Un procedimiento de expropiación inversa es una demanda iniciada por un propietario de una propiedad privada que busca una compensación del gobierno por una supuesta toma de la propiedad del propietario para un propósito público. El tribunal determinará si se ha producido una expropiación del gobierno. Si el tribunal determina una expropiación, el gobierno deberá compensar al propietario. En nuestro ejemplo, si la expropiación regulatoria ha quitado todo uso económico de la propiedad de Bryce, el gobierno deberá pagar a Bryce su valor justo de mercado.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Una expropiación regulatoria ocurre cuando una regulación gubernamental afecta adversamente el valor o uso de la propiedad privada para constituir una expropiación gubernamental. La Quinta Enmienda requiere que el gobierno proporcione una compensación justa por cualquier toma de propiedad privada para uso público.

Existen diferentes medios para determinar si se ha producido una expropiación reglamentaria. Se produce una expropiación total si la regulación priva al propietario de todo uso económicamente viable de la propiedad. Si no hay una expropiación total, los tribunales considerarán:

  1. El carácter del reglamento
  2. El impacto económico de la regulación en el propietario
  3. El grado en que la regulación interfiere con las ‘expectativas respaldadas por la inversión’ del propietario

Se produce una expropiación regulatoria parcial si la regulación gubernamental resulta en una ocupación permanente de parte de la propiedad. Finalmente, incluso una expropiación temporal que cumpla con el estándar requiere una compensación.

Los propietarios de propiedad privada que hayan sido objeto de una expropiación no compensada pueden iniciar un procedimiento de expropiación inversa , en el que un tribunal determinará si se ha producido una expropiación que requiera que el gobierno compense al propietario.

Articulos relacionados