Método de extracción de valoración de terrenos y sitios

Descripción general del método de extracción

La valoración inmobiliaria es un elemento crítico en la venta de inmuebles. También es valioso para que las autoridades tributarias lo utilicen como base para determinar evaluaciones precisas de impuestos a la propiedad.

Conozca a Colton, que buscaba una nueva carrera que le permitiera trabajar al aire libre. Estaba cansado de pasar ocho o más horas al día en un cubículo. Convertirse en tasador de bienes raíces le interesaba a Colton, por lo que dedicó un tiempo a aprender sobre tasaciones.

Una de las primeras cosas que aprendió fue que existen diferentes métodos para estimar el valor de una compra de bienes raíces. Los Estándares Uniformes de Práctica de Evaluación Profesional (USPAP) proporcionan un conjunto de pautas que deben seguir los tasadores.

Un método común para determinar el valor es el método de extracción . Este proceso se enfoca en determinar el valor del terreno o sitio sin mejoras. En algunos casos, el valor de la tierra es la cantidad principal que debe tasarse.

Diferencia entre un sitio y un terreno

Colton se sentía confundido acerca de la diferencia entre los términos «sitio» y «tierra». En el sector inmobiliario, «tierra» es el término utilizado para referirse a una parcela sin desarrollar. Por el contrario, «sitio» es un término que se utiliza para una parcela que está lista para construir. Si estaba evaluando una parcela de tierra sin procesar, Colton se dio cuenta de que el método de extracción era innecesario porque no habría mejoras ni edificios que deducir.

Pasos para el método de extracción

La tasación de un inmueble requiere una serie de pasos que deben completarse en el orden correcto. Colton se enteró de que compradores, vendedores, autoridades tributarias, prestamistas y bancos, y posiblemente incluso tribunales, podían confiar en sus tasaciones si esa propiedad estaba involucrada en un proceso de sucesión u otros procedimientos legales.

Los pasos para completar una evaluación de método de extracción son:

1. Revise cuidadosamente el terreno o sitio existente que se va a tasar para determinar sus características. ¿Qué tipo de mejoras existen en la parcela? ¿Cuál es la superficie cultivada de la parcela?
2. Investigue terrenos o sitios comparables para encontrar los precios de venta típicos de propiedades similares.
3. Desglose las ventas similares por tipo. Por ejemplo, si la parcela en cuestión tiene un edificio de apartamentos de cuatro pisos, busque otros edificios de apartamentos de cuatro pisos que sean comparables en tamaño y condición.
4. Utilizando información de ventas comparativa, establezca un valor para las mejoras existentes. Esto puede ser difícil ya que es posible que el tasador no pueda examinar el interior de mejoras comparables para saber si la condición es equivalente. Otro enfoque sería determinar el costo de construir una nueva mejora y luego deducir la depreciación en función de la antigüedad de la mejora existente.
5. Reste el valor de las mejoras del precio / valor general de la propiedad mejorada.

En la práctica

Por ejemplo, Colton necesita usar el método de extracción para valorar una parcela de tierra que actualmente tiene un antiguo edificio de apartamentos de cuatro pisos porque una propiedad comercial de al lado quiere que la tierra se expanda.

El valor de la propiedad y el edificio de apartamentos es de $ 500.000. Su investigación encontró dos ventas comparables en la misma ciudad que valoraban edificios de apartamentos similares en $ 200,000. Dedujo $ 200,000 de $ 500,000 para llegar a un valor inicial de la tierra de $ 300,000. Sin embargo, cuando realizó una investigación adicional sobre la condición del edificio en su propiedad en comparación con los dos edificios similares, Colton determinó que los otros dos edificios estaban en mejores condiciones.

Como resultado, luego investigó el costo de construir el edificio de apartamentos real y luego determinó su valor depreciado. Esta cifra mostró que el edificio valía $ 140,000. Esto dejó la tierra con un valor presuntivo de $ 360.000.

Agregando el costo de demolición de $ 50,000, el valor final extraído fue de $ 410,000. Incluir el costo de demolición es importante porque es necesario incluir el costo de eliminar las mejoras existentes. Colton mantuvo notas detalladas sobre ambos conjuntos de cálculos en caso de que tuviera que defender su valor de tasación.

Resumen de la lección:

El método de extracción de valuación de bienes raíces es un proceso generalmente aceptado para tasar terrenos con el valor de las mejoras existentes eliminado. Puede ser difícil determinar el valor individual de las mejoras existentes, por lo que es valioso investigar las ventas recientes comparables, así como el historial de ventas de la propiedad en cuestión.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador