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Servidumbres por implicación, prescripción, necesidad y estoppel

Publicado el 25 septiembre, 2020

Creación de una servidumbre

Tal vez recuerde que una servidumbre es un interés no posesorio sobre un bien inmueble que permite a su titular hacer un uso específico de la propiedad de otro. La mayoría de las servidumbres se crean mediante una servidumbre expresa. Sin embargo, las servidumbres que se pueden crear sin una escritura firmada incluyen servidumbres por implicación, servidumbres por necesidad, servidumbres por prescripción y servidumbre por impedimento.

Servidumbre por implicación

A veces, la ley implicará que se creó una servidumbre en función de las circunstancias circundantes. Se puede crear una servidumbre por implicación cuando:

  1. Una sola parcela de tierra se divide en dos o más parcelas, y las parcelas van a diferentes propietarios.
  2. El uso subyacente a la servidumbre debe haber existido antes de la división de la propiedad y ese uso ha sido tanto aparente como continuo antes de la división; y
  3. El uso debe ser razonablemente necesario para el uso y disfrute del paquete.

Examinemos estos elementos con más detalle:

Primero, se debe dividir una sola parcela de tierra, como cuando un agricultor vende diez de sus veinte acres a un desarrollador de bienes raíces que subdivide diez acres de tierra en 40 lotes de un cuarto de acre para venderlos a 40 personas diferentes. Dado que debe haber una propiedad sirviente (la propiedad que está gravada por la servidumbre) y una propiedad dominante (la propiedad que se beneficia de la servidumbre), no se puede crear una servidumbre en bruto por implicación. Esto se debe a que una servidumbre en bruto es un derecho personal en lugar de un derecho adjunto a una parcela de propiedad.

En segundo lugar, el uso específico subyacente a la servidumbre reclamada debe haber existido antes de la división de la parcela única en dos o más parcelas separadas. Además, este uso previo debe haber sido tanto continuo como aparente antes de la división de la propiedad. Digamos que un agricultor subdivide su granja de 50 acres y vende cinco acres como una granja de pasatiempos. La parcela vendida incluye un granero. En el pasado, el agricultor accedía al establo por un camino privado. El camino de ripio está en realidad en la tierra que retuvo el agricultor, pero si se cumplen todos los demás requisitos, existe una servidumbre implícita a favor de la granja de pasatiempos del comprador para usar el camino de ripio para acceder al granero debido al uso anterior. Este es el caso a pesar de que puede haber otra forma de que el propietario acceda al granero. Nota: algunos tribunales pueden no requerir un uso previo antes de la división de la propiedad,

En tercer lugar, la mayoría de los tribunales requieren que la servidumbre sea razonablemente necesaria para el uso y disfrute de la propiedad. No se requiere absoluta necesidad si la servidumbre beneficia la propiedad del concesionario (comprador). En nuestro ejemplo, el comprador de la granja de pasatiempos no necesitaba absolutamente una servidumbre para hacer uso de la propiedad y el granero, pero puede argumentar que es razonablemente necesario. Algunos tribunales son más duros cuando se reserva una servidumbre y exigen ‘estricta necesidad’. Una reserva ocurre cuando transfiere una propiedad a otra, pero conserva una servidumbre sobre ella para usted. Si nuestro agricultor en el ejemplo anterior mantuvo la propiedad con el granero y vendió la otra propiedad en su lugar, es posible que tenga que probar que una servidumbre para usar el camino de grava es una necesidad absoluta (o ‘estricta’) para el uso de su propiedad.

A veces, una servidumbre implícita puede basarse en una plataforma de subdivisión. Una plataforma es un mapa de una subdivisión que muestra los lotes, calles y otros espacios. Si las calles de una subdivisión son privadas, el mero hecho de que las calles privadas sean adyacentes al lote residencial implica que cada lote adyacente (o incluso todos los lotes de la subdivisión) tiene una servidumbre para usar la calle. Lo mismo puede aplicarse a los parques y áreas de juego en la subdivisión.

Servidumbre por necesidad

Una servidumbre por necesidad parece una servidumbre por implicación con un par de distinciones importantes. Se trata de dos parcelas de propiedades: una para ser la finca dominante y otra para ser la finca sirviente. A diferencia de una servidumbre por implicación, una servidumbre por necesidad requiere que el uso sea absolutamente necesario para el uso de la propiedad dominante.

El ejemplo más común de servidumbre por necesidad es una parcela sin salida al mar. Una parcela sin litoral es aquella en la que una persona no puede llegar a una vía pública desde el terreno a menos que cruce el terreno de otra persona. Dado que una servidumbre para cruzar la propiedad de otra persona para tener acceso a una vía pública es la única forma en que uno puede entrar o salir de la propiedad, se reconocerá una servidumbre por necesidad.

Servidumbre por prescripción

A veces, una servidumbre puede crearse cuando uno hace un uso específico de la tierra de otra persona durante el tiempo suficiente, sin permiso, que es una servidumbre por prescripción . Para que alguien pueda obtener una servidumbre por prescripción, son necesarios los siguientes requisitos:

  1. El uso de la propiedad debe realizarse sin el permiso del propietario.
  2. El uso debe ser abierto y notorio, lo que significa que el dueño de la propiedad sabe, o debe saber, que se está haciendo un uso no permisivo de su propiedad.
  3. El uso es continuo e ininterrumpido; un uso ocasional no es suficiente
  4. Estos elementos deben existir durante todo el período de tiempo requerido por la ley, que a menudo es de 20 años, pero tan solo cinco, según el estado y las circunstancias.

Por ejemplo, Nathan es dueño de una parcela de tierra que linda con un lago. Atticus vive al otro lado de la calle y atraviesa la tierra de Nathan sin permiso para llegar al lago durante todo el año. Podemos decir razonablemente que el uso de Atticus es adverso, abierto, notorio, continuo e ininterrumpido. Entonces, si las cosas continúan de esta manera durante el período legal relevante, Atticus obtendrá una servidumbre por prescripción para usar la tierra de Nathan para acceder al lago.

Servidumbre por Estoppel

A veces se crea una servidumbre por preclusión , que es una doctrina equitativa que se basa en conceptos de equidad para prevenir una injusticia. Se puede crear una servidumbre por impedimento si el propietario de la propiedad sirviente se involucra en una conducta que haría que una persona razonable crea que se ha otorgado una servidumbre y que la persona confía en esa creencia razonable de tal manera que negar la servidumbre sería injusto.

Por ejemplo, si le dice a su vecino que puede construir un garaje de $ 50,000 a pesar de que la esquina invadirá su propiedad, pero cambia de opinión después de que se ha construido el garaje y exige que se elimine la usurpación, un tribunal puede encontrar una servidumbre. por estoppel porque su vecino se basó razonablemente en su consentimiento en detrimento de ella a pesar de que la servidumbre no estaba por escrito y, por lo tanto, generalmente no se puede hacer cumplir según el estatuto de fraudes.

Resumen de la lección

Las servidumbres a veces pueden crearse sin el uso de un escrito firmado que las evidencie. Las servidumbres por implicación ocurren cuando una propiedad se divide y los hechos y circunstancias indican un uso previo que es razonablemente necesario. Una servidumbre por necesidad es similar a una servidumbre implícita; sin embargo, no requiere un uso previo, pero la servidumbre debe ser una necesidad absoluta. Una servidumbre por prescripción ocurre cuando su uso de la propiedad de otro es adverso, abierto y notorio y continuo e ininterrumpido durante el período de tiempo legal. Finalmente, una servidumbre por impedimento se crea si el propietario de la propiedad sirviente se involucra en una conducta que le hace creer razonablemente que tiene una servidumbre y usted confía en ello en su detrimento.

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