Principio de sustitución en el sector inmobiliario

Principio de sustitución en el sector inmobiliario

Patrick busca su primer hogar. Está interesado en algunos vecindarios diferentes y tiene un presupuesto en mente. Después de buscar un poco, se da cuenta de que los precios son diferentes en cada barrio. Una casa de dos habitaciones en un vecindario puede ser miles más que una casa similar de dos habitaciones en un vecindario a solo una milla de distancia. Patrick se siente frustrado porque no comprende por qué los precios serían tan diferentes cuando las casas son tan similares. Aquí es donde entra en juego el principio de sustitución. Ayudará a los compradores, vendedores y tasadores de vivienda a comprender lo que realmente vale una vivienda en el mercado inmobiliario actual.

Definición

El principio de sustitución es sumamente importante en el sector inmobiliario. Es el proceso utilizado que identifica alternativas que satisfarían el mismo deseo, deseo o necesidad. Además, es la base que utilizan todos los compradores de bienes raíces para tomar decisiones. Como tal, los tasadores también deben usarlo en su proceso. Finalmente, la sustitución se utiliza en los siguientes tres enfoques para la valoración de bienes inmuebles:

1. El enfoque del costo : si un comprador puede construir una casa por menos dinero que el costo de una propiedad existente, no pagará más por la propiedad existente.

2. El enfoque de comparación de ventas : si las propiedades son similares y competitivas en términos de utilidad, la propiedad con el precio más bajo probablemente tendrá la mayor demanda.

3. El enfoque de capitalización de ingresos : si un inquilino va a alquilar una propiedad, es probable que alquile la propiedad que cuesta menos pero ofrece la misma satisfacción y utilidad que una propiedad de alquiler de mayor precio.

En pocas palabras, un comprador generalmente no pagará más por una casa que solo ofrece las mismas cosas que ofrece una casa similar a un precio menor. No tiene ningún sentido pagar miles más por una casa cuando un comprador puede obtener una casa similar en la misma cuadra o una milla de distancia por mucho menos. Un inquilino elegirá la casa menos costosa entre dos posibles alquileres si ambas casas ofrecen lo mismo. Además, la vivienda que tiene un precio menor pero ofrece las mismas cosas generará la mayor demanda. Esto ilustra el principio de sustitución en cada enfoque.

Ejemplos

¿Recuerdas a Patrick? No entendía por qué una casa en un vecindario podía costar miles de dólares más que otra casa similar a solo unas cuadras de distancia. Su agente inmobiliario le explicó que el barrio tenía mucho que ver con eso. Esto se debió a que los compradores estaban más dispuestos a pagar más por la casa ubicada en el vecindario de mayor precio porque ese vecindario estaba ubicado en un distrito escolar muy solicitado. Decidió comprar una casa que costaba miles de dólares más que una casa similar a unas pocas cuadras de distancia porque sabía que sus hijos podrían asistir a una gran escuela algún día.

Ivy está comprando una nueva casa y planea permitir que su hermano alquile su casa actual. Su agente de bienes raíces completó un análisis de mercado comparativo para ella, enfocándose en dos casas separadas que le interesaban. Cuando el agente le presentó el análisis, Ivy pudo ver claramente que las casas en un área se vendían por alrededor de $ 100 por pie cuadrado, mientras que casas similares en otra área se vendió por alrededor de $ 125 el pie cuadrado. Las casas eran similares en tamaño, cantidad de dormitorios y baños, y ambas estaban completamente renovadas. Ivy eligió la casa que costaba $ 100 por pie cuadrado porque no veía ningún sentido en pagar mucho más por una casa similar en un vecindario diferente.

Hilera de casas de igual tamaño, ¿cuál vale más?

Otros principios a considerar

Existen otros principios que determinan el valor de los inmuebles, además del principio de sustitución. Estos principios son:

1. Principio de cambio : el cambio se producirá en ciudades, vecindarios y desarrollos. Estos cambios pueden ser deterioro o crecimiento. El valor de una propiedad se verá afectado por la etapa en la que se encuentra el entorno que la rodea (ciudad, barrio, desarrollo).

2. Principio de competencia : una demanda creciente de bienes raíces hará que aumenten las ganancias y comience la competencia. Esto puede hacer que se construyan más viviendas y se produzca más desarrollo. Si hay demasiada construcción y desarrollo, puede ocurrir un exceso de oferta de viviendas disponibles. El problema con esto es que puede hacer que el mercado colapse. El valor de una vivienda puede disminuir y puede resultar difícil venderla.

3. Principio de conformidad – Cuando todas las casas en un vecindario son similares en tamaño, tipo, edad, estilo, etc., el resultado es el valor máximo para las casas en esa área. El problema con la conformidad es que si existe una casa en un área donde se ha producido la conformidad y esa casa no se ajusta, su verdadero valor no se realizará.

4. Principios de progresión y regresión : se produce un equilibrio con estos principios. Con la progresión, una vivienda de menor valor puede aumentar de valor cuando se ubica entre viviendas de mayor valor. Con la regresión, ocurre lo contrario. Una vivienda de mayor valor puede disminuir su valor debido a que se encuentra entre viviendas de menor valor.

5. Principio de oferta y demanda : cuando hay una gran demanda de viviendas, pero no hay suficientes viviendas en el mercado para satisfacer esa demanda, el valor de la vivienda aumentará. Cuando hay demasiadas viviendas en el mercado y la demanda es baja, el valor de las viviendas disminuirá.

El cambio sucederá

Resumen de la lección

El principio de sustitución es un factor importante que determina el valor de las viviendas en los inmuebles. Por lo general, un comprador no comprará una casa que tenga un precio más alto que una casa similar que satisfaga todas las necesidades del comprador. Además, es la base que utilizan los compradores de bienes raíces para tomar decisiones. Los tasadores también utilizan el principio de sustitución al determinar el valor de una vivienda. Existen diferentes enfoques del principio de sustitución para incluir el enfoque de costos , el enfoque de comparación de ventas y el enfoque de capitalización de ingresos . Finalmente, deben tenerse en cuenta otros principios de la propiedad inmobiliaria para incluir: el principio de cambio , el principio de competencia , elprincipio de conformidad , principios de progresión y regresión , y principio de oferta y demanda .

Rodrigo Ricardo Editor y fundador