Identificación de ventas comparable
Jane ha hecho una oferta por una casa y está esperando que Bob, el tasador, complete un informe sobre el valor estimado de la propiedad. Si el valor de la propiedad es menor que el ofrecido por Jane, es posible que no pueda obtener una hipoteca sobre la casa sin hacer un pago inicial mayor. Bob determinará el valor comparando esa casa específica con propiedades similares en el vecindario. Veamos qué tipo de mercado inmobiliario general e información específica de la propiedad Bob necesita encontrar para evaluar propiedades comparables y estimar el valor de la compra potencial de Jane.
Información general del mercado
Una consideración importante para el valor de la posible casa de Jane no es solo la casa en sí, sino también los factores del mercado inmobiliario local. El inventario y la construcción son factores importantes. El inventario se refiere al número de viviendas que están disponibles para la venta. ¿Hay muchas casas en el mercado y se están construyendo otras nuevas? Si las casas en esa zona no salen a la venta con mucha frecuencia, los precios aumentarán. Dependiendo del mercado, podría ser más barato comprar una casa recién construida en un área periférica en lugar de un edificio más antiguo en un centro establecido.
¿Cómo está la economía local? Si un empleador importante se ha ido de la ciudad, el valor de las propiedades caerá si esos trabajos no se reemplazan. Las áreas de alta criminalidad tampoco fomentan valores de propiedad fuertes. Si los compradores del mercado tienden a pagar todo al contado en lugar de financiar con hipotecas, los precios de venta tienden a bajar. Juntos, estos factores tienden a influir en los precios medios de las viviendas en un mercado determinado. Sin embargo, se necesita información específica para propiedades similares que se utilizarán para composiciones. Las ventas comps o comparativas son propiedades similares que se han vendido en los últimos seis meses.
Información específica de la propiedad
Al mirar la casa que Jane quiere comprar, Bob también considera detalles específicos sobre la casa. Las composiciones más precisas tienen factores similares, como baños, dormitorios, pies cuadrados y calidad de construcción. Sin embargo, el tasador aún puede ajustar el valor para compensar las diferencias. Las ventas más recientes reciben más consideración que las ventas anteriores.
¿Existe algún problema de derechos de propiedad, como servidumbres, que permitan a la empresa de servicios públicos mantener una línea eléctrica? Una servidumbre le otorga a esa empresa el derecho de acceder a una parte de la propiedad para construir y mantener una línea incluso si cae en la propiedad del propietario. Cualquier otro gravamen que restrinja el uso de la propiedad por parte del propietario, como vías de tren, caminos de entrada o árboles que sobresalgan del lote vecino, hace que la propiedad sea menos valiosa. ¿La propiedad necesita un mantenimiento serio, como un techo o revestimiento nuevos? Si es obvio que Jane tendrá que gastar una cantidad significativa de dinero para hacer que la casa sea habitable o evitar que se desmorone, disminuirá el valor de la propiedad.
Impuesto sobre las Ventas: Definición, tipos y ejemplos
Entre casas similares, la ubicación es otro factor para calcular el valor. ¿Está la casa en medio de una calle tranquila o hay una parada de autobús a un lado y vías de tren al otro? ¿Está la casa cerca de una importante autopista interestatal o a poca distancia de una variedad de tiendas? Cuanto más deseable sea la ubicación, mayor será el valor de la propiedad en comparación con otras propiedades.
Unidades de comparación
Cuando Bob complete su evaluación, deberá usar una unidad estandarizada para comparar con precisión las propiedades. Los bienes raíces residenciales generalmente se expresan en términos de pies cuadrados para fines de tasación. Otros tipos de propiedades suelen utilizar diferentes unidades para realizar comparaciones. Si Jane estuviera comprando un complejo de apartamentos, probablemente estaría más interesada en la cantidad de unidades de alquiler por complejo en lugar de en pies cuadrados. La tierra no desarrollada se expresa en términos de superficie. Los tipos especiales de terrenos no urbanizados, como la propiedad frente al lago o al mar, pueden evaluarse en función de la longitud de la propiedad frente al frente marítimo.
Resumen de la lección
Cuando un tasador determina el valor de una propiedad, debe encontrar compensaciones o ventas comparables de propiedades similares en el pasado reciente para proporcionar una base para la valoración. Las condiciones generales del mercado, como la cantidad de inventario y el estado de la economía, impulsarán los precios de las viviendas como grupo; pero se necesita información específica sobre propiedades similares para hacer comparaciones precisas.
Se pueden usar factores como el número de dormitorios, baños y pies cuadrados para determinar las composiciones, pero los tasadores también pueden ajustar los valores para las diferencias en estas consideraciones. Las diferencias como gravámenes o servidumbres reducirán el valor de una vivienda en comparación con una propiedad similar. Características como la ubicación o la calidad de la vivienda también influirán en el valor.
Los hallazgos del tasador pueden informarse en diferentes unidades de medida para facilitar la comparación de los valores de las propiedades. Para bienes raíces residenciales, esto se expresa típicamente en términos de pies cuadrados. Otros tipos de propiedades inmobiliarias tienden a utilizar diferentes unidades que reflejan las prioridades del comprador, como el número de unidades de alquiler o el tamaño total de la tierra sin desarrollar.
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