Amortización de hipotecas
Jim está revisando el papeleo para la compra de su nueva casa con Tom, su agente, y está tratando de determinar cuál será el monto de su pago mensual. Dado que le interesa comprender las matemáticas subyacentes, Jim le pregunta a Tom exactamente cómo se calcula el pago mensual. Tom explica que el pago mensual se calcula mediante una fórmula de amortización. Echemos un vistazo a la fórmula de pago mensual del préstamo amortizable y repasemos los números con Jim.
Definición
Un préstamo amortizable tiene un pago mensual fijo, pero con cada pago cambia el monto exacto de cada pago que cuenta para los intereses y el capital. Al principio de la vida del préstamo, la mayor parte del pago se destina a intereses. Con cada pago adicional, una mayor parte se destina al pago del saldo principal del préstamo.
La fórmula de pago mensual del préstamo amortizable es:
A = { yo x P x (1 + yo ) ^ n } / (1 + yo ) ^ n -1
En lenguaje sencillo, A es el pago mensual. I es la tasa de interés mensual. La tasa de interés mensual se calcula dividiendo la tasa anual por 12. P es el monto del préstamo. N es el número de pagos restantes del préstamo.
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Cálculo
Entonces, averigüemos el pago mensual de David. Tom saca el monto total del préstamo de $ 220,000.00 de la documentación del préstamo. Este es un préstamo a 30 años con una tasa de interés anual fija del 4%. Si el interés anual es del 4%, entonces la tasa de interés mensual es 0,00333. (.04 / 12). Hay 360 pagos mensuales en un préstamo a 30 años.
{ yo x P x (1 + yo ) ^ n }
0,00333 x 220 000 $ x (1 + 0,00333) ^ 360
= $ 732.60 x 3.30954
= $ 2424.569
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(1 + i ) ^ n -1
(1 + 0,00333) ^ 360-1
= (1,00333) ^ 359
= 3.29855
$ 2424.569 / 3.29855 = $ 735.04
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El pago mensual del préstamo de David será de $ 735.04. Es importante recordar que esto es solo para los componentes de capital e intereses de su hipoteca. Si su prestamista requiere una cuenta de depósito en garantía para pagar costos como seguros e impuestos, entonces su pago mensual será más alto para financiar esa cuenta.
¿Qué pasa si Dave tiene una hipoteca de tasa ajustable? Digamos que su préstamo aumentará un 1% a partir del segundo año. En este caso, el préstamo se volvería a amortizar y se calcularía un nuevo pago mensual del préstamo en función de la nueva tasa de interés, el saldo del préstamo y el número de pagos mensuales restantes.
Resumen de la lección
Con un préstamo con amortización de tasa fija, el pago mensual permanece fijo durante la vigencia del plazo del préstamo. Un préstamo con una tasa de interés ajustable puede volver a amortizarse cuando ocurre un cambio en la tasa de interés. En este caso, el pago mensual se volvería a calcular en función de la nueva tasa de interés, el saldo del préstamo y los pagos mensuales restantes. Los préstamos de amortización se establecen de modo que, al principio de la vida del préstamo, la mayor parte del pago se destina a intereses, y una proporción un poco mayor se destina al pago del principal con cada pago adicional.
La fórmula para calcular el pago mensual de un préstamo amortizable es A = { i x P x (1 + i ) ^ n } / (1 + i ) ^ n -1.
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