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Gravámenes inmobiliarios: descripción general y características

Publicado el 25 septiembre, 2020

Entender los gravámenes

A los efectos de los bienes raíces, un gravamen es un tipo de interés o reclamo sobre una parcela de bienes raíces en poder de un acreedor que garantiza el pago de un préstamo u otra deuda contraída con el acreedor. La hipoteca de una vivienda es un ejemplo común. Si el deudor incumple con la deuda subyacente, el acreedor tiene derecho a perseguir el pago de la deuda mediante la venta de la propiedad sujeta al gravamen.

Si el pago de un préstamo está garantizado por una garantía (es decir, la propiedad gravada por el gravamen), se denomina préstamo garantizado. Si un préstamo no está garantizado por una garantía, es un préstamo no garantizado. Una persona que tiene el derecho de retención a veces se denomina acreedor del derecho de retención.

La mayoría de los propietarios de vivienda por primera vez no pueden permitirse pagar su nueva casa con el 100% en efectivo, por lo que acuden a un banco para obtener un préstamo. El banco quiere más que su promesa contractual (es decir, su pagaré) para cubrir los $ 200,000 que está desembolsando para permitirle comprar su casa; quiere que usted ponga la propiedad que está comprando como garantía para garantizar el pago del préstamo en caso de incumplimiento. En consecuencia, no solo le dará al banco un pagaré que promete el pago, sino también una hipoteca contra la casa que garantiza el pago. La hipoteca se registra en la oficina del registrador del condado y se convierte en un gravamen sobre su propiedad. Si no paga, el prestamista puede presentar una acción judicial por ejecución hipotecaria, lo que puede resultar en la venta de su casa para saldar la deuda.

Debe tener en cuenta que no todos los embargos de propiedad en realidad involucran deudas que se relacionen específicamente con los bienes inmuebles sujetos al embargo. Por ejemplo, puede otorgarle a un banco un gravamen sobre su casa para asegurar un préstamo para comenzar un nuevo negocio. En este caso, la deuda subyacente no está directamente relacionada con la propiedad que está gravada por el gravamen.

Creación de gravámenes

Los gravámenes pueden crearse por contrato, aplicación de la ley (a veces llamado gravamen legal) o mediante el principio de equidad (gravámenes equitativos). Un gravamen se crea por contrato cuando un deudor o prestatario acuerda otorgar a un acreedor un gravamen sobre una parcela específica de bienes raíces y se cumplen los demás requisitos legales para un contrato ejecutable. Debe tener en cuenta que, dado que un gravamen es un interés en bienes inmuebles, el instrumento legal que crea el gravamen debe estar por escrito y firmado por el prestatario o deudor, o el gravamen no será ejecutable según el estatuto de fraudes, que requiere que ciertos contratos sean por escrito para ser ejecutable.

Un gravamen creado por aplicación de la ley, o gravamen legal , se basa en un estatuto específico que da derecho al acreedor al gravamen si se cumplen los requisitos del estatuto. A diferencia de un gravamen contractual, un gravamen legal puede imponerse involuntariamente sobre la propiedad del deudor. Los ejemplos incluyen gravámenes fiscales presentados cuando un propietario no paga sus impuestos sobre la propiedad o gravámenes de mecánico que garantizan el pago por el trabajo y los materiales suministrados durante la construcción o renovación de la casa.

Un gravamen equitativo se basa en el concepto judicial de equidad, que es un sentido de justicia fundamental que busca evitar una injusticia. Se puede imponer un gravamen equitativo sobre la propiedad para evitar un resultado injusto. Por ejemplo, supongamos que su asesor financiero de confianza decidió limpiar su cartera de inversiones para comprar una propiedad de vacaciones en Hawái. Un tribunal puede imponer un gravamen equitativo sobre la casa (junto con todas las demás propiedades del ladrón) que luego pueden liquidarse para compensarlo por el robo.

Prioridad de gravamen

¿Qué sucede si hay más de un gravamen sobre el mismo terreno? ¿A qué acreedor se le paga primero? Puede pensar que la respuesta obvia es el gravamen que se creó primero. Sin embargo, ese no es siempre el caso. Algunos gravámenes estatutarios han favorecido la prioridad como cuestión de ley, como los gravámenes para mecánicos en muchos estados.

Además, si se registran múltiples gravámenes pero tienen la misma prioridad legal, la ley de registro del estado determinará la antigüedad de los gravámenes (mayor es mejor). Si la ley de registro tiene un estatuto racial, la primera persona en presentar el gravamen gana prioridad independientemente de si la persona recibió notificación de un gravamen anterior que aún se ha presentado. Por otro lado, en un estado de notificación de carrera, ese mismo acreedor debe haber presentado primero y no haber recibido notificación de ningún gravamen anterior que aún no se haya registrado. Veamos un ejemplo.

Tom otorga un gravamen sobre su casa al First National Bank el lunes para asegurar un préstamo comercial y le otorga al Second National Bank otro gravamen sobre su casa el martes para otro préstamo comercial. Supongamos también que Second National conoce la hipoteca anterior otorgada a First National. En un estado con un estatuto racial, si Second National registra primero, el gravamen de Second National tiene prioridad. Sin embargo, si el estado tiene un estatuto de aviso de carrera, Second National no tendrá prioridad sobre el gravamen de First National, incluso si registra primero porque tenía notificación del gravamen anterior.

Satisfacción y liberación

La satisfacción del gravamen significa que las obligaciones subyacentes se han pagado a satisfacción del titular del gravamen. Normalmente, esto significa que el préstamo o la deuda subyacente al gravamen se ha pagado en su totalidad. A veces la satisfacción es solo parcial porque solo se ha satisfecho una parte de la obligación.

Una vez satisfecha la obligación subyacente al gravamen, el propietario tiene derecho a que se libere el gravamen, lo que significa que el gravamen se elimina de la propiedad. El acreedor debe registrar una liberación de gravamen proporcionando un aviso de que el gravamen ha sido liberado y ya no grava la propiedad. A veces, un tribunal puede descargar un gravamen si hay pruebas suficientes de que la deuda subyacente se ha satisfecho si el deudor no puede obtener una liberación del gravamen.

Resumen de la lección

Un gravamen es un interés o reclamo sobre bienes raíces que asegura el pago de un préstamo u otra deuda. Un gravamen se crea por contrato cuando un deudor o prestatario acuerda otorgar a un acreedor un gravamen sobre una parcela específica de bienes raíces (como hipotecas). Los gravámenes contractuales deben estar firmados y cumplir con el estatuto de fraudes para ser ejecutables. Un gravamen legal se basa en un estatuto específico que da derecho al acreedor al gravamen y puede imponerse involuntariamente. Se puede imponer un gravamen equitativo sobre la propiedad para lograr la equidad. Estos son comunes cuando una persona tiene posesión de la propiedad de otra persona.

La prioridad de un gravamen sobre otros gravámenes sobre la misma propiedad se basa en cualquier prioridad privilegiada otorgada a ciertos gravámenes legales, como los gravámenes de mecánico, y en la ley de registro del estado correspondiente. Satisfacción significa que el deudor ha cumplido con la obligación subyacente del gravamen a satisfacción del acreedor prendario. Una vez que está completamente satisfecho, el acreedor prendario registra una liberación de embargo notificando al público que el gravamen ya no grava la propiedad.

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