Ley de divulgación de propiedad residencial de Carolina del Norte y otras reglas de divulgación

Uso de la Ley de divulgación de propiedad residencial de Carolina del Norte

Jennifer es una corredora de bienes raíces recién licenciada en Carolina del Norte. Ella está trabajando en la primera oferta de un hombre llamado Chris para comprar una casa cerca de la costa.

Ella revisa la Ley de Divulgación de Propiedades Residenciales de Carolina del Norte (RPDA) para verificar sus deberes. La RPDA es la ley que exige qué información específica se debe proporcionar a un comprador potencial. Dado que RPDA se aplica a las residencias construidas para una a cuatro familias, se aplica a su caso. Ella se apresura porque las revelaciones requeridas tenían que ser entregadas a Chris lo antes posible, ya que él ya le había hecho una oferta.

Ella usa el formulario preimpreso aprobado llamado Declaración de Divulgación de la Asociación de Propietarios y Propiedades Residenciales que la Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Norte (NCREC) proporciona para satisfacer fácilmente la RPDA. Las preguntas del formulario se refieren al estado de la propiedad y la casa.

Jennifer sabe que puede confiar en el conocimiento real de la dueña, Gertie, en lugar de tener que inspeccionar la casa ella misma. También hay preguntas que cubrir si está involucrada una asociación de propietarios.

Jennifer no cree que la Declaración de Divulgación Obligatoria de Derechos de Minerales, Petróleo y Gas sea muy aplicable, pero también es un requisito. Esto proporciona cualquier información sobre los derechos de minerales, petróleo o gas en relación con la propiedad en venta. Ella señala para el futuro que estas divulgaciones se pueden hacer antes de que se reciba una oferta, lo que le ahorrará tiempo en el futuro.

Responsabilidades del corredor con respecto a las divulgaciones de bienes raíces

Jennifer puede, y probablemente lo hará, ser responsable por cualquier tergiversación intencional o negligente de hechos materiales con respecto a una transacción de bienes raíces. Esto incluye no proporcionar u omitir información. Los elementos definidos como hechos materiales , si se conocen, son:

1. Cualquier problema estructural, problema mecánico o defecto.
2. Pendiente de cambios de zonificación o construcción de calles / carreteras y cualquier otro hecho que afecte la utilidad o el valor de la propiedad.
3. Cualquier hecho que pueda afectar la capacidad de Jennifer para cerrar, como una venta por ejecución hipotecaria o un gravamen.

Sin embargo, si Gertie se negó a responder alguna de las preguntas del formulario requerido por la RPDA, Jennifer no está obligada a forzar las respuestas. La ley reconoce que un corredor no puede obligar a revelar información.

Jennifer debe notificar a los clientes sobre los requisitos de divulgación y proporcionar los formularios o detalles para las divulgaciones requeridas. Jennifer necesita compartir toda la información que conoce si esos hechos no son materiales; sin embargo, debe ser honesta al responder preguntas directas.

Divulgaciones adicionales requeridas

Las leyes y reglas de Carolina del Norte relacionadas con las transacciones de bienes raíces están diseñadas para proteger al público al enumerar la información específica que debe compartirse. Jennifer analiza algunas otras divulgaciones requeridas por las reglas, como:

• Tenencia por la totalidad: los cónyuges que poseen bienes inmuebles no pueden vender una propiedad sin el consentimiento del otro cónyuge. Ésta es información que debe divulgarse. Gertie es viuda, por lo que esto no se aplica.
• Casas adosadas: las mismas divulgaciones bajo la RPDA se aplican a las casas adosadas a menos que una comunidad de casas adosadas tenga más de veinte unidades. Están regulados por la Ley de comunidad planificada si se construyeron después del 1 de enero de 1999. Esto tampoco se aplica a la casa de Gertie, ya que no es una casa adosada.
• Muerte o enfermedad grave del ocupante anterior de la propiedad: Si un residente anterior murió o no en la vivienda o tuvo una enfermedad grave no se considera un hecho material, por lo que no se requiere divulgación. Jennifer está nerviosa porque Gertie es una viuda cuyo esposo murió de cáncer en casa. Si Chris o su agente preguntan, ella tendrá que decírselo porque no puede mentir o negarse a responder una pregunta directa si conoce esa información. Una excepción es que si un ocupante anterior había tenido SIDA, esa información no se puede divulgar porque es confidencial.
• Proximidad del delincuente sexual condenado: esta es otra información que no es un hecho material pero, si se les pregunta, Jennifer o Gertie deben compartir lo que saben. En otras palabras, si saben que una persona en un registro de delincuentes sexuales vive cerca, solo necesitan compartirlo si se les pregunta directamente. Jennifer decidió que no investigará esa área para poder decir legítimamente que no lo sabe.
• Regulación de la subdivisión: un desarrollador y un vendedor deben notificar a un comprador potencial si la subdivisión tiene o no un estado ‘aprobado’. Si una sección subdividida viola cualquier ordenanza aplicable, el propietario de los lotes subdivididos incorrectamente ha cometido un delito menor. Afortunadamente, Jennifer sabe que Gertie vive en una subdivisión válida.
• Declaración de divulgación de las calles de la subdivisión: Esto requiere que el desarrollador y el vendedor brinden información sobre si la casa está ubicada en una calle privada o pública junto con información específica sobre ese estado.
• Pactos protectores / restrictivos: Jennifer no está obligada a revelar ningún pacto protector o restrictivo. Si Chris pregunta, tendrá que investigar y proporcionar copias. Ella espera que él no pregunte porque este tipo de restricciones legales sobre el uso de la propiedad pueden ser antiguas y difíciles de encontrar.
• Sistemas sépticos en el sitio: estos requieren un permiso del condado. Jennifer debe proporcionar una copia del permiso del condado para el sistema y divulgar esa información. Si no se puede obtener una copia del permiso, ella necesita revelar ese hecho ya que la condición de los sistemas de plomería y sépticos son hechos importantes.

Resumen de la lección

Hay muchas divulgaciones obligatorias relacionadas con transacciones inmobiliarias en Carolina del Norte. Los corredores de bienes raíces deben asegurarse de que se proporcionen hechos materiales , que son:

1. Cualquier problema estructural, problema mecánico o defecto.
2. Pendiente de cambios de zonificación o construcción de calles / carreteras
3. Cualquier hecho que pueda afectar la capacidad de cerrar, como una venta por ejecución hipotecaria o un gravamen.

Los corredores también deben cumplir con la Ley de Divulgación de Propiedades Residenciales de Carolina del Norte (RPDA). Esta Ley requiere que se revele la condición de la propiedad, el estado de los derechos minerales y la existencia de una asociación de propietarios. Pueden completar un formulario llamado Declaración de divulgación de propiedad residencial y asociación de propietarios para satisfacer estas condiciones. Todas las divulgaciones deben hacerse en el momento de la primera oferta.

Otras divulgaciones incluyen:

• Tenencia por la totalidad
• Adosados
• Muerte o enfermedad grave del ocupante anterior de la propiedad
• Proximidad de delincuentes sexuales convictos
• Reglamento de subdivisión
• Declaración de divulgación de las calles de la subdivisión
• Pactos protectores / restrictivos
• Sistemas sépticos in situ

Rodrigo Ricardo Editor y fundador