Recopilación de datos de propiedad
Bob es un nuevo tasador de bienes raíces. Quiere asegurarse de no perderse ninguno de los pasos en su primera tasación de bienes raíces.
Lo primero que Bob debe hacer es recopilar información sobre la propiedad que está tasando. Los datos detallados de la propiedad son esenciales para realizar una tasación precisa. Bob comenzará por tomar fotografías exteriores de la propiedad que incluyan el área circundante. Estas fotos ayudarán a mostrar la ubicación general de la casa y el estado del vecindario. También deberá determinar la edad de la casa, el tamaño de la casa, la cantidad de dormitorios, baños, el tamaño de las habitaciones, etc.
Pueden surgir problemas durante la fase de recopilación de datos si el propietario no tiene registros precisos. Por ejemplo, si el propietario actual no sabe cuándo se instaló el techo, qué antigüedad tiene el calefactor o cuándo se actualizaron las ventanas por última vez, será Bob quien determine la antigüedad de estas características. También pueden surgir problemas si el propietario proporciona accidental o deliberadamente detalles inexactos sobre la casa. En casos como este, puede ser necesaria una inspección completa de la casa. Bob puede contratar a un inspector de viviendas con experiencia para que le ayude a descubrir posibles defectos en la vivienda, incluidos posibles problemas de salud y seguridad.
Bob también necesita recopilar otra información pertinente, incluido un mapa de la parcela de la propiedad, encuestas y mapas de inundaciones. También utilizará registros públicos para obtener una descripción legal precisa de la propiedad e información sobre ventas anteriores de la propiedad. Esto le ayudará a identificar problemas como servidumbres o gravámenes pendientes. Pueden surgir desafíos si los registros públicos no están disponibles o son inexactos.
Interpretación de datos de propiedad
Bob necesita completar un análisis del mercado inmobiliario , también conocido como análisis de mercado comparativo (CMA), para evaluar la demanda económica de la propiedad y determinar si existen múltiples formas de utilizar las propiedades.
Propiedades comparables
Bob buscará propiedades que sean comparables a la que está tasando. Estas propiedades deben estar ubicadas en la misma área de mercado que la propiedad en cuestión. Bob debe asegurarse de que todas las propiedades comparables sean similares en condiciones a la propiedad en cuestión. Si no es así, los ajustes y explicaciones deberán mostrarse en el informe.
Los comparables utilizados en el análisis deben ser recientes y estar actualizados. Si Bob usara valores antiguos, sesgaría su análisis y valoración de la propiedad en cuestión. Los valores actuales son clave para una valoración precisa. Bob también debe asegurarse de aplicar los ajustes porcentuales en la secuencia adecuada. Si valorara una línea de forma incorrecta, el resto de los valores podrían ser inexactos.
También es importante que Bob proporcione explicaciones adecuadas sobre cada artículo de línea. Algunos ajustes se consideran opiniones y otros se consideran hechos. Si Bob es consistente en su análisis y explica sus ajustes línea por línea, debería estar seguro.
Mejor y más alto uso
Los mercados pueden afectar los diferentes usos de la propiedad. Bob necesita analizar el mejor y más alto uso de la propiedad en cuestión. Debe determinar el uso económicamente más productivo de la propiedad. Este podría ser un uso diferente al que se está utilizando la propiedad actual. Por ejemplo, si una propiedad residencial está dividida en zonas para uso comercial, puede ser un uso mejor o superior (es decir, puede tener más sentido económico) que la propiedad sea una propiedad comercial. Pueden surgir problemas si no aborda adecuadamente el mejor y más alto uso, puede analizar la propiedad de manera inapropiada.
Tierra excedente y excedente
Bob debe determinar si hay algún excedente o exceso de tierra que deba tasarse. La tierra sobrante y sobrante es tierra que es parte de la propiedad en cuestión, pero es innecesaria para el uso actual o mejora de la propiedad. El exceso de tierra se puede separar y valorar independientemente de la propiedad en cuestión. La tierra excedente no se puede separar. Pueden surgir problemas si el excedente o el exceso de tierra no se identifican adecuadamente, ya que estas características de la propiedad pueden afectar drásticamente el valor total de la propiedad.
Procesamiento de datos de propiedad
Después de recopilar los datos de propiedad del sujeto y revisar los cálculos y ajustes de propiedad comparables, Bob pasará por el proceso de conciliación . Durante este proceso, utilizará su experiencia y experiencia para observar todos los indicadores de valor y sacar una conclusión de valor. Pueden surgir problemas si concilia el valor de su propiedad fuera del rango apropiado. El rango apropiado viene después de hacer los ajustes apropiados a las propiedades comparables en función de sus características diferentes a la propiedad destacada. La propiedad destacada debe estar dentro de esos valores ajustados para estar en un rango apropiado. También pueden surgir problemas si la información de Bob no está organizada. Podría confundir las propiedades y retrasar la finalización de la tasación.
Resumen de la lección
Hay una multitud de problemas que pueden surgir durante una tasación de bienes raíces al momento de recopilar, interpretar y procesar los datos. Algunos ejemplos incluyen:
- Registros inexactos mantenidos por el dueño de la propiedad
- El dueño de la propiedad proporciona detalles inexactos ya sea a propósito o por accidente
- Registros públicos no disponibles o inexactos
- El tasador no utiliza valores actualizados para propiedades comparables.
- El tasador no utiliza el mejor y más alto uso, lo que resulta en una valoración inapropiada de la propiedad.
- El tasador no considera la tierra sobrante o sobrante al realizar la tasación.
- El tasador hace un valor de mercado final que cae fuera de un rango apropiado
- El tasador mantiene datos desorganizados durante el proceso de tasación.
El tasador debe considerar todas estas cosas al completar su tasación y abordar cada una con explicaciones. El detalle es clave.
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