El tipo de escritura importa
Si bien Shakespeare puede tener razón en que «una rosa con cualquier otro nombre olería igual de dulce», la intuición del bardo no se aplica a los hechos. Un comprador debe saber qué tipo de escritura se va a transmitir antes de aceptar una compra. Algunas escrituras son más beneficiosas para los compradores que otras. Como recordará, una escritura es un documento legal que se utiliza para transferir bienes raíces de una persona (el otorgante) a otra (el concesionario). En las escrituras de garantía, el otorgante no solo transmite el título de la propiedad, sino que también proporciona convenios de título., que son básicamente garantías relativas al título de propiedad inmobiliaria. Sin embargo, en esta lección aprenderemos sobre hechos que no ofrecen tales garantías. Puede pensar en estas escrituras como documentos que transmiten bienes inmuebles a los compradores «tal cual»; no ofrecen garantías sobre los títulos recibidos.
Escrituras de renuncia
Una escritura de renuncia transmite al concesionario cualquier título, reclamo o interés que el otorgante pueda tener sobre la propiedad inmobiliaria. No hay convenios de título incluidos en una escritura de renuncia. En otras palabras, la escritura pretende transferir cualquier interés que el otorgante tenga en la propiedad, pero no garantiza lo que realmente tiene el otorgante . Veamos un ejemplo.
Dan recibe una transferencia de 20 acres de propiedad de Elaine mediante escritura de renuncia. Dan descubre después de la compra que el vecino de Elaine realmente adquirió 10 de los 20 acres de la propiedad de Elaine por posesión adversa antes de la compra de Dan. Dado que Dan solo recibió una escritura de renuncia, no tiene ningún recurso contra Elaine basado en la escritura, aunque es posible que pueda presentar otras reclamaciones en la corte, como enriquecimiento injusto o fraude si Elaine sabía que ella no tenía título.
Escrituras del alguacil
Si compra una propiedad en una venta de ejecución hipotecaria judicial, obtendrá una escritura del alguacil . Dado que estas ventas son involuntarias, el dueño de la propiedad no transmite la escritura, sino un alguacil bajo una ejecución hipotecaria judicial. Las ejecuciones hipotecarias judiciales son ventas de bienes raíces supervisadas por la corte.
Un ejemplo de venta judicial es una venta de impuestos del condado. Cuando un propietario no paga los impuestos sobre la propiedad del condado durante un período prolongado, un alguacil del condado podría confiscar la casa. Luego, la propiedad se venderá al mejor postor en una subasta pública. La escritura del alguacil transmite los derechos de propiedad de la propiedad al ganador de la subasta de ejecución hipotecaria. En este caso, la escritura funciona más o menos como una escritura de renuncia. La fecha en la escritura del alguacil del comprador (o recibo de la venta de impuestos) inicia el reloj para el derecho de redención legal del propietario.. La redención legal le da al prestatario incumplido cuya propiedad ha sido vendida el derecho a reclamar la propiedad dentro de un cierto período de tiempo pagando el precio pagado en la venta de ejecución hipotecaria más ciertos cargos y gastos permitidos. Si se ejerce el derecho de redención, el prestatario recupera la propiedad y la persona que compró la propiedad en la subasta recibe un reembolso. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no todos los estados han promulgado derechos de rescate legales.
Escrituras de Propiedad: Definición y tipos
Escrituras del administrador
Si compra una propiedad a través de la venta de un fideicomisario, obtendrá una escritura de fideicomiso . Un fideicomisario, que ha mantenido la propiedad en fideicomiso en beneficio del prestamista en caso de que el prestatario no pague su préstamo hipotecario, transmite la escritura. La escritura de un fideicomisario no proporciona ningún convenio y también actúa como una escritura de renuncia. Las ventas fiduciarias son diferentes a las ventas del alguacil porque son ejecuciones hipotecarias no judiciales, lo que significa que no se requiere que la venta sea autorizada o supervisada por un tribunal. El hecho de que exista un derecho legal de redención de la propiedad vendida en una venta fiduciaria también variará de un estado a otro.
Resumen de la lección
Repasemos lo que hemos aprendido. Si bien todas las escrituras pretenden transmitir bienes raíces, las diferentes escrituras se utilizan por diferentes razones y brindan diferentes niveles de protección para un comprador. Una escritura de renuncia básicamente transmite al concesionario cualquier interés que el otorgante tuviera en la propiedad inmobiliaria y no ofrece convenios de título para proteger al concesionario. Un acto de alguacil es transportado por un sheriff al adjudicatario a una ejecución judicial. Funciona como una escritura de renuncia, pero también pone en marcha el reloj de cualquier derecho legal de redención. Finalmente, la escritura de un fideicomisario se transmite al postor ganador en la venta de un fideicomisario y también funciona como una escritura de renuncia. Los derechos legales de reembolso después de las ventas fiduciarias varían según el estado.
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