Violaciones antimonopolio en el sector inmobiliario: definición y ejemplos

Infracciones antimonopolio

Su carrera como corredor va bien y disfruta de su trabajo. Pero un día, un corredor de otra agencia le pregunta si le gustaría dividir el área para que solo trabaje en una mitad y ellos trabajarán en la otra. Ella también ofrece que ambos estén de acuerdo en un porcentaje de comisión tan igual para ambos. ¿Esta bien? ¡Seguro que no lo es! ¡Será mejor que repases tus leyes antimonopolio!

Una ley antimonopolio es una ley destinada a proteger a los compradores y vendedores, o cualquier otra parte, de prácticas perjudiciales como fijación de precios, manipulación de licitaciones, asignación de mercado o de clientes, boicots grupales o servicios de cotización múltiple administrados colectivamente. Si participa en una de estas actividades como agente de bienes raíces, no solo está abusando de su cliente, sino que está infringiendo la ley.

Es importante comprender qué son las infracciones antimonopolio para asegurarse de evitar acciones inapropiadas e ilegales. Quiere proteger a su cliente, su marca y su licencia. Repasemos estos ahora.

Fijación de precios

La fijación de precios es la práctica de varios (o todos) agentes de bienes raíces en un área que trabajan juntos para cobrar la misma comisión entre corredores.

Digamos que cuatro agencias diferentes dominan el mercado y las agencias se juntan y acuerdan cobrar a sus clientes una comisión del 7% sobre todas las ventas. Esto se considera fijación de precios porque los corredores deben fijar sus precios de forma independiente.

Descubrirá que hay una comisión típica en su mercado. Quizás sea estándar que a la mayoría de los vendedores se les cobre el 6% porque es la tarifa vigente. Eso no se considera fijación de precios porque está regulado por el mercado.

La diferencia es que en el primer ejemplo, los corredores llegaron a un acuerdo (ya sea verbalmente o por escrito) de que todos cobrarían la misma cantidad. El acuerdo es ilegal. Cada agencia debe determinar sus propios precios y no trabajar con otras agencias para crear una tasa de comisión estándar.

Aparejo de ofertas

Las casas vendidas en subasta a menudo se venden sin inspección y con poco conocimiento de la propiedad. A menudo hay un número selecto de agentes y compradores que pujan por propiedades. Cuando se produce una manipulación de licitaciones , los compradores trabajan juntos para conseguir las casas a un precio más barato de lo que normalmente ocurriría en una subasta justa. Esto no es legal y podría hacer que un agente de bienes raíces pierda su licencia.

Asignación de mercado y clientes

La asignación de mercado es cuando los corredores dividen el área en regiones y cada corredora acepta permanecer dentro de su región.

Por ejemplo, supongamos que su ciudad tiene dos grandes corredoras de bienes raíces que son rivales para el mismo negocio. Si los corredores acuerdan que uno comercializará casas en el lado oeste de la ciudad y el otro comercializará en el este, han asignado partes del mercado para cada corredor y han violado la ley. Está bien si una corredora decide centrar sus esfuerzos en un área específica, pero no puede llegar a un acuerdo para dividir la ciudad o región con otra corredora.

Una práctica similar es segmentar los tipos de clientes y solo intentar atraer a clientes específicos. Esta práctica se llama asignación de clientes .

Por ejemplo, digamos que dos corredurías acuerdan dividir a diferentes clientes profesionales. Una correduría buscará médicos y contadores. La otra correduría buscará abogados y directores ejecutivos. Al igual que con la asignación de mercado, una correduría puede tomar una decisión interna para buscar médicos y cuentas. Sin embargo, esa correduría no puede confabularse con otra correduría para dividir los tipos de clientes entre agencias.

Boicots grupales

En un boicot grupal , los agentes inmobiliarios deciden evitar ciertos tipos de clientes o negarse a trabajar con un determinado corredor. Supongamos que está ocupado y que se enumeran muchas casas nuevas. Dos agencias de la ciudad quieren evitar que tenga éxito. Hacen un acuerdo para no mostrar sus casas y evitar informar a sus compradores sobre cualquiera de sus anuncios. Esta es una forma de boicot grupal y no está permitida.

Otro ejemplo es intentar crear un vecindario que excluya a un determinado grupo demográfico o tipo de comprador. Es posible que encuentre un vecindario de escala superior y un vendedor le diga que no quiere venderle a nadie de Sudamérica. No puede evitar compradores potenciales de América del Sur porque eso se consideraría un boicot grupal y es ilegal.

Servicios de listados múltiples administrados colectivamente

Los agentes inmobiliarios utilizan una plataforma de marketing conjunta llamada Multiple Listing Service (MLS) para publicar casas y encontrar una nueva residencia para sus compradores. Es un sitio neutral que está abierto a todos los corredores que estén dispuestos a suscribirse al servicio.

Además de pagar una tarifa, los agentes tienen igual acceso al servicio y no discrimina a ciertos agentes. Si un grupo de agencias crea un servicio de listado múltiple que no está abierto a otros agentes, puede infringir las regulaciones y leyes porque crea una ventaja injusta para ciertos corredores a los que se les da acceso. Los agentes deben tener cuidado con la forma en que colaboran con otros agentes y asegurarse de que no creen un monopolio sobre la información sobre las casas en venta.

Resumen de la lección

Su papel como corredor de bienes raíces es importante para la capacidad de sus clientes de comprar o vender una casa. Para ser honesto y justo con ellos, debe cumplir con las leyes y regulaciones antimonopolio que se crearon para crear un campo de juego justo para todos los agentes.

Una ley antimonopolio designa qué actividades no están autorizadas para los agentes inmobiliarios. Éstas incluyen:

• fijación de precios : acordar cobrar la misma comisión entre corredores.
• manipulación de ofertas : cuando los compradores de subastas trabajan juntos para reducir los precios de compra,
• mercado y asignación de clientes : divida regiones o clientes en su área
• boicots grupales : evitar ciertos compradores o agentes inmobiliarios
• uso colectivo del servicio de listado múltiple : elimina a algunos agentes del acceso justo a la información.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador