Anexión en bienes raíces: definición, métodos y leyes

Anexión en Bienes Raíces

Darrell acaba de construir la casa de sus sueños en cinco acres a las afueras de la ciudad. Le encanta la paz y la tranquilidad, así como los impuestos más bajos. En este momento, no tiene que pagar impuestos a la propiedad de la ciudad. Desafortunadamente, recibió una carta por correo en la que le explicaban que su propiedad está ubicada en un área que la ciudad se anexará. Darrell no quiere que esto suceda porque tendrá que pagar más impuestos a la propiedad. ¿Cómo es incluso legal que la ciudad haga esto? Este es solo un tipo de anexión que involucra bienes inmuebles.

Definiciones

Hay un par de tipos diferentes de anexión en bienes raíces. Un tipo implica que el gobierno anexe tierras. El otro implica que los bienes muebles se adjunten a bienes raíces. Los dos son diferentes y se debe evitar la confusión entre cada tipo.

¿Recuerda a Darrell y la casa de sus sueños? Lo construyó fuera de los límites de la ciudad solo para tener algo de paz y tranquilidad junto con impuestos más bajos. La ciudad en realidad anexó la tierra más tarde y Darrell no tuvo suerte. La anexión de tierras ocurrirá cuando una ciudad o un gobierno local amplíe su jurisdicción original para cubrir más territorio. Quizás se desarrolló un pequeño vecindario en las afueras de los límites de la ciudad, con $ 1 millón o más en las etiquetas de precio de las casas. Estas viviendas generarían un enorme aumento en los ingresos fiscales de la ciudad. Para aprovechar esos ingresos, la ciudad podría expandir su jurisdicción para incluir el área en la que se encuentra el nuevo desarrollo.

La anexión que involucra bienes muebles simplemente implica adjuntar propiedad personal a bienes inmuebles. Esto puede ser algo tan simple como instalar un ventilador de techo en una casa. Cuando el ventilador de techo estaba simplemente en una caja en el piso, todavía estaba separado de la casa. No se consideraba parte del hogar. Una vez instalado, pasó a formar parte del hogar. Piense en alguien que intenta comprar una casa. Pueden mirar varios listados y notar que uno de ellos tiene una nota de que el candelabro antiguo en el comedor está excluido de la venta. Los vendedores tienen que indicar que tienen la intención de retener el candelabro como propiedad personal porque mientras está instalado en el techo de la casa, se considera parte del inmueble.

Jurisprudencia aplicable

La regla de Dillon se volvió influyente en cómo se produce la anexión en los Estados Unidos. Implica qué poderes tienen los municipios. Hay tres puntos básicos establecidos en la Regla de Dillon:

1. Los poderes de los municipios son los que les otorga la legislatura de su estado.
2. Los municipios también tienen poderes implícitos que nacen de la necesidad creada por los poderes otorgados previamente.
3. Los municipios también tienen los poderes que necesitan para existir y funcionar

La Corte Suprema de los Estados Unidos consideró la Regla Dillon al decidir sobre el caso Hunter v. Pittsburgh . En este caso, encontraron que el estado de Pensilvania tenía el poder de anexar la ciudad de Allegheny a la ciudad de Pittsburgh. Muchos de los residentes de Allegheny estaban en contra de la anexión. Sin embargo, la anexión aún se produjo.

En pocas palabras, los municipios locales tienen algunos poderes que les permiten ampliar la jurisdicción y anexar tierras cercanas. Además, los gobiernos estatales también tienen el poder de anexar tierras. Esto podría implicar la anexión de municipios enteros a otros municipios más grandes.

Por otro lado, la anexión con muy poco dinero es una forma interesante de anexar un terreno que no está justo al lado de un municipio. El municipio utilizará una fina franja de terreno, que también anexa, para llegar al terreno que quiere anexar. El resultado será la ciudad original, una franja de tierra que parece muy pequeña, y luego la tierra recién anexada.

Entonces, ¿qué debería hacer Darrell? Como propietario de una casa, Darrell no quería que la ciudad anexara su propiedad. Quería evitar los impuestos más altos. Lo único bueno que pudo ver en todo el asunto fueron quizás patrullas más frecuentes de la policía de la ciudad. Fue a la legislatura estatal y presionó contra la anexión. Desafortunadamente, la legislatura aún permitió que ocurriera la anexión y su propiedad fue anexada a la ciudad cercana.

Resumen de la lección

Bien, tomemos un momento o dos para revisar lo que hemos aprendido sobre la anexión en bienes raíces. Principalmente aprendimos que este tipo de anexión puede involucrar tierras o bienes muebles. Cuando la anexión involucra tierras , un municipio está sacando tierras fuera de su jurisdicción a su jurisdicción. Básicamente, están expandiendo sus límites. Cuando la anexión involucra bienes muebles , puede ser algo tan simple como colocar un ventilador de techo en un inmueble. En otras palabras, se trata de unir un elemento fijo a un inmueble y hacer que ese elemento forme parte del inmueble. Los municipios tienen poderes que se les otorgan, necesariamente implícitos, y poderes necesarios para funcionar. Estas reglas se establecen en la Regla Dillon que la Corte Suprema de los Estados Unidos citó en el caso deHunter contra Pittsburgh . Aprendimos que la regla de Dillon cubre tres puntos básicos:

1. Los poderes de los municipios son los que les otorga la legislatura de su estado.
2. Los municipios también tienen poderes implícitos que nacen de la necesidad creada por los poderes otorgados previamente.
3. Los municipios también tienen los poderes que necesitan para existir y funcionar

También nos enteramos de la anexión por muy poco dinero , en la que el municipio utiliza una delgada franja de tierra, que también anexa, para llegar a la tierra que realmente quiere anexar. Recibe el nombre de ‘cordón de zapatos’ por el hecho de que el resultado será la ciudad original, una franja de tierra que parece un cordón de zapatos, y luego la tierra recién anexada, como dos zapatos atados con un cordón de zapatos. Ahora que comprende la anexión en bienes raíces, debería poder reconocerla fácilmente cuando surja, ya sea en un examen o en un mapa.