Arizona Real Estate: descripciones y divulgaciones de propiedades

Tierra dividida

Harry, un desarrollador de bienes raíces, está construyendo una nueva comunidad en Arizona. Compró un gran terreno y dividió el terreno en lotes más pequeños, creando una subdivisión . Se están construyendo casas nuevas en cada lote y luego se anunciarán para la venta. Sin embargo, antes de que se pueda vender cualquiera de las casas, Harry tiene que presentar un informe de divulgación de subdivisión ante el Departamento de Bienes Raíces de Arizona (ADRE).

ADRE es un departamento gubernamental cuyo trabajo es hacer cumplir la ley de bienes raíces de Arizona. ADRE ayuda a proteger al público de pérdidas financieras y fraudes al supervisar a los profesionales y subdirectores de bienes raíces. En Arizona, cualquier persona que posea al menos seis lotes ubicados en un área de tierra se considera un subdirector. Si un subdirector ofrece arrendar o vender un lote sin antes presentar un informe de divulgación, el comprador tiene hasta tres años para cancelar la transacción. Entonces, antes de vender cualquiera de las casas nuevas, Harry debe demostrarle a ADRE que él es el propietario legal.

Con derecho a vender

Para demostrar su propiedad, Harry obtiene una copia de su escritura. Una escritura es un documento legal que demuestra quién tiene derechos de propiedad sobre una propiedad. La escritura también contiene garantías que le dan a Harry el derecho de ocupar, construir y vender la tierra. Esas mismas garantías se transferirán a todos los que compren una de las nuevas viviendas.

Harry también ordena un informe de título emitido por una compañía de títulos con licencia. La compañía de títulos buscará todos los registros públicos asociados con la tierra. El informe enumera las deudas pendientes contra la tierra y las servidumbres. Una servidumbre es un derecho comúnmente otorgado a una empresa de servicios públicos. Las servidumbres permiten a las empresas acceder a la subdivisión para instalar y mantener tuberías y líneas eléctricas.

ADRE necesita saber la ubicación exacta de la subdivisión para que Harry ordene una encuesta. Una encuesta es un informe emitido por un agrimensor autorizado que detalla las medidas y los límites de la tierra. La encuesta contiene una descripción legal y un mapa. Las descripciones legales son detalles escritos y el mapa es una guía visual del tamaño y la ubicación del terreno.

El siguiente paso de Harry es demostrar que su subdivisión está en una zona aprobada para su tipo de desarrollo.

En la zona

Cuando Harry compró la tierra, recibió la autorización para construir la subdivisión de la junta de zonificación local. Las juntas de zonificación son autoridades locales que determinan cómo se puede usar la tierra. La subdivisión de Harry está dividida en zonas para uso residencial. Si el terreno estuviera dividido en zonas comerciales, solo se le habría permitido construir edificios de oficinas o centros comerciales. Las regulaciones de zonificación afectan el tamaño de cada lote y la altura de construcción de cada hogar. Harry adjunta una copia de su permiso de zonificación con su solicitud de divulgación. Ahora necesita demostrar que las casas cumplen con el código.

Construyendo códigos

Los oficiales de cumplimiento del código han estado haciendo visitas regulares a la subdivisión. Los oficiales verifican que las casas estén construidas siguiendo los códigos de construcción. Los códigos de construcción son estándares creados para garantizar que los residentes estén a salvo de construcciones defectuosas y prácticas de construcción descuidadas. En Arizona, todas las casas deben mantener códigos de seguridad contra incendios, plomería y mecánica. Como muchos estados, Arizona ha adoptado estándares creados por el International Code Council (ICC). Para adaptarse a las necesidades de las comunidades, los gobiernos locales a veces modifican los códigos aprobando ordenanzas. Una ordenanza es una ley establecida por un gobierno local. Harry tiene pruebas de que las casas que ha construido cumplen con todos los códigos de construcción y han pasado las inspecciones.

Harry procede a presentar el informe de divulgación de la subdivisión de Arizona y, afortunadamente, ¡está aprobado!

La divulgación completa

Cada vez que alguien muestra interés en comprar una de las casas, Harry les da una copia del informe. Harry también les pide que firmen un recibo reconociendo que lo han leído. ADRE requiere que los compradores de vivienda firmen un recibo antes de celebrar cualquier acuerdo para comprar un lote.

Resumen de la lección

En Arizona, cualquier persona que posea un mínimo de seis lotes en un área de tierra es un subdivisor . Antes de anunciar cualquier lote para la venta, un subdivisor tiene que presentar un informe de divulgación de subdivisión con el Departamento de Bienes Raíces de Arizona (ADRE). Si no presenta el informe, el comprador podrá cancelar una transacción hasta por tres años. El informe debe incluir prueba de propiedad o derecho a vender los lotes, derechos otorgados a las empresas de servicios públicos como servidumbres, una descripción legal, un mapa de planos y permisos de zonificación. Los subdirectores deben proporcionar una copia de la divulgación a cualquier persona que desee comprar un lote. Los compradores deben reconocer que han leído la divulgación firmando un recibo.