El proceso de ejecución hipotecaria de la propiedad

Ejecución judicial de una hipoteca

Sean tiene un problema. Este año recibió un recorte salarial masivo después de ser despedido de su trabajo. Encontró un nuevo trabajo, pero tiene dificultades para pagar su hipoteca cada mes. ¿Qué pasa si no puede hacer sus próximos pagos? ¿Perderá su casa? La idea de perder su hogar es alarmante. Sean visita una biblioteca jurídica local para obtener más información sobre lo que les sucede a las personas en su situación.

Después de leer detenidamente varios libros y recursos en línea, Sean se entera de que cada estado tiene un sistema para el proceso de ejecución hipotecaria judicial . Este es el proceso que ocurre cuando un prestamista de préstamos hipotecarios prueba en un tribunal que existe una deuda impaga de bienes raíces. Esto puede resultar en la venta y confiscación de la propiedad. El sistema protege a los propietarios de prestamistas deshonestos, equivocados o abusivos que se apoderarían de la propiedad sin el debido proceso.

Respuesta del prestamista a pagos hipotecarios no realizados

Sean también aprende sobre el proceso típico que toman los prestamistas cuando se enfrentan a un incumplimiento de pago de un préstamo hipotecario:

• El primer mes que Sean no cumple con el pago de la hipoteca, puede esperar una carta o una llamada telefónica del banco. En este momento, probablemente pregunten cuándo pueden esperar recibir el dinero.
• En el segundo mes, Sean llega tarde, probablemente serán un poco más contundentes. Probablemente querrán saber por qué no se realizan los pagos. Esto les dará una idea de si el problema es solo temporal o si va a ir más lejos. Es casi seguro que el banco le pedirá que le paguen inmediatamente o lo antes posible.
• El tercer mes sin pago es cuando pueden surgir dificultades para Sean. El prestamista enviará una carta muy severa diciendo que el préstamo debe pagarse en su totalidad al día dentro de los 30 días. Si Sean no paga los pagos de los tres meses anteriores, el préstamo se acelerará . La aceleración significa que todo el saldo del préstamo vence inmediatamente. En este punto, el administrador de préstamos ya no intentará trabajar con Sean. En cambio, los detalles del préstamo moroso se enviarán a un abogado para comenzar los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria.
• Una vez que el prestamista demanda por ejecución hipotecaria en la corte del condado local, Sean puede esperar recibir una citación legal para comparecer ante la corte en unas pocas semanas o meses (dependiendo de la corte). Sean puede optar por responder y luchar contra la ejecución hipotecaria en la corte o no. Si Sean tiene una razón legal para defenderse contra el reclamo de ejecución hipotecaria (es decir, si no recibió una advertencia previa del prestamista), es posible que pueda retrasar o retrasar la ejecución hipotecaria. Si no responde, el prestamista ganará un juicio de ejecución hipotecaria por defecto.
• Una vez que se emite una orden judicial, la propiedad se subasta públicamente en una fecha y hora específicas. Normalmente, el prestamista será el mejor postor en esta subasta pública. Esto es para que todavía tengan interés en perseguir a Sean si no pueden vender la casa a un precio lo suficientemente alto como para cubrir el saldo de la hipoteca. Mientras esto suceda, Sean probablemente seguirá viviendo en la casa. Una vez que el prestamista compra la propiedad en una subasta y el tribunal aprueba la transferencia del título, Sean será desalojado si aún no se ha ido.

Redención equitativa y legal

La redención equitativa es un concepto legal que permite al propietario de una vivienda canjear su hipoteca y evitar perder su vivienda por ejecución hipotecaria si puede pagar todos los pagos atrasados ​​del préstamo. Ponerse al día con el préstamo también puede incluir el pago de tarifas e intereses adicionales. Si Sean no tiene el dinero para todo esto, es posible que pueda refinanciar o vender la casa como alternativa. Cada estado permite la redención equitativa, que debe ocurrir antes de que se venda la casa.

Aproximadamente la mitad de los estados van más allá del concepto de redención equitativa con el concepto de redención legal. En la redención legal , Sean tendría un período de tiempo específico después de la venta por ejecución hipotecaria para redimir la casa. Este período de tiempo varía desde menos de un mes hasta un máximo de 3 años, según el estado en el que se encuentre la propiedad y si Sean vive o no en la casa. Si la redención legal es posible, Sean puede rescatar su hipoteca pagando el precio de venta de ejecución hipotecaria de la casa más intereses y tarifas al nuevo propietario.

Juicios por deficiencia

Digamos que la casa de Sean entra en ejecución hipotecaria. El banco lo compra en una subasta y luego lo vende unas semanas después con pérdidas. El banco no quiere perder su inversión, por lo que solicita una sentencia por deficiencia ante el tribunal. Esto crea un registro público de la deuda de Sean con el banco, que incluye el capital del préstamo, más intereses y honorarios legales, menos la cantidad que el banco ofertó por la propiedad en la subasta. El resultado es una orden judicial para que Sean pague la sentencia resultante, a menudo la pérdida que el banco asumió en su préstamo (ya que todos los préstamos son técnicamente inversiones de los bancos). Le da al prestamista el derecho legal de reclamar la deuda aunque Sean ya no sea dueño de la propiedad.

Resumen de la lección

Sean ahora tiene una idea bastante clara de qué esperar si no cumple con los pagos de su préstamo. Al principio, el banco se comunicará con él e intentará organizar el pago. Por lo general, después del tercer pago de la hipoteca incumplido, comenzarán acciones legales para buscar una ejecución hipotecaria judicial. Después de todo el debido proceso legal, la casa probablemente se subastará y Sean finalmente será desalojado. Sean puede canjear la hipoteca antes o después de la venta si puede «ponerse al día» con los pagos. En el caso de que la ejecución hipotecaria resulte en una pérdida para el prestamista, pueden solicitar una sentencia por deficiencia para perseguirlo por el saldo de la hipoteca. Sean tiene un largo camino por delante, pero al menos ahora tiene una idea clara de lo que sucederá si el proceso va más allá.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador