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La relación principal-agente y los deberes en el sector inmobiliario

Publicado el 26 septiembre, 2020

Principios de las relaciones principales

Todos sabemos que las relaciones son importantes. Ésta es una verdad que también se puede aplicar a la relación que desarrolles en el sector inmobiliario. Como muchas empresas, el éxito inmobiliario depende de una buena red de personas que trabajen juntas como una máquina bien engrasada. Una relación que es vital es la relación principal-agente.

La relación principal-agente es muy importante en materia de venta de bienes raíces. El principal es la persona que vende la propiedad inmobiliaria, mientras que el agente es el corredor autorizado que ha sido contratado para representar al vendedor. En un mercado complejo, es una elección responsable que un vendedor contrate a un agente para manejar los intrincados procesos que acompañan a la venta de bienes raíces.

Sin embargo, debido a la ventaja informativa de los corredores, es posible que un agente actúe en su propio interés en lugar de en el mejor interés del principal. Por esta razón, es importante que todos los directores y agentes comprendan la relación principal-agente y trabajen de manera que sean mutuamente beneficiosos. Es fundamental que los agentes o corredores actúen de manera ética y tomen decisiones que beneficien a ambas partes.

Deberes de un agente

El agente de bienes raíces también se conoce como el fiduciario del principal. La noción de deber fiduciario simplemente significa que tienen una responsabilidad fiduciaria en la relación. El agente no debe incumplir estas responsabilidades o se le puede hacer responsable de las ganancias que haya obtenido.

Incluso si el principal no sufre ninguna pérdida, el agente puede ser considerado responsable si se han descuidado sus deberes fiduciarios. Estos deberes se han promulgado para que la ley pueda proteger a los directores y puedan sentirse seguros al buscar un agente que los ayude con el complejo proceso de venta de propiedades inmobiliarias. La siguiente es una lista de los deberes fiduciarios de los agentes enumerados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

1. Deber de lealtad

Esta es una de las responsabilidades más importantes del agente. Este deber requiere que el corredor actúe siempre en el mejor interés del principal. Esto incluye todos los intereses, incluso los del propio agente. Esto significa que el agente no debe aceptar empleo de ninguna parte cuyos intereses puedan competir con los del principal.

2. Obediencia

Este deber requiere que el agente obedezca todas y cada una de las instrucciones legales del principal. Cualquier instrucción ilegal hecha por el director no está cubierta por este deber fiduciario.

3. Desempeño

El deber de desempeño involucra algunos de los otros deberes judiciales que cubren el desempeño general del agente. Esto incluye actuar según lo autorizado por el director, cumplir con las obligaciones contractuales, emplear competencia, cuidado y diligencia, y proporcionar información importante y pertinente al director.

4. Confidencialidad

Este deber requiere que un agente mantenga la información confidencial solo eso: confidencial. Esto puede incluir cualquier información que pueda debilitar la capacidad del principal para negociar en el mercado. Esto puede evitar que el agente informe a un comprador potencial que el vendedor puede o debe vender por debajo del precio de venta. Sin embargo, esto no incluye ninguna información que el corredor esté legalmente obligado a revelar a cualquier comprador potencial de la propiedad.

5. Divulgación

Esto requiere que el agente revele toda la información pertinente con respecto a la venta de la propiedad inmobiliaria del principal. Esto incluye revelar lo siguiente:

  • Todas y cada una de las ofertas realizadas en la propiedad.
  • Identidad de compradores potenciales
  • Cualquier información que pueda afectar el precio de venta o el valor de la propiedad.
  • Información relacionada con la capacidad de un comprador potencial para cerrar o proporcionar una oferta más alta
  • Cualquier relación con un comprador potencial
  • La intención de cualquier comprador potencial de revender la propiedad o subdividirla con fines de lucro.
  • Cualquier información pertinente que pueda permitir al vendedor listar la propiedad a un precio de venta más alto.

El agente del comprador también tiene deberes fiduciarios de divulgación, incluidos los siguientes:

  • La voluntad del vendedor de negociar un precio más bajo
  • Información sobre la urgencia de cierre de un vendedor
  • Relación del agente con el vendedor (si corresponde)
  • Cualquier información que pueda afectar el valor de la propiedad.
  • El tiempo de la propiedad en el mercado, así como ofertas anteriores y contraofertas.
  • Cualquier otra información pertinente que pueda afectar el precio de la propiedad, especialmente si permite al comprador hacer una oferta menor.

6. Cuidado y diligencia razonables

Este deber obliga al corredor a practicar un cuidado y diligencia razonables en cualquier asunto que afecte los asuntos del director. Esto implica que el agente tiene licencia y experiencia en asuntos inmobiliarios y podrá tomar las mejores decisiones en nombre del principal.

7. Notificación y contabilidad

Este deber requiere que un agente salvaguarde todas y cada una de las inversiones realizadas por su cliente. El agente notificará al principal de cualquier documento que se le haya confiado y que pueda afectar los asuntos o transacciones del principal.

Deberes del director

Los deberes del director son menos extremos pero, no obstante, presentes. El principal tiene el deber de cumplir con todas las obligaciones contractuales con el agente.

Uno de los deberes más importantes del principal es cumplir con todas las obligaciones compensatorias que se establecen en el contrato. También están obligados a proteger a su agente contra cualquier responsabilidad o gasto adicional mientras dicho agente esté cumpliendo con sus obligaciones contractuales.

Resumen de la lección

Muy bien, tomemos un momento para revisar lo que hemos aprendido. Los deberes fiduciarios del agente hacia el principal incluyen actuar de manera ética, responsable y con suficiente conocimiento para tomar las decisiones y acciones más beneficiosas para el principal. Si bien el principal debe cumplir con sus deberes contractuales, los deberes del agente van más allá de lo que se establece en el contrato.

Los deberes de un agente, según lo describe la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, incluyen lo siguiente:

  1. Deber de lealtad, que requiere que el corredor actúe siempre en el mejor interés del principal.
  2. Obediencia, que requiere que el agente obedezca todas y cada una de las instrucciones legales del principal.
  3. Desempeño, que involucra algunos de los otros deberes fiduciarios que cubren el desempeño general del agente.
  4. Confidencialidad, que requiere que un agente mantenga la información confidencial solo eso: confidencial.
  5. Divulgación, que requiere que el agente divulgue toda la información pertinente con respecto a la venta de la propiedad inmobiliaria del principal.
  6. Cuidado y diligencia razonables, que obligan al corredor a practicar un cuidado y diligencia razonables en cualquier asunto que afecte los asuntos del principal.
  7. Notificación y contabilidad, que requiere que un agente proteja todas y cada una de las inversiones realizadas por su cliente.

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