Propiedad estigmatizada: definición, requisitos y ejemplos

¿Qué es la propiedad estigmatizada?

Si alguna vez pensó en comprar o alquilar una casa y se preguntó sobre su historia, considere la posibilidad de que pueda ser una casa estigmatizada. La propiedad estigmatizada es una vivienda, un lugar de ocupación o residencia, rechazado por la ocurrencia de una tragedia que debilite su potencial de mercado.

Los bienes inmuebles se definen como edificios y terrenos. No existen estándares absolutos para lo que los compradores potenciales piensan que son bienes inmuebles deseables. Mientras que los compradores se preocupan por la asequibilidad, el valor de reventa, la ubicación y el estado, el estilo arquitectónico, el diseño de interiores y el propósito, los vendedores están más preocupados por el valor de mercado, las ganancias y el precio. Cuando una propiedad está estigmatizada, no es deseable ni rentable, independientemente de su estilo, ubicación o condición. Puede ser asequible, pero ¿quién lo quiere?

La violencia es producto del comportamiento humano. Forma parte de la naturaleza humana tanto como la vida misma. Cuando ocurre una tragedia, nunca pensamos en los bienes inmuebles y cómo se ve afectado el valor. El impacto puede ser astronómico. Ya sea como resultado de una actividad paranormal o muerte como consecuencia de un asesinato, es menos probable que un comprador compre una propiedad estigmatizada. Los estigmas identificados con la propiedad que termina en enfermedad, asesinato, trauma y muerte son vastos e incluyen suicidio, VIH y SIDA, actividad de drogas, travesuras criminales, actividad de culto, secuestro, pedofilia y comportamiento psiquiátrico. Los más notables son los casos de asesinatos en masa, asesinatos en serie y violencia doméstica. Rechazada por la mayoría de los compradores y desocupada por muchos vendedores, la propiedad estigmatizada presenta tanto desafíos como riesgos que a menudo resultan en edificios abandonados o demolidos, por debajo de los valores de mercado, tiempo de mercado extendido,

Requisitos de divulgación de propiedad

La propiedad estigmatizada puede o no atraer la atención de los medios, la participación de la policía o una solicitud del médico forense. La mayoría de los eventos informados en la portada de las noticias nacionales son menos privados y más comunes. Cuando el conocimiento de la propiedad estigmatizada es menos común, advertencia emptor : que el comprador tenga cuidado. En otras palabras, deje que el comprador ejerza la debida diligencia, descubra sus problemas y haga inspeccionar la propiedad.

Muchos estados requieren que el vendedor proporcione al comprador una declaración de divulgación que generalmente está disponible antes de realizar una oferta. Es posible que la declaración deba incluir hechos que no se observan fácilmente en una inspección visual. Y si bien es deber del vendedor evitar la tergiversación por omisión (la falta de revelación de hechos materiales conocidos, hechos importantes que una persona razonable no habría sabido que afectaran el precio o la decisión de compra), es responsabilidad del vendedor revelar lo que se sabe pero no es obvio para el ojo entrenado. La ley puede exigir al vendedor que revele cualquier hecho pertinente sobre la propiedad estigmatizada por asesinato, fenómenos, suicidio o actividad criminal. Y aunque los requisitos de divulgación para la propiedad estigmatizada varían de un estado a otro, con pocas excepciones, un vendedor no puede revelar la presencia de un ocupante con VIH o SIDA , una clase protegida de la Ley de Enmienda de Vivienda Justa de 1988.

Cuando ocurre la tragedia

Algunos de los delitos más atroces para estigmatizar la propiedad inmobiliaria han sido objeto de numerosos libros y documentales. Uno de los eventos más notorios, un tema de libros y películas, ocurrió en 601-603 W. 63rd St., el World’s Fair Hotel en Chicago, cerca de la World’s Columbian Exposition de 1893. Los asistentes a la feria viajaron grandes distancias para asistir a la feria. . Y aunque algunos se registraron en el hotel, algunos de ellos nunca salieron. El dueño era el estafador y asesino en serie, HH Holmes. Nacido como Herman Webster Mudgett, Holmes tenía un título en medicina y muchos alias, incluido el Dr. Henry Howard Holmes. Apodado el ‘Castillo del Asesinato’, Holmes construyó su hotel de 3 pisos con elaborados pasajes secretos y cámaras de tortura provistas de conductos de gas, sopletes y dispositivos de linchamiento utilizados para asesinar a víctimas desprevenidas atraídas como empleados, amantes, e invitados. Algunas víctimas fueron desmembradas e incineradas en las instalaciones. Holmes fue arrestado y encarcelado. Un pirómano destruyó el edificio en un incendio en 1895. Holmes fue ejecutado en la horca un año después a la edad de 34 años.

Veamos otro ejemplo de propiedad estigmatizada. ¿Alguna vez ha presenciado la escena de un crimen en las noticias de la noche? A raíz de lo que pareció un evento desgarrador, el reportero camina alrededor, con cuidado de evitar la cinta de la escena del crimen, ya que es cauteloso al seleccionar su próxima entrevista. Las luces están encendidas pero no hay nadie en casa. La casa está cubierta con una cinta amarilla y la víctima yace inmóvil en un paño blanco de algodón cerca. En este caso, ha sido testigo de la escena del crimen de un hogar estigmatizado. Uno de los eventos más sensacionales y notorios que ocurrieron ocurrió en 1994 en las instalaciones de una propiedad ubicada en 875 S. Bundy Drive en Brentwood, Los Ángeles, California. El asesinato de Ron Goldman y Nicole Brown Simpson en su casa en Bundy Drive conmocionó al mundo, se apoderó de la nación y horrorizó a los vecinos. Por meses, la comunidad sufrió por la atención de los medios y el escrutinio público, mientras que otros permanecieron presos del miedo. La familia Brown quería que se vendiera el condominio. Poco después de los asesinatos, luego de una extensa limpieza y remodelación, el condominio finalmente se vendió dos años después por $ 200,000 menos del precio de compra que pagó Nicole Brown Simpson. Después de una remodelación más extensa y un cambio de dirección, el condominio se vendió por alrededor de $ 1.7 millones en 2006. ¿Ves la diferencia que puede hacer un cambio de dirección?

Por todo su valor

Podría preguntarse si la propiedad estigmatizada puede ser deseable o comercializable, y ¿cuándo es mejor destruirla? No existen estándares absolutos para lo que los compradores potenciales piensan que son bienes inmuebles deseables. La venta de Bundy Drive lo demuestra. Las propiedades estigmatizadas que la mayoría de los compradores consideran menos deseables pueden ser potencialmente deseables. Si bien tienden a ser menos deseables, hay formas de venderlos y razones por las que se destruyen.

El valor de los bienes raíces se basa en la opinión personal y el valor justo de mercado , el precio más alto que un comprador está dispuesto a pagar y el precio más bajo que un vendedor está dispuesto a aceptar. Considerando que, el valor de mercado es lo que un vendedor puede esperar o pedir por bienes inmuebles. El valor se determina mejor comparando la propiedad tasada con propiedades similares actualmente en venta (valor de mercado) y vendidas recientemente (valor justo de mercado) dentro de un radio limitado de millas de la propiedad tasada. La percepción y la sincronización del mercado son los desafíos de vender una propiedad estigmatizada. Mientras que una remodelación puede mejorar la percepción de una propiedad, la comerciabilidad es una cuestión de tiempo. Cuando se comercialice una propiedad estigmatizada, considere el viejo adagio «el tiempo cura todas las heridas».

Incluso la propiedad estigmatizada tiene potencial de compra. Las excepciones ocurren cuando un estigma es tan atroz que la gente quiere olvidar. Cuando esto sucede, la propiedad estigmatizada se destruye. Mire The World’s Fair Hotel, por ejemplo. Apodado el ‘Castillo del Asesinato’, el Hotel de la Feria Mundial fue un escenario espantoso de tortura, caos y asesinatos. La propiedad se levantó para recordar al público un estigma que querían olvidar. Destruir la propiedad estigmatizada es una forma en que la gente se recupera de la tragedia.

Resumen de la lección

A estas alturas, usted sabe que la propiedad estigmatizada es propiedad real estigmatizada por la tragedia y que la mayoría de los estigmas identificados con la propiedad inmueble son el resultado de asesinato, enfermedad o muerte. Y aunque no existen estándares absolutos para lo que los compradores potenciales piensan que son bienes inmuebles deseables, la mayoría de las propiedades estigmatizadas no son deseables ni rentables, independientemente del estilo, la ubicación o la condición. Entonces, el marketing y la divulgación son sus desafíos.

La notoriedad es un desafío de divulgación, no todas las propiedades estigmatizadas son notorias. Lo que el vendedor sabe no siempre es visible a simple vista. Entonces, cuando el vendedor tergiversa la divulgación por omisión de hechos materiales , advertencia emptor : que el comprador tenga cuidado, ya que los requisitos para la divulgación varían de un estado a otro.

En el examen de la propiedad estigmatizada, aprendió los efectos de la tragedia humana en la propiedad. Mientras que algunas personas optan por vender propiedades estigmatizadas, otras optan por olvidar. En el caso del World’s Fair Hotel, la gente optó por olvidar y la propiedad fue demolida en secreto, mientras que otros se beneficiaron de la venta de Bundy Drive. En esta lección, aprendió sobre el valor y que la propiedad estigmatizada es comercializable. La mejor manera de comercializar una propiedad estigmatizada es mejorar su atractivo en el mercado, determinar su valor justo de mercado , considerar su oportunidad de mercado y divulgar, divulgar y divulgar.

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Rodrigo Ricardo Editor y fundador