Arrendamientos preexistentes: definición e implicaciones

Cuando se vende la propiedad

Un amigo se acercó a John y Mary y les preguntó si estarían interesados ​​en alquilar una casa en este gran desarrollo que siempre habían admirado. Su amigo, Marvin, explicó que tenía un contrato de arrendamiento allí hasta fin de año, pero que quería mudarse a un lugar más grande.

Contó que la casa tiene un nuevo dueño y Marvin pensó que estaría interesado en alquilarla nuevamente. John y Mary se mostraron escépticos y le pidieron a Marvin que les trajera una copia de su contrato de arrendamiento para que su abogado lo revisara. Marvin pensó que podrían hacerse cargo de su contrato de arrendamiento.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Algunas cosas básicas sobre un contrato de arrendamiento:

Un contrato de arrendamiento ejecutable es un instrumento escrito que crea un interés legal en una propiedad inmueble, pero no transmite la propiedad.

• El arrendador es el propietario que otorga el derecho de ocupación y uso.
• El arrendatario es el inquilino a quien se le ha otorgado el derecho de uso de la propiedad.

Existen diferentes tipos de arrendamientos para propiedades comerciales y de alquiler, algunos de los cuales brindan la opción de comprar la propiedad dentro de un cierto período de tiempo y bajo condiciones específicas, y algunos abordan la posibilidad de subarrendar la propiedad a otro.

En el caso de John y Mary, su abogado les informó que:

Un contrato de arrendamiento preexistente es uno que ya está en vigor, y luego tal vez llegue un comprador y compre la propiedad alquilada. La venta de una propiedad generalmente no cambia los términos existentes para los inquilinos actuales.

Un comprador hereda todas las obligaciones del arrendador original y los términos del contrato de arrendamiento. El propietario está obligado a permitir que los inquilinos existentes completen su arrendamiento según lo acordado en su contrato de arrendamiento.

El propietario puede pedir a los inquilinos que se muden antes de que expire el contrato de arrendamiento, pero los inquilinos no están obligados a considerarlo. Por el contrario, si el inquilino desea mudarse antes de la fecha de vencimiento, estaría rompiendo el contrato de arrendamiento sin el permiso del propietario.

John y Mary todavía están dispuestos a hablar con el nuevo propietario y ver si pueden firmar su propio contrato de arrendamiento con ella. Su abogado les aconsejó que investigaran un poco. John y Mary tienen un perro y Mary trabaja desde casa como administradora de empresas. Tendrían que aprender qué reglas o regulaciones, si las hubiera, se les aplicaría.

Reglas de asociaciones de propietarios y restricciones privadas

Aunque, en teoría, todos los propietarios estadounidenses tienen derecho a usar su terreno y su estructura como mejor les parezca, existen restricciones. De hecho, son bastante comunes, particularmente en desarrollos planificados y asociaciones de condominios, donde las restricciones razonables sobre los derechos de propiedad de un propietario pueden beneficiar a toda la comunidad.

Limitar o prohibir los alquileres es ciertamente un ejemplo de una restricción de los derechos aparentes de un propietario, pero se ha sostenido en los tribunales como algo beneficioso. Digamos que Elisa está alquilando un condominio con un contrato de arrendamiento que firmó hace seis meses y que no vencerá hasta dentro de seis meses. Luego, la asociación de propietarios modificó sus reglas para prohibir los alquileres. Sin embargo, Elisa puede relajarse, puede quedarse hasta la fecha de finalización de su contrato de arrendamiento. También hay:

• Pactos restrictivos : disposiciones en una escritura que limitan o prohíben el uso de la propiedad. Estos convenios generalmente se establecen para establecer el tamaño mínimo de las casas, las líneas de retranqueo y cualquier estándar de apariencia general. Por ejemplo, Elisa puede tener que mantener un paisaje atractivo.
• Gravámenes : reclamaciones monetarias contra una propiedad para garantizar una obligación o deuda del propietario. Si John y Mary compran un condominio y luego no pagan a un acreedor, ese acreedor podría colocar un gravamen sobre su propiedad para tratar de cobrar sus honorarios.

Regulaciones gubernamentales

También existen leyes y reglamentos en cada nivel de gobierno, es decir, federal, estatal, de condado y municipal. Cada uno puede reducir o al menos restringir lo que se le permite hacer con los bienes inmuebles que posee o alquila. Las áreas más comunes de posibles infracciones y multas posteriores son:

1. Zonificación: cuando se establecen vecindarios con un uso específico, como con fines residenciales, industriales, agrícolas o comerciales. El tamaño y la altura de las mejoras adjuntas a la propiedad también están sujetos a restricciones.
2. Peligros ambientales: los estatutos y ordenanzas describen qué materiales se pueden almacenar o eliminar en la propiedad. La responsabilidad de la remediación de peligros ambientales (como asbesto, pintura con plomo, petroquímicos, radón y desechos tóxicos) también está regulada por el gobierno y recae principalmente en el propietario.
3. Servidumbres públicas y derecho de paso: una parte de la mayoría de los bienes inmuebles debe ser accesible para los servicios públicos, el gobierno y otros. Necesitan servidumbres y leyes de derecho de paso para regular el acceso a otras propiedades, proporcionar caminos y aceras, y permitir la instalación de líneas eléctricas, de gas, telefónicas y de alcantarillado.

La violación de las leyes y ordenanzas sobre el uso de la propiedad puede resultar en multas, sanciones y mandatos judiciales y, en algunos casos, incluso en un proceso penal.

Independientemente de si una propiedad es utilizada por un propietario o un inquilino, se aplican todas las restricciones, leyes y regulaciones. Si la propiedad se alquila, cualquier restricción, etc., debe incorporarse al contrato de arrendamiento.

John y Mary, desafortunadamente, descubrieron que esta comunidad tiene una política de no mascotas y no pudieron considerar mudarse allí.

Resumen de la lección

Un contrato de arrendamiento preexistente es un acuerdo ya vigente. Si alguien viene y compra la propiedad alquilada, la venta generalmente no cambia ningún término para los inquilinos actuales.

Aunque todo propietario estadounidense tiene derecho a usar su terreno y estructura como mejor le parezca, existen restricciones. Estos a menudo se pueden ver en las asociaciones de propietarios.

• Los convenios restrictivos son disposiciones en una escritura que limitan el uso de la propiedad y prohíben ciertos usos.
• Los embargos son reclamos monetarios contra una propiedad para garantizar una obligación o deuda del propietario.

También existen leyes y reglamentos en cada nivel de gobierno. La zonificación, los peligros ambientales y las servidumbres restringen el uso de sus instalaciones por parte del propietario o inquilino.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador