Importancia de la gestión inmobiliaria
La administración de la propiedad es un aspecto crítico para que una propiedad funcione a su máximo potencial. Las propiedades mal administradas terminan costando significativamente al propietario de una propiedad de diferentes maneras. Algunos de estos incluyen pérdida de ingresos, gastos adicionales, deterioro físico, exposición adicional a demandas y pérdida de la buena voluntad de los inquilinos.
Muchas propiedades de ingresos se venden según una tasa de capitalización, o tasa de capitalización , que es el ingreso neto anual de una propiedad en el momento de la venta dividido por el precio de la propiedad. Como resultado, cualquier pérdida de ingresos o aumento de los gastos, en última instancia, reduce el valor de la propiedad en sí. Por ejemplo, un edificio de apartamentos con un ingreso neto anual de $ 100,000 que se vende por $ 1.2 millones tiene una tasa de capitalización del 8.33 por ciento. Los costos de depreciación y financiamiento se excluyen del cálculo del ingreso neto anual. Al darse cuenta de la importancia de la administración de propiedades y del tiempo y la habilidad necesarios para administrar las propiedades, muchos propietarios contratan compañías externas de administración de propiedades.
¿Qué es la administración de propiedades?
La gestión de la propiedad abarca una serie de responsabilidades diferentes para el administrador. Estos suelen incluir:
- Comercializar la propiedad a posibles inquilinos
- Proyectar y seleccionar inquilinos
- Negociar arrendamientos
- Cobro de depósitos y alquiler
- Selección y supervisión de contratistas y proveedores de mantenimiento.
- Contabilización y desembolso de fondos a través de una cuenta fiduciaria
- Informe de impuestos
- Comunicarse con los inquilinos
- Manejar o contratar asesores legales para manejar otros asuntos como avisos y desalojos
En algunos casos, la función de marketing y arrendamiento estará a cargo de un corredor diferente, y el administrador de la propiedad se encargará de todas las demás tareas. Para gastos más grandes, como reemplazar una unidad de aire acondicionado completa, el acuerdo puede requerir que el administrador dé aviso o obtenga la aprobación del dueño de la propiedad. Para gastos más pequeños, como reparar un aire acondicionado, el gerente normalmente podrá contratar a un contratista y pagar la factura de la cuenta fiduciaria del propietario sin más aprobación.
Al contratar una empresa de administración de propiedades, el dueño de la propiedad está transfiriendo muchas de las responsabilidades de la propiedad y se espera que no interfiera con el administrador de ninguna manera que impida que el administrador haga el trabajo. Entrar en la propiedad, por ejemplo, puede requerir un aviso previo significativo del propietario al administrador de la propiedad. Además, si un inquilino expresa una preocupación sobre la propiedad, el propietario debe notificar al administrador de la propiedad y hacer que se comunique con el inquilino y maneje el problema.
El dueño de la propiedad debe continuar siendo dueño de la propiedad, hacer los pagos de la hipoteca, mantener la propiedad asegurada y cumplir con cualquier otra ley. Si sucede algo que pueda evitar que esto suceda, como que la propiedad caiga en ejecución hipotecaria, el propietario debe notificar al administrador de la propiedad de inmediato.
Debido a que será el administrador y no el propietario quien generalmente se comunica con los inquilinos, el dueño de la propiedad debe revelar al administrador cualquier defecto material conocido sobre la propiedad, y para las propiedades residenciales, si existe un peligro conocido de pintura a base de plomo. Los defectos materiales incluirían cualquier problema con la propiedad que pudiera influir en si un inquilino quería alquilar la unidad o cuánto estaría dispuesto a pagar por ella. Por ejemplo, si el propietario sabía que la plomería no cumplía con el código o que el techo tenía problemas importantes de goteras, debe informar al administrador de la propiedad de esto.
Contratación del administrador de propiedades adecuado
Debido a que el administrador de la propiedad es un agente del propietario, cualquier problema que cree el administrador finalmente se convertirá en un problema del propietario. Por ejemplo, si el administrador de la propiedad discriminó a un inquilino potencial por motivos de raza, y esto resultó en una demanda de vivienda justa por parte del gobierno federal, tanto el propietario como el administrador podrían enfrentar multas u otras sanciones. Aunque ese es un ejemplo extremo, en una escala más pequeña, otras cosas como facturas impagas a los contratistas podrían resultar en gravámenes sobre la propiedad y la mala comunicación de la administración podría resultar en malas relaciones con los inquilinos. Debido a esto, seleccionar un administrador de propiedades calificado es una decisión crítica que debe tomar el dueño de la propiedad.
La principal forma en que se le paga a un administrador de propiedades es una tarifa de administración. Por lo general, se trata de un porcentaje del alquiler cobrado, aunque en algunos casos es una tarifa mensual fija. Por ejemplo, el administrador de una propiedad podría cobrar una tarifa del 8 por ciento del alquiler bruto cobrado. Si el administrador de la propiedad cobraba $ 2000 en alquiler durante el mes de enero, el administrador se quedaría con $ 160 como tarifa de administración. Los $ 1840 restantes irían al dueño de la propiedad.
Otras tarifas que un administrador de la propiedad puede cobrar o no incluyen las comisiones de arrendamiento para encontrar un inquilino, la comisión de ventas si el inquilino comprara la propiedad y otras tarifas diversas, como cargos de viaje o tarifas de cambio de llave. En algunos casos, el administrador de la propiedad tiene derecho a cobrar y retener las tarifas cobradas al inquilino o inquilino potencial, como tarifas de solicitud o tarifas por mora. Obviamente, una empresa que administra un edificio de oficinas de gran altura que genera millones al año en ingresos por alquiler puede permitirse cobrar un porcentaje menor que una empresa que administra dúplex dispersos con altas tasas de desocupación que solo alquilan por $ 450 al mes.
Resumen de la lección
Para que los bienes raíces funcionen bien como inversión, la administración de la propiedad debe ser una prioridad. Tanto el propietario como el administrador de la propiedad tienen deberes, responsabilidades y obligaciones para tener éxito. El propietario debe dar a un gerente margen de maniobra para que el gerente haga su trabajo. Este trabajo incluye la mayoría de las operaciones diarias, desde tratar con los inquilinos hasta ocuparse del mantenimiento de la propiedad y todo lo demás. Los propietarios pagan a los administradores a través de una tarifa de administración y, en algunos casos, tarifas o comisiones adicionales.
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