Rodrigo Ricardo

Gravámenes hipotecarios: asignación y asunción en transacciones de venta

Publicado el 25 septiembre, 2020

Asignaciones hipotecarias

El financiamiento de bienes raíces implica un pagaré, que es la promesa real de reembolsar el préstamo, y una hipoteca, que es un interés en los bienes raíces entregados a un prestamista para garantizar el reembolso del préstamo. Si el prestatario no paga, el prestamista puede iniciar una demanda por ejecución hipotecaria y vender la propiedad en una subasta para satisfacer la deuda. Por lo tanto, la hipoteca es muy importante para los prestamistas porque ayuda a reducir la posibilidad de que se queden atascados con un préstamo en mora.

Puede que le sorprenda saber que muchos prestamistas que ofrecen préstamos inmobiliarios no los conservan por mucho tiempo. En cambio, el prestamista a menudo venderá sus préstamos a otros bancos o inversores con un descuento para que ellos (el prestamista) puedan dar la vuelta y hacer más préstamos. Es importante destacar que la hipoteca seguirá al pagaré, lo que significa que quien tenga el pagaré también debe tener la hipoteca que lo asegura. Esto tiene sentido porque realmente no hay razón para tener una hipoteca si no eres dueño de la deuda subyacente (ya que el propósito de la hipoteca es asegurar el pago de la deuda).

Transferir un pagaré es bastante fácil. Si un pagaré es negociable (es decir, transferible), todo lo que tiene que hacer para negociar (es decir, transferir) es endosarlo y entregarlo, similar a endosar el reverso de un cheque. La hipoteca, en cambio, se transfiere mediante cesión. La mayoría de las hipotecas tienen una disposición que permite al deudor hipotecario (la persona que tiene la hipoteca) cederla a otro.

Una cesión es el término legal que se utiliza para indicar que alguien está transfiriendo un derecho o interés legal que tiene a otra persona. En nuestro caso, el prestamista está transfiriendo la hipoteca. La parte que transfiere el interés o derecho se denomina cedente y la parte que lo recibe se denomina cesionario . El cesionario registrará la cesión en la oficina de registros de tierras para notificar al público que ahora tiene la hipoteca.

¿Qué significa esto para el comprador? Desde un punto de vista práctico, no mucho, excepto que el prestatario ahora hace pagos a alguien que no es el acreedor anterior. Por supuesto, el prestatario debe recibir un aviso de la cesión.

Suponga por un momento que un propietario se enfrenta a una ejecución hipotecaria, pero no ha habido una negociación adecuada del pagaré o la cesión de la hipoteca. En este caso, el acreedor que inicia la acción puede no tener derecho a hacerlo porque en realidad no tiene el pagaré o la hipoteca en la que se basa la acción de ejecución hipotecaria. En realidad, esto solo puede retrasar lo inevitable, ya que el acreedor corregirá el defecto en la negociación o cesión.

Supuestos hipotecarios

La suposición de una hipoteca es una criatura completamente diferente. Un supuesto de hipoteca involucra a un comprador y un vendedor de bienes raíces y ocurre cuando el comprador acepta asumir o “hacerse cargo” de las obligaciones de préstamo e hipoteca del vendedor. Una suposición puede resultar atractiva si las tasas de interés actuales de los préstamos nuevos son más altas que la tasa de interés del préstamo actual.

A los prestamistas no les gustan las hipotecas asumibles sin su consentimiento porque quieren saber que el comprador que asume la suposición representa un buen riesgo crediticio. En consecuencia, los prestamistas a menudo requerirán una cláusula de vencimiento a la venta en sus préstamos, que acelerará todos los pagos del préstamo al vender la propiedad a otra persona. Una cláusula de vencimiento en la venta eliminará la posibilidad de asumir una hipoteca, al menos sin el consentimiento del deudor hipotecario (es decir, la persona que tiene la hipoteca). Esto se debe a que la cláusula le otorga al prestamista el derecho a exigir que el saldo total restante del préstamo se pague en su totalidad al momento de la venta o transferencia de la propiedad hipotecada a otra persona.

La mayoría de los préstamos convencionales (es decir, los préstamos bancarios tradicionales) no son asumibles por las razones que discutimos. Sin embargo, ciertos préstamos respaldados por el gobierno federal son asumibles. Los préstamos FHA, que son préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda, son asumibles. Del mismo modo, los préstamos VA, que están garantizados por el Departamento de Administración de Veteranos, también son asumibles.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Una cesión hipotecaria se produce cuando el titular de una hipoteca cede la hipoteca a otra persona o entidad. Las cesiones generalmente se permiten libremente en la mayoría de los acuerdos hipotecarios modernos. Una vez que el prestatario haya recibido la notificación adecuada de la cesión, se realizarán los pagos al nuevo acreedor.

Una suposición de hipoteca ocurre cuando un comprador acepta asumir las obligaciones actuales de préstamo e hipoteca del vendedor. La mayoría de las hipotecas convencionales no son asumibles sin el consentimiento del deudor hipotecario debido a una cláusula de vencimiento . Sin embargo, los préstamos FHA y VA son asumibles.

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