Propagación de valoración
Existen muchos métodos para el proceso de valoración de terrenos / sitios. Uno de estos métodos es el método de subdivisión , que se puede utilizar cuando se comprará una gran cantidad de tierra para venderla como parcelas de tierra. Esto puede ser para subdivisiones residenciales, desarrollos de unidades como apartamentos o incluso áreas comerciales e industriales. Es un análisis del flujo de efectivo potencial que puede surgir con el tiempo si una gran parcela de tierra se vende por separado como parcelas más pequeñas en diferentes momentos. Suele tratarse de tierras rurales y / o agrícolas que se venden para uso residencial y / o comercial.
Análisis de subdivisión
El método de subdivisión implica un análisis de cuatro factores importantes. El primer factor es el momento de la venta de cada parcela, así como cualquier supuesto de aumento de valor. El segundo es contabilizar los costos de mantenimiento. Esto podría incluir una variedad de gastos, como mejoras en la infraestructura, impuestos, evaluaciones especiales, marketing, administración, comisiones a pagar, costos de cierre y más. A continuación, el analista estimará el período de absorción para cada parcela individual. Y finalmente, se elegirá una tasa de descuento adecuada para aplicar a los flujos de efectivo durante el tiempo de venta de paquetes. Una vez que se han analizado estos cuatro factores, comienza la preparación de un análisis de flujo de efectivo descontado, utilizando información de todo el proceso para obtener un valor actual neto del terreno / sitio.
Con este análisis, los evaluadores determinarán el mejor y más alto uso . Es decir, determinarán cuál será el mejor y más rentable uso de la tierra. Tomemos como ejemplo una subdivisión residencial. El tasador aplicaría el método de subdivisión estimando los costos de desarrollar toda la parcela de tierra en una subdivisión, y luego restaría estos costos de los precios de venta estimados o previstos de las parcelas individuales desarrolladas.
Venta de terrenos
La venta de terrenos por subdivisión conlleva un gran riesgo. La venta en sí es arriesgada. También es muy difícil predecir el flujo de ingresos potencial de la venta de terrenos, y el momento es muy difícil de predecir. El área puede tener un auge repentino y la tierra podría venderse rápidamente, o podría llevar años o incluso décadas. Los costos de acarreo también se convierten en un problema con la venta de terrenos para subdivisión. Por esta razón, las tasas de descuento seleccionadas para las transacciones de tierras a menudo superan el veinte por ciento.
La valoración de la ‘tierra cruda’ requiere mucha más subjetividad por parte del analista para una amplia gama de factores. Los corredores pueden desempeñar un pequeño papel en el análisis de parcelas individuales o pueden asumir proyectos más grandes y mucho más complejos para la subdivisión de la tierra. Sin embargo, a menudo se requieren otros profesionales para determinar el uso más alto y mejor, especialmente con cierta legislación en algunos estados. Los corredores pueden ganar honorarios por coordinar el método de valoración de subdivisión, lo que puede implicar la supervisión de los topógrafos del proyecto, los especialistas ambientales y los ingenieros.
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Ejemplos
Examinemos un ejemplo del método de subdivisión. Se determinó que el uso más alto y mejor para una gran parcela de tierra de 20 acres era residencias de subdivisión unifamiliar. Este terreno también tiene la zonificación para este uso. Se ha determinado que se pueden desarrollar cuatro lotes unifamiliares en cada acre, incluidas las calles.
Los primeros factores a considerar son la oferta, la demanda y el poder adquisitivo. Si el mercado indica una valoración de 3,2 millones de dólares ($ 3,200,000) una vez finalizado el desarrollo de toda la parcela de tierra ($ 40,000 por lote), entonces los costos de desarrollo se restarían de esta cantidad total de valoración. En este punto, se realiza mucha investigación sobre los costos previstos del proyecto de desarrollo, como gastos generales, costo de venta, ganancias e intereses. El desarrollo del sitio para este ejemplo incluiría carreteras, alcantarillado, agua, planificación y preparación del sitio, etc. Digamos que el desarrollo del sitio costará alrededor del 25% de las ventas de terrenos.
Los gastos generales también serán aproximadamente el 25% del costo de la venta de terrenos, y las ganancias y los intereses durante el desarrollo también serán de aproximadamente el 25%. A partir de estas estimaciones, se puede deducir que el 25% restante del dinero de la venta de los lotes / parcelas es el valor contributivo de la tierra en bruto. Usando el método de subdivisión, toda la parcela de tierra en este ejemplo se valoraría en ochocientos mil dólares ($ 800.000). Esto se calcula utilizando la siguiente fórmula:
3.200.000 x 0,25 = 800.000
Ese fue un ejemplo en profundidad para mostrar todo el proceso del método de subdivisión. Aquí hay otro ejemplo de cómo aplicar la fórmula para este método. El mercado indica que una parcela de tierra completa se puede vender por dos millones de dólares ($ 2,000,000) para venderse como lotes. Si los costos totales de desarrollo se estiman en el 70% de la valuación del terreno utilizando el método de subdivisión, entonces la parcela se valuaría en seiscientos mil ($ 600,000). Tenga en cuenta, para este ejemplo, se estima el 30% del precio indicado en el mercado, ya que se utilizará el 70%. Básicamente, restará el porcentaje de costos de 100 para obtener el porcentaje restante de ganancias de las ventas de lotes. Para completar la ecuación, el porcentaje resultante se puede cambiar a un decimal (moviendo el punto decimal dos lugares a la izquierda (es decir, 20% es 0,2 y 25% es. 25) y multiplicado por el valor total de mercado estimado. La fórmula de este ejemplo sería la siguiente:
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2.000.000 x 0,3 = 600.000
Si el mercado indica que una parcela completa se puede vender por un millón de dólares ($ 1,000,000) y los costos totales de desarrollo serán aproximadamente el 75% de las ventas del lote, entonces la valoración del terreno usando el método de subdivisión es de $ 250,000. La fórmula de este ejemplo sería la siguiente:
1.000.000 x 0,25 = 250.000
Desventajas del método de subdivisión
Como ocurre con muchos métodos de valoración, el método de subdivisión tiene un gran inconveniente. Hay muchos elementos y factores que son difíciles de medir con precisión con este método. No es ideal utilizar este método a menos que no haya ventas comparables de parcelas similares que se vendan para desarrollo. Mucho de esto depende del potencial y la rentabilidad de la tierra, así como de las regulaciones de zonificación para el desarrollo potencial. En algunos casos, puede haber un cambio en la zonificación de una gran parcela de tierra.
Resumen de la lección
El método de subdivisión de valuación de terrenos y sitios es un método arriesgado, particularmente con la venta de terrenos. El tasador asumirá el mejor y más alto uso de la tierra. Una vez hecho esto, se consideran y analizan muchos factores para realizar este método, que resta los costos totales de desarrollo del precio de venta previsto de toda la parcela de tierra.
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