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¿Qué es un contrato de escritura? – Definición y procedimiento

Publicado el 26 septiembre, 2020

Definición del contrato de escritura

Digamos que quiere comprar una casa, pero tiene un problema: no puede calificar para un préstamo hipotecario tradicional. ¿Te has quedado sin opciones? No necesariamente. Una solución es un contrato de escritura , a veces denominado contrato de venta de tierras o contrato de tierras . En el financiamiento bancario tradicional, obtienes un préstamo de un prestamista que se utiliza para comprar la propiedad en un solo pago y obtienes una escritura de la propiedad de inmediato. Sin embargo, en un contrato de escritura, el vendedor acepta permitirle pagar la propiedad inmobiliaria a plazos en lugar de una suma global. El vendedor seguirá teniendo el título legal de la propiedad inmobiliaria hasta que se realice la última cuota. En ese momento se le transmitirá el título legal mediante escritura.

Conceptos básicos del contrato de escritura

Los términos de un contrato de escritura pueden variar significativamente de un contrato a otro. Sin embargo, en general, para cumplir con el estatuto de fraude, cada contrato debe estar por escrito y firmado por las partes obligadas, en este caso, tanto el vendedor (el vendedor) como el comprador (el comprador). Un comprador inteligente insistirá en que el contrato firmado se registre en la oficina de registros de tierras del condado donde se encuentra la propiedad. (La grabación del contrato proporciona un aviso público de que el comprador tiene un interés en la propiedad inmobiliaria).

Contrato de pagos de escrituras

El contrato de escritura contendrá disposiciones relativas al pago. El contrato identificará cualquier pago inicial requerido y enumerará el principal total adeudado, así como la tasa de interés aplicable. También se incluirá un calendario de pagos de intereses y capital fijo. Un pago globala menudo se requiere en un contrato de tierras. Un pago global es un pago importante que se vence al final del período de pago. Por ejemplo, el contrato puede estipular 59 pagos mensuales de $ 1,000 con un pago global de $ 101,000 adeudado en el sexagésimo mes. Muchos compradores no pueden pagar el pago global de su bolsillo y planearán refinanciar la compra con un préstamo hipotecario tradicional en ese momento. (Esto puede ser riesgoso para el comprador, no solo por la nueva presión financiera del préstamo hipotecario, sino porque el pago final al proveedor puede retrasarse. Las transacciones hipotecarias pueden tardar varios meses en completarse).

El comprador generalmente será responsable del seguro y del pago de los impuestos a la propiedad sobre el inmueble. A menudo, un contrato de tierras puede estipular que los pagos del seguro y del impuesto a la propiedad se realicen mensualmente prorrateados desde una cuenta de depósito en garantía.

El contrato también abordará el incumplimiento. Si el comprador deja de hacer sus pagos, una disposición de confiscación permitirá al vendedor declarar confiscado el contacto.

Tratamiento de decomiso

El decomiso puede conducir a resultados posiblemente duros e injustos. Si se invoca y se puede hacer cumplir, una disposición de decomiso en un contrato de escritura podría declarar que el comprador moroso perderá la propiedad y sus pagos anteriores si deja de hacer pagos. Por ejemplo, un comprador que haya pagado $ 95,000 de una obligación de $ 100,000 según el contrato de escritura podría perder la propiedad y sus $ 95,000 si se atrasa en el pago. Sin embargo, los tribunales y las legislaturas de algunos estados han comenzado a ser más cautelosos sobre la aplicación estricta de las disposiciones de decomiso según las circunstancias del caso.

Los estados que siguen esta tendencia moderna suelen adoptar uno de dos enfoques. En primer lugar, la ley estatal puede otorgar al comprador las mismas garantías que tiene un prestatario moroso en una acción judicial de ejecución hipotecaria sobre un préstamo bancario incumplido si el tribunal determina que el vendedor se enriquecería injustamente con la confiscación total. En nuestro ejemplo anterior, si la propiedad se vendió en una subasta de ejecución hipotecaria por $ 100,00, el vendedor obtendrá los $ 5,000 adeudados y el comprador obtendrá su equidad en la propiedad ($ 95,000) menos los costos y tarifas relacionados con la ejecución hipotecaria.

Algunos estados también pueden otorgar al comprador el derecho de subsanar su incumplimiento pagando todos los montos vencidos y luego continuar con los pagos programados futuros. Esto es similar al derecho de equidad de rescate de un prestatario de préstamo hipotecario tradicional que tiene el derecho de subsanar el incumplimiento antes del comienzo de la venta judicial por ejecución hipotecaria.

Debe tener en cuenta que, en ausencia de un estatuto estatal, un tribunal que esté dispuesto a seguir la tendencia moderna generalmente basará su decisión en la equidad general, o justicia, de la situación. Por ejemplo, un tribunal estará más dispuesto a renunciar a la aplicación estricta de la disposición de decomiso si el comprador se encuentra al final del calendario de pagos que al principio.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Un contrato de escritura es una forma de financiación de bienes raíces por parte del vendedor en la que un vendedor acuerda aceptar pagos a plazos del comprador en lugar de un pago global. El vendedor es conocido como vendedor y el comprador como comprador . El vendedor conservará el título legal de la propiedad hasta que se realice el pago final en virtud del contrato, momento en el que la propiedad se transferirá al comprador. El contrato debe estar por escrito y firmado por el vendedor y el comprador para cumplir con el estatuto de fraudes.

Los términos de un contrato de escritura varían de un contrato a otro, pero algunos términos son bastante comunes. El contrato describirá el capital y los intereses, así como cualquier pago inicial requerido. Algunos contratos pueden tener un gran pago global como pago final. Finalmente, una disposición de decomiso puede otorgarle al vendedor el derecho de recuperar la propiedad y quedarse con todos los pagos pasados ​​si el comprador incumple el contrato. Tradicionalmente, los tribunales han hecho cumplir estrictamente las disposiciones de decomiso, pero la tendencia moderna es proporcionar algunas protecciones a los compradores que han realizado pagos sustanciales.

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